再跌1年还是10年，今年可见分晓

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上周，老司机的文章《三道红线取消，2026逆天改命？》被举报遭删除了，后来我发到了司享圈和VIP群。

我最近一直在考虑一个问题，司享圈还要不要继续下去？目前老司机的VIP会员规模已经有数十人（很多不愿加群），服务VIP无疑会占用我更多的时间；今年，老司机还会花更多时间做专题研究，比如一直没完工的《宁波别墅报告》，考察海南后的《三亚投资报告》，以及最近在着手的《宁波公寓投资报告》等。

每一份报告都需要花大量的时间去做调研，搜集和分析数据，并且给出可操作的建议，因此每一份报告的成本都很高，当然也都非常有价值。有些高价值报告我们只能免费开放给VIP会员，没办法免费分享给司享圈会员。

这就是司享圈目前的尴尬之处：收费门槛很低，也就无法交付高价值的内容，目前它只能算一个兴趣小组，当然，这也是相当高质量的一个小组。

我现在的想法是维持司享圈现状不变，今年仍然会在司享圈（知识星球）分享付费文章、被删掉的文章，以及对楼市动向的一些点评，只是今年能不打算在群内直播了。

司享圈微信群非常活跃，每天都有真知灼见，有时候，可能一个观点就能值回票价。大家如果想以非常低的成本加入这个小组，请扫文末二维码。

VIP会员可以免费加入司享圈微信群，如想加群请私信我。

2025年，我们团队做了很多直播的尝试，但都非常不成功，所以年末这段时间我停了下来，重新梳理了一下今后直播的大概方向。

今年，老司机的公开直播可能会回到之前的节奏，每个礼拜一次，时间暂定每周二晚。此外还会有不定期的专题直播，时间也可能是在中午。直播都会提前预告，如果还没有关注“房产老司机视频号”的读者，请务必关注一下，以免错过直播提醒（点击下面视频关注）。

接下来说说房地产市场。

一直关注楼市的人可能都有种感觉，最近二手房成交热度相当不错。2025年全年，全国大中城市的二手房成交量创了历史，宁波二手房也从5月开始，连续走出7个月的企稳行情。

一个更为可喜的数据是12月到1月，二手房连续两个月来到了3800套之上，与前几个月相比又有约20%的提高。老司机一直认为，宁波六区的及格线在4000套上下，如果能连续在4000套附近稳定成交半年，价格就能确定见底了。

不过2月春节长假成交量肯定会跌，值得关注的是从3-6月，成交量能不能稳住在4000套附近，至关重要。

过去几年，小阳春行情都是在一季度之后就偃旗息鼓了，然后开始大半年的下跌。2026年，有机会走出历史宿命吗？

应该说，2026的条件比前两年更好，主要是因为房价跌了很多，买得起的人更多了，去年下半年的二手房成交，主要还是以价换量带来的结果。

这种成交量的反弹，没有情绪的托举，是非常可靠的。

那么，2026年成交量的持续反弹要靠什么？坦率的说，老司机还找不到很充分的理由。供给端已经充分释放，该挂出来的房源基本都挂出来了；需求端需要收入和信心的支撑，目前这两块都不太理想，需求是最大的不确定。

有一个重要的补充客源——来自于积压的需求——事实上现在仍然有不少购房者在观望，而没有出手。一旦房价企稳，或者局部微涨，这些观望者就会入场，成交量就会进一步回暖。

一个可能的路径大概会是这样：

3月依靠季节性行情（小阳春），成交量重返3800-4000套附近，与此同时，政策面在3月再度释放利好，如两会对于房地产的重大定调、房贷利率补贴、彻底放开限购、以及全国范围内的收储等。

如果有切实的政策助攻，3月开始的行情可能会持续到5月甚至更久，结合现在很多房子已经跌到非常有吸引力的价格区间——租金回报率已经接近公积金贷款利率，有些甚至接近商贷按揭利率——购买力有机会持续释放。

但是，如果这个期间政策无所作为，甚至开倒车，可能会使得行情再度夭折，再次重复过去两年的走势。

当然，即便是重复走势，今年的跌幅也不可能更大了。

老司机为什么不悲观？因为现在的房价，已经让很多中产处在了资产负债表衰退的边缘，一个显著的证据就是：

无论想什么办法刺激，消费就是起不来。

消费起不来的核心原因正是房价大跌，中产的资产负债表岌岌可危，他们已经无心消费了。而没有了中产的内需市场，就像一具没有灵魂的干尸。

如果不想彻底走入衰退（局部其实已经走入了），2026年可能是挽救中产财富的最后机会，危机可以在1-2年内结束，也可以向日本一样走个十年八年。

肉食者者应该不至于这么熟视无睹吧？

房产老司机2001年开始从事房地产，是宁波目前收费最高、咨询量最大的独立咨询师。了解老司机的咨询服务内容，请点击下面小标签。

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