上海
上篇核心观点core idea
▲政策趋势：从规范市场行为的短期治理，已系统性升级为以多元化供给主导市场结构的长效机制
▲保障房体系：以公租房保基本、保租房广覆盖、配售型房稳预期为特征的多渠道保障住房体系
▲“十四五”目标完成：保租房筹集目标完成89%，入市8.3万套，占比40%，实际渗透率3.3%；年度增量稳定，公租房供应放缓，保租房入市加速
▲市场量价：集中式公寓规模稳步高增长，抢占市场份额，分散式房源空置房源增长，以价换量，个人房源可供租赁规模保持高位
▲企业格局：市场参与主体多元化发展，房企系主要参与，宁巢公寓2.23万套领跑
2025
杭州住房租赁整体市场
01、政策趋势
从规范市场行为的短期治理，已系统性升级为以多元化供给主导市场结构的长效机制
2020年至今出台租赁相关政策超40条，其中监管政策出台频次高，规范市场，强调健康平稳发展；目前处在体系深化完善期，2024年推出的 配售型保障房及“封闭管理、保本微利”制度，为工薪阶层和新市民提供了“可负担、可拥有”的产权路径。此举将分流一部分出于购房焦虑的过渡性租赁需求，并使部分长期租赁需求固化在保障体系内，有利于减少租赁市场的波动性。
02、保障房体系
以公租房保基本、保租房广覆盖、配售型房稳预期为特征的多渠道保障住房体系
杭州明确将蓝领公寓、人才专项租赁住房等既有房源整合纳入“保障性租赁住房”范畴进行管理；保障性租赁住房并非单一产品，而是涵盖了满足从“一张床”（如蓝领公寓多人间）到“一间房”、“一套房”的多样化需求。特别是蓝领公寓（含“骑手之家”） 和面向特定产业工人的专项公租房，体现了对产业工人和新就业形态劳动者的精准保障。
03、“十四五”目标完成
租房筹集目标完成89%，入市8.3万套，占比40%，实际渗透率3.3%年度增量稳定，公租房供应放缓，保租房入市加速
截止2025年，杭州累计筹集保障性租赁住房29.3万套，目标完成率89%。杭州租赁市场实际入市公租房6.51万套，集中式公寓入市量20.6万套，其中保租房入市量8.3万套；保租房占比40%，实际渗透率为3.3%。
从近三年增量来看，公租房和保租房规模持续增长，但公租房供应放缓，保租房入市加速。
04、整体市场
集中式公寓规模稳步高增长，抢占市场份额，分散式房源空置房源增长，以价换量，个人房源可供租赁规模保持高位
城市租赁需求旺盛，年度总量波动上涨，从2021年48.8万套增长至60.1万套。从各年给类房源供给来看，集中式规模随着保租房的大量入市，稳步高速增长，到2025年达到20.6万套，个人房源可供租赁规模在2022年市场进入下行周期，业主以租待售，消化部分房源，可供租赁房源下降，近年市场化规模上涨，分流个人房源，规模上调；分散式可供租赁规模随着集中式市场认可度和规模的同步提升，叠加个人房源低价分流，分散式空置房源大幅上涨，推动2025年可供租赁房源激增；
从租金来看，集中式租金波动下滑，个人房源降幅收窄，分散式房源面对集中式品质分流和个人房源低价分流，以价换量，租金大幅下滑。
05、企业格局
市场参与主体多元化发展，房企系主要参与，宁巢公寓2.23万套领跑
截止2025年，杭州租赁行业在营规模前20强企业合计房间数达到10.7万间，较2024年末提升约10000间，占据全杭州集中式公寓整体在营规模约52%；其中宁巢公寓开业规模约2.23万间，占比TOP20整体规模20.7%，其次为龙湖冠寓1.2万间、魔方1.2万间分别位列第二第三，TOP3开业规模集中度约41%；
从TOP20开业规模企业类型来看，房企系占比超半数，其次为资管系29.3%，国企系占比17.3%。
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本文仅为个人观点，不代表所在企业观点
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