上海房价最离谱的郊区，为什么这么贵？

　　上海有一个非常离谱的板块：

　　位于距离市中心三十多公里的位置，却规划了一堆针对富豪买家的大平层和别墅，总价2000-3000万，单价超过了10万每平。

　　更离谱的是，这么奇葩的“错配”产品，竟然卖的还不错，如今已经接近清盘。

　　相信熟悉市场的朋友已经猜到我今天要聊的板块：

　　吴泾。

　　而这些项目就是位于吴泾板块最东南部的地标区域——兰香湖。

　　兰香湖边上的兰香湖一号当年以套均总价2000万的全大平层规划出现，就已经在上海楼市引起了不小的风波；

　　而如今单价超10w一平，看起来完全贵的离谱的兰香湖二号，竟然也接近于清盘。

　　这个板块，到底有什么魔力？

　　到底谁在为这个板块买单？

　　这样的板块，未来能够保值增值吗？

　　其实对于大部分不太了解吴泾的朋友来说，吴泾是个很垃圾的板块：

　　首先吴泾的位置并不好，在浦西主城区的最南部，和老闵行（江川路）做邻居，到市中心黄浦至少要三十公里，多少已经算半个“远郊”。

　　而闵行南部的腹地，早些年一直被称为“闵大荒”——资源太差，像农村一般。

　　虽然这些年的建设之后，颛桥、吴泾、马桥等区域的核心有了商业和配套；

　　但是只要稍微往板块边界走走都有去了乡镇的感觉，周边都是大车和工厂，城市界面看起来很拉胯。

　　吴泾区域至今都有那个大烟囱，看起来就和郊区的工业区一般没什么区别。

　　而吴泾板块本身，看起来非常的有潜力：

　　紫竹高新区+两所高校的底子，叠加和张江同级别的大零号湾科创策源地的规划定位，看起来代表着闵行下二十年崛起的希望。

　　但是从闵行发展历史角度看，这里又貌似一直是被抛弃的一个区域：

　　90年代闵行合并原来上海县的土地之后，其发展重心就来到了莘庄以北，先是挨着古北的金虹桥、金汇、龙柏快速城市化，七宝重镇快速造城崛起、1号线带动莘庄纷纷起飞；

　　而随后在2010年代，闵行又因虹桥商务区转向了西北侧的大虹桥地区。

　　毕竟拥抱市区发展，是郊区崛起的秘籍。

　　闵行之前的城市开发就是一直在抱长宁和徐汇的大腿，率先崛起了近市区的板块。

　　闵行南部区域貌似一直没有拿到什么重磅的资源和规划，直到最近几年的大零号湾才算有了花头——但是目前看起来，更像是概念大于实际。

　　这样的闵大荒、这样的吴泾，为何能出现兰香湖一号、二号这种总价两三千万的异类产品？为何还能卖得掉？

　　说到这里，我们要聊一个非常本质的问题：

　　房价怎么来的？

　　房价是购买力量级的直接体现。

　　一个区域的房价，能够达到不属于他的资产量级，核心原因一定是：

　　有更高能级的购买力在为其买单，把他价格买贵了。

　　为了防止有朋友无法看懂这个逻辑，我大概举两个例子：

　　1、学区房老破小为什么贵？

　　因为学区房的买家是中产，而不是真正300万预算的刚需。

　　中产的购买力比刚需高很多，自然把学区溢价买出来了。

　　当然，当中产不愿意为学区付溢价的时候，这个学区溢价就消失了——

　　这也就是如今大部分学区房老破小的状况。

　　2、环沪当年为什么能卖到2万块？

　　因为在上海的人去买，把他买成了上海的房价体系。

　　原来的小县城只值4000一平，而成为上海的郊区就变成了2万一平，也是因为购买力更强的上海购买力把他买贵了。

　　说到这里大家肯定清楚我想说什么了：

　　吴泾能出现兰香湖1号、2号这种价格极贵、比肩市区的项目——

　　那意味着吴泾周围一定要有远超板块本身能级的购买力，不然这种房子肯定是无人接盘的。

　　看不懂兰香湖的房价为什么这么贵，其实就是没有读懂闵行。

　　闵行过去的发展模型，多少是有些两级分化的：

　　城市发展向北，产业发展向南。

　　大家熟知的成熟区，都是北部靠近市区的板块快速发展崛起的板块；

　　而实际上闵行真正的产业落位区，却是南部的众多产业园区。

　　这些园区从90年代起，不断承载了当年从徐汇、长宁外溢出来的外企总部、工厂、研发基地，是闵行过去跨越式发展的真正发动机。

　　这些园区带来的购买力有多强？说一些数据大家就会有个直机关的感受：

　　莘庄工业区内资企业1600余家，外资企业近600家，其中外资功能性总部累计有22家、世界500强投资企业累计有56家，约8万人就业。

　　闵行经开区以大企业为主，落户实体企业68家，外资59家，有三菱电梯、可口可乐、富士施乐、强生、米其林、西门子等超27家世界500强企业；

　　2022年，园区实体企业实现销售收入675亿元、企业利润53亿元、实缴税收39亿元、就业人员2.6万人。

　　而位于吴泾的紫竹高新区是国家级园区，在上海仅次于张江，入驻企业约1000家，包含17家世界500强企业，比较典型的有中国商飞、中广核集团、东软软件、微软、英特尔、可口可乐、印孚瑟斯。

　　加上交大和华师大两所学校，区内百名院士、千名教授、超13万名科技从业人员及在校学生集聚。

　　这些所谓的工业园区其实非常现代化，里面的企业老板、高管很多都是上海市的创业明星、小巨人企业创始人，身价斐然。

　　而南部的整体楼市市场结构，也因为这些高收入人群形成了一个两级分化的市场，类似于一个拥有高科技产业园的县城：

　　本地居民是县城需求：主要是买400-800万预算买普通住宅。

　　产业客群是全市级别的富人，购买力远超本地；

　　他们很多在市中心已经有了豪宅，但是在自己公司附近，同样需要一个不差的住所，即便不是上海一梯队豪宅的层次，也得是顶豪的档次。

　　这种情况下，自然闵行南部就出现了兰香湖，这么一个高价的郊区异类。

　　当然，兰香湖区域并不是闵行南部唯一一个总价几千万级的项目，之前就有一个：

　　位于颛桥板块的闵行星河湾，一位千万粉丝网红的豪宅之前就位于那里，其中大户型总价甚至高到5000万以上。

　　而这类购买力的特点都是不太care性价比，价格不敏感、反而更加关注产品好：

　　比如兰香湖二号，总价高达3000万的大户型都是先卖掉，而如今尾盘剩下的都是院子小的产品。

　　ps：当然，大家也不用怀疑我们是不是收了什么广告费……因为我想去调研的时候，人家售楼处都提前放假了。

　　好在，我得到了我们一位买入了项目的粉丝朋友的热情爆料：

　　有很多内容不便展示，但是大概总结一下就是两点：

　　1、产品上，绝对的顶级，全精装交付的别墅，得房率250%，游艇入户；

　　2、客群上，都是周边的高管、老板去买，不乏上市公司大佬和影视明星业主。

　　总之在这种不care价格的市场，品质好本身就是王炸，叠加了自然资源优势的兰香湖区域无疑是其中的佼佼者。

　　像马桥的别墅尚园之前甚至首开认购率150%触发了积分，本质上也是同样类型的客群，选择了那个优秀的产品（三面宽叠墅）。

　　当然，如果是本地大佬，你喜欢就去买；

　　如果是外区域客户我们并不建议买这种房子：

　　这是一个本地市场里面的收藏品逻辑，客群基础是有限的。

　　因此——价格不具备普适性，且流通性未必那么好。

　　而吴泾板块本身，其刚需市场和这种属地的“顶豪”市场之间是存在严重脱节的，抓不住中产客群：

　　中产需要的是五边形战士板块，但是吴泾显然还差的远。

　　板块至今仍不算宜居，看起来仍然是郊区的工业区界面。

　　板块内品质住宅的数量并不多，除了兰香湖周围一圈，北侧的吴泾大部分还都是老公房为主，商品房社区有限，好的更少。

　　至于配套资源，和闵行北部七宝莘庄等区域有明显差距——

　　人太少了，配套自然起不来，目前的板块能级还是一个刚需社区的层次——可能还不如一些睡城成熟。

　　这不是通了23号线、建了一个瑞金医院就可以弥补的差距：

　　区域的成熟，需要匹配大规模的住宅开发导入人口，这点吴泾差的太远了。

　　毕竟吴泾的很多区域之前都是留白区，简单来说就是农田和城乡结合部，如今追赶至少也得5-10年的周期。

　　而这个周期内，大部分开发在23号线沿线的新房项目也最多是定位成市区外溢的刚需盘。

　　未来区域内能否升阶成为中产板块：

　　一方面要看需要看大零号湾的产业发展程度能否带来足够多的中产需求；

　　另一方面也许等待板块的产品进化，造出一批符合中产需求的住宅。

　　因此如果是工作在紫竹的中产打工人，我们更建议买到靠近市区的莘庄或者七宝——

　　实际上目前大家的主流选择，也是选在这些成熟地区。

　　吴泾区域内目前唯一一个称得上中产社区的就是带学区的紫竹半岛：

　　虽然这小区的价格，2025年初到现在跌幅很小，看似保值；

　　但是这本质上还是同区域没有竞品，供小于求造成的“阶段性稀缺”：

　　选在就近置业的中产，就这一个能买的项目。

　　未来，随着吴泾的开发，周边同类商品房变多，紫竹半岛稀缺性自然会下降，保值性也会受到到影响。

　　当然，大零号湾作为上海南部的一大变量。

　　后续真的能比肩张江的话，也不是没有机会让吴泾成为一个和张江一样特殊的房价高地。

　　这就可以让兰香湖这些贵的房子不再是空中楼阁——

　　但是这个过程恐怕不是一天两天就能完成的。

　　2026年是上海楼市的大变革之年，十分关键，藏着很多选房机遇。

　　如有选房问题，建议您线上和线下都可以和我们交流下，看能否给您提供一些参考建议。