首开劲销2.8亿，超高得房率全景舱户型引爆郑州楼市

地盘说

这个令人心潮澎湃的楼盘，将给郑州购房者带来怎样的不一样？

■ 撰文 | 郭春江 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

首开即封神，开年即炸场。

2026年2月1日，中原主城核心，中原998PARK首个住宅——通派龙湖·御潮云上在裕达国贸8楼如意厅重磅首开。

现场人气爆棚，摇号激烈，首开即创下2.8亿元销售额，成交138套，去化率高达92%，以“近乎清盘”的态势，迅速引爆郑州楼市，用实力书写一席难求的主城传奇。

©通派龙湖·御潮云上开盘现场

大家抢房子的理由极简单：好地段好产品，好配套好配置，当然还有让他们惊喜到欲罢不能的价格。

你仿佛能想象到抢到房子的人，脸上堆满了满足的笑容。

我曾在直播间里说，最劲爆的销售，一定是品质高高的，价格平平的，这才是真正的超预期。

从通派龙湖·御潮云上的去化来看，这一逻辑是成立的，结果也符合双方的预期。

郑州，最初卷公区建标，卷社区大门，后来卷精装会所和精装样板， 最终还是卷到了超配的产品品质和高得房率上。

去年火出圈的四代宅产品，概莫能外。

1

大空间

首置即改善

过去，市面上主流的高层得房率普遍在75%到80%之间，购房者虽心有不甘，但不得不接受，最终为大量公摊面积买单。

高得房率的产品来袭，不仅改变了实用面积，更深刻改变了主流面积段的产品逻辑。

四代宅产品，本身的吸引力就比较高，御潮云上更是弄了个近140%的得房率，郑州人一下子坐不住了。

更重要的是，这里还有全郑州不二的近78m²的挑空大露台，还有令人欲罢不能的全景舱户型，既实用又美观，谁看了谁喜欢，谁看了谁迷糊。

©御潮云上项目实景

去年，在外地某城首次见到这种产品的时候，我曾在直播中说，如果这类产品搬到郑州，一定会卖爆。现在，通派龙湖·御潮云上正在创造这样的传奇。

大家共同认可的，是这个项目对于空间的设计，更多是符合以人为本的需求，在布局上和功能上，都进化了。

最直观地讲，空间墅院的感觉是最能打动人的地方，也是御潮云上与其他四代宅最大的不同，空间奇迹正在这里上演。

最亮眼的，莫过于176m²户型的大露台，达到了惊人的78m²，双层挑空带转角，堪称郑州之最，舒适度，那叫一个绝了，堪称孤品亦不为过。

©建面约176m²边厅偶数层户型

这样的设计，让露台有了更大的发挥空间。这里可以有太太的下午茶，可以是孩子的星空世界，也可以是老人的养花弄草世界，更是男主人的社交主场。

其次，那个270度环幕方厅，把窗外的景观直接引入室内，成为更多人的心头好。御潮云上甚至做到了每一个功能空间，都是一个独立的“全景舱厅”，这是最让人无法拒绝的。

有了同级别的视野礼遇，每个人都是空间的主角。

一个提着菜篮子的大爷边看边赞叹，看了现在这房子，我们住的那都不叫房子。甚至，在现场给儿子打视频电话，要求换房子。

©项目实景

这一幕，太生动了。别的不说，这大爷的眼光，我得给他竖大拇指。

买房人看上的，既有空间的内在，也被其闪光的外表所打动。

现代风格流体美学建筑，像一个璀璨的明珠，璀璨得让人挪不开眼。

异形的曲面玻璃，增长成本和施工难度的事都不用多表，颜值在线和业主有极佳体验感，让这一切都变得很值得。

全落地窗设计，让墙体在这里上演“消失术”，天光与风景可以更大的与内部空间产生交互，看浮光流动抑或星辰闪耀，都是日常必修。

©项目实景

我对很多人讲，这是一个“非常龙湖”的楼盘。

从进入视线开始，各种品质与细节便开始跳入眼帘，无论是路面的铺装、选材、工艺，还是近百米宽的门庭礼序，甚至是下沉景观庭院的树林与建筑的搭配，诸多细节都在释放着项目最基础的魅力。

我甚至关注到了景观区过桥石，是一大块整石铺成的，无论是石头的开采以及铺装出来的效果，以及和周边的衔接收口，做工都是一流的，看了去非常舒服。

©项目实景

引人入胜的是，即使是小面积产品，也做出了大空间、全景舱，价格更低，但产品更香啊。

可别小看这个微小的细节，无论大小面积，在这里实现了真正的“视野平权”，打破传统模式上的视野垄断。

这一点，对大多数买房人是极为友好的。过去，最好的景观、视野等资源，都紧着大面积产品，买房人总会遇到各种遗憾。

而通派龙湖·御潮云126m²面积做出来的全景舱，完全就是满足想象的理想产品，一下子成为了买房人眼中的“香饽饽”。

©建面约126m²边厅奇数层户型

©建面约126m²中厅奇数层户型

别的不比啊，这至少能实现远超普通住宅的居住舒适度，真正达成“首置即改善”，买房一步到位即可轻松实现。

无需将就，不必频繁换房，就能在市中心从容安居。

从首置到改善，都有对应的理想户型，幸福就是这么简单。

2

大格局

实用低密好房

开放当天，我跟负责研发的蔡苗苗老师一起做了一场直播。

苗苗老师说，她见证了这个项目从图纸到混凝土再到实景的全过程。

我说，从这块地的传说起我就认识他了，正在见证他成为传奇的过程。实际上，也是对图纸之上的逐步兑现，甚至超越。

作为郑州的城市更新地块，还是电厂时代该地块就备受关注，也被各大品牌房企步步觊觎，在最终的抢地大战中，通派地产一举夺魁。

©奢阔门厅实景

自此，掀开了这块地也是郑州中心区域市场的新篇章。

通派下手最早，对于产品、市场和客户的研究，也最透彻，产品的研发和打磨上，也颇有手笔，所以产品一出便引爆了市场。售楼部里乌央乌央的人群，便是最好的例证。

中原区首座环幕全景舱四代宅，便是他最突出的标签。

超前的设计，让这个四代宅项目有了更充足的生命力。解决了传统四代宅的隐私对视等尴尬，也建立了独有的五重智能安防体系。

270°环幕边厅、全落地窗与超高的层高，则将空间完全打透，室内也可享受光的自由。

©项目实景

这些不容易被重视的细节，只有在入住之后，才能感受它的不同，以及每时每刻的呵护，真是太好了。

苗苗老师问我，对于好房子的理解来自哪几个方面。

房子是中国家庭最重要的资产，当下的保值性会更被看重，所以，对于城市资源的占有，尤其是优质的地段尤为重要。稀缺，本身就是一种价值。

既要有丰沛的生活配套 ，又能将商业购物、教育医疗、道路交通以及城市公园等无缝连接。

再者，地块不宜过大，建筑立面得有设计感。像御潮云上，五六十亩地，不大不小，2.49容积率，限高80米，正好能做出高品质，这是完美地演绎了低密即奢侈。

©项目鸟瞰效果示意

还有一个切身感受，用不用大师倒是其次，现代风格建筑在被接受程度上，要远超普通住宅。

内部配套也得给力。比如说大会所，比如说景观，比如说架空层。

颇为关键的一个指标，你得选对开发商。比如龙湖，十几年前就是全国各大房企学习的榜样。另外，龙湖的工法是比较细腻的，品质也就有了保障。

从通用法则来讲，这几点就是选择的核心参照。如果套用到通派龙湖·御潮云上，逻辑也正好对得上。

©项目实景

必须强调一点的是，这个会所的功能。巧妙的设计，让空间更好用也更实用，没有多余的花架子。

比如私宴厅，通高得有9米，在这里用餐简直太哇噻了。会所里还配备有地下的篮球场和羽毛球场，这标准，已经看齐北龙湖的豪宅了。

最关键是，在这里，你想要的松驰感全都有了。

©项目实景

看了这些你就能理解，通派龙湖·御潮云上所呈现的虹吸效应，正是因为推出了大家迫不及待想要得到的好房子，能实现大家想要的好生活。

经过市场的洗礼，品质与功能改善兼具，正在成为买房人的共识与共鸣，那才是他们所追求的终点。

3

时代共鸣

犒赏郑州人

一座城市的迭代，总有一些值得铭记的瞬间，是时代的落幕，亦是新生的开篇。

作为主城三环内、规模最大且完整的城市更新净地、998亩的总规划、总投资过百亿的中原998PARK……这些数字堆叠出的，不仅是体量，更是城市更新的野望。

与许多“推倒重来”的更新不同，中原998PARK只拿出约269亩做住宅，且全部限容2.5以下，其余大量空间，留给了特色产业园、工业遗存保护与公园绿化。

©规划鸟瞰效果示意

它的对标对象很明确：北京798、成都东郊记忆。目的不止是建房子，更是再造一个承载城市文化与情感的地标。

首发住宅通派龙湖·御潮云上，因此被寄予厚望。

不出意外的话，御潮云上也将成为引爆2026年楼市的第一弹，成为郑州楼市腾飞的新引擎。

©项目实景

当住宅不再是孤岛，而是与文创、商业、公园、历史遗迹紧密交织的生态系统的一部分，“无需等待的成熟”就成了最大的底气。

这并非描绘未来的蓝图，而是一幅即时可享的主城生活画券。

步行250米直达40万方体量的中原锦艺城，盒马鲜生、长申超市成为业主消费日常，中原万达、西元国际商圈环伺左右；西三环、金水西路等主干道在侧，地铁1号线举步可达；1.8公里直抵西流湖公园，身处七大公园体系之中。

©西区商业标杆中原锦艺城实景

有了品牌的加持、地段守恒以及产品的跃升，对于建筑美学、生活美学的探寻，不再是建材部品的堆砌，亦不是面积大小的区别，买房人已经开始在这里寻找邻里的共鸣。

如此全面而友好的品质好房，怎能不令郑州的买房人心潮澎湃？他几乎满足了买房人对好房子的全部想象。

©项目实景

通派龙湖·御潮云上的横空出世，无疑是一种自我的进化，他所实现的，不只是让几百个家庭实现理想人居的加冕，更深层次来讲，他是要带来生活方式的革新。

不难理解，那些纷至沓来的人，正在被这个超级露台所代表的新物种深深地迷恋，他们无法把持这种好房子的深度诱惑，那就放弃抵抗吧。

©项目效果示意

作为楼市2026年的开篇，御潮云上的每一处细节都在表达。真正懂得生活的空间，是会说话的，也是不可复制的。

这是对当下楼市最好的答案，更是对追求好生活的郑州人的最佳犒赏。

部分图片来自网络，版权归原作者所有。