戴德梁行年度报告：2025南京写字楼蓄力提质，消费市场展现韧性

2026年1月20日，由房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行主办的新年首场重磅活动——2025年终市场回顾媒体发布会在金陵亚太楼举行，针对写字楼市场、零售商业市场以及产业地产市场进行年终盘点，并展望2026年行业发展新机遇。

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南京写字楼市场震荡蓄力、积极求变

戴德梁行华东区项目及企业服务部高级董事欧阳江石针对2025年度南京写字楼市场进行分享，全年南京典型高品质写字楼新增供应面积约40万平方米，入市的典型项目如华贸中心、南京招商局中心、德基世贸中心、嘉华AKIS翎际T3等。截止季末，全市高品质项目存量超550万平方米。

本年度全市重点板块可录得吸纳量为22.3万平方米，较去年增加1.6万平方米，同比增长约8%。近两年成交量相较于2021-2023年有明显提升，主要受联合办公及运营商等大面积客户成交助推影响。

第四季度全市空置率为29.1%，同比增长约3.9%，环比增长约0.7%，租赁市场仍面临一定挑战。季末，全市平均租金约2.37元/平方米/天，同比下降7.0%，环比下降0.8%。

从全年直接租赁客户的成交行业来看，本年度租户结构更趋多元，主力行业格局有所调整。其中金融（22%）、专业服务（18%）、商务商贸（16%）和TMT（14%）四大行业稳居前列，合计占比约70%。在成交面积段方面，200–300平方米、300–500平方米及500–1000平方米成为全市最为活跃的典型租赁区间。

随着优质供应的持续落地，有望在2026年入市的典型项目有：信泰中心、河西金融城二期C1、河西金融中心、中芬合作交流中心、雨花紫金数字研创中心、中兴南站5G+产业园等，预计为市场带来超50万平方米办公新增供应。

欧阳江石最后表示，写字楼市场整体仍处于供需深度调整阶段，业主通过积极的策略调整在震荡周期中积累发展势能。展望未来，市场发展转向以存量提质增效为主的新阶段，面对庞大的存量资产，系统梳理资产结构、高效盘活物业资源，已成为缓解市场下行压力、提升资产运营效率的关键路径，也为房地产行业在深度调整期探索可持续、绿色发展提供了重要方向。

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南京消费市场展现强劲韧性

戴德梁行华东区项目及企业服务部高级助理董事朱丹华在发布会上深度剖析了南京零售市场的现状与趋势。据南京市统计局数据，1—10月，全市实现社会消费品零售总额6,775.12亿元，同比增长4.3%。坚实的经济基本面为南京零售市场的持续向好发展提供了坚实的基础。四季度，三个新项目的落成为南京中高端购物中心市场带来282,000平方米优质商业面积，使市场总存量扩大至8,016,930平方米。

本季度，南京优质零售物业市场需求旺盛，品牌商加速本地扩张，首店首发持续升温。需求主要来自于时尚、潮玩、电子产品、餐饮，以及娱乐等业态。虽然新增供应规模较大，但得益于活跃的租赁市场，整体空置率仅环比上升0.7个百分点至9.6%，净吸纳量为197,885平方米。

随着大量的新增供应集中入市，部分购物中心的业主开始降低租金收入预期，提供更具吸引力的租金报价和租赁条款，以期实现更高的入驻率。有鉴于此，南京市中高端购物中心首层平均租金报价下降至人民币554.65元每月每平方米，环比降低2.79%。

多重国家级试点的落地，为南京消费能级跃升提供了坚实支撑。今年以来，南京分别入选国家级服务业标准化试点（商贸流通专项）城市、第二批全国现代商贸流通体系试点城市、首批全国零售业创新提升试点城市、国际化消费环境建设试点城市和消费新业态新模式新场景试点城市等。南京正探索创新，全力推进国际消费中心城市建设。

朱丹华表示，建筑面积总计约2,668,749平方米的中高端购物中心计划于未来四年入市。然而，部分项目由于建设进度与招商进展未达预期，将不得不推迟竣工或开业时间。 随着新项目陆续入市，南京市场零售物业间的分化或将进一步加剧。若干表现欠佳的项目或将在吸引优质租户方面面临更大挑战，而成熟项目将通过开设首店或旗舰店、优化租户组合、升级物业设施，以及开展主题活动等方式提高商场的客流量。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示, 2025年“国际化消费环境建设”与“消费新业态新模式新场景”两项国家级试点正式落地南京，为南京建设国际消费中心城市提供了双重政策红利。展望未来，南京将继续扩围实施消费品以旧换新政策，创新多元化服务消费场景，推动商旅文体健融合发展，积极举办首发、首秀、首展活动，培育“IP+”新消费场景，为城市消费升级注入新动力。

03

产业地产迈入“存量优化”“质量竞争”阶段

戴德梁行南京产业地产部负责人刘奕从政策导向、土地市场及企业需求三个层面分析了目前的市场特征。

2025年，南京产业地产市场在宏观政策与市场内生动力共同作用下，整体步入从“增量扩张”向“存量优化”与“质量竞争”转变的精细调整阶段。

政策顶层设计精准化，引导产业空间高效配置。以“10个新兴产业集群与26条重点产业链”为核心的“1026”产业体系，作为“十五五”的开局布局，为全市产业用地配置提供了清晰的顶层设计，确保土地要素向重点领域倾斜。

政策层面不再“大水漫灌”，而是针对性地出台专项政策，实现精准滴灌，如江北新区生物医药14条产业新政、南京市人才政策2.0等专项政策聚焦高端赛道。

此外，通过江北新区-浦口区一体化融合、栖霞区-经开区-仙林大学城三区融合等机制创新，打破行政壁垒，实现跨区域的产业功能统筹与空间规划协同，促进整体产业空间的利用效率。

土地市场成交平稳，向高绩效板块聚集。全市工业用地出让规模维持稳定水平，土地成交呈现出强烈的集聚效应，向拥有产业政策优势、基础设施完善和产业集群成熟的重点区域（如江宁与江北新区）和优势赛道（如生物医药、高端装备、人工智能）集中。

企业需求行为更趋理性，选址逻辑向“精益化”演变。当前市场需求动能主要来源于存量企业的域内搬迁、原址扩产或产能整合，由新增市场主体带来的增量需求相对有限。企业选址过程中，成本控制意识持续增强，选址需求聚焦产业集群效应与投资回报率，企业通过多区域政策、多项目比选实现最优性价比。

市场转向存量发展也促使地方政府招商更为务实，这为具备“专精特新”特质或稳定运营能力的中小企业提供了机遇窗口，可凭借其投资的确定性，争取更灵活的发展条件与有利政策。

刘奕表示，2025年，南京产业地产市场在‘政策精准引导’与‘市场理性选择’的双重驱动下，发展范式已悄然转变。未来，随着‘1026’产业体系的深入实施及区域融合发展的深化，市场将进一步向集约化、高效化、专业化方向演进。这对所有市场参与者的专业研判能力、资源整合能力及资产运营能力都提出了更高的要求。

展望未来，戴德梁行高级董事、南京及合肥公司总经理王飞强指出，2025 年以来，南京聚焦先进制造业、现代服务业、战略性新兴产业和未来产业，通过机制创新、平台搭建、服务升级，成功吸引众多重大项目落地，城市产业活力与发展潜力持续释放。

未来，戴德梁行将充分发挥综合专业服务优势，依托全球客户网络与丰富产业资源，紧密契合南京现代化产业体系建设方向，深度聚焦新兴产业赛道，全力助力南京构建更具竞争力的未来产业生态，为城市高质量发展注入强劲动力。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，中央经济工作会议明确 2026 年将继续实施适度宽松的货币政策，通过降准降息等灵活高效的货币政策工具，为经济发展注入充足动力。

2026 年作为 “十五五” 开局之年，企业经营环境将持续优化，市场发展机遇可期。南京凭借坚实的经济基础、多元的产业布局与持续的创新活力，正迎来前所未有的发展契机，我们对南京市场的长远发展充满坚定信心。

编辑｜孙 益

审核 | 冯宪法