这座城市，房价率先反弹？

　　
现在全国只有一个城市的房价实现了反弹，大家知道是哪个城市吗？

　　对，是香港。

　　目前香港房子均价11.2万/平米，环比上涨了0.4%，超过了全国100%的房产，也是全国唯一一个房价触底反弹的城市。

　　实际上，如果大家对全国各大城市的房价了解比较多的话，就知道香港房价在去年下半年就已经回暖了，

　　目前房价已经涨了半年了，所以并不是昙花一现。

　　要知道，去年下半年可是全国一线城市房价的补跌期，北上深每个月的环比跌幅都能达到1%~1.5%，这个跌幅不要说回暖了，就连当时的全国平均水平都不如。

　　但是同为国内超一线城市的香港，硬是走出来独立行情，这是什么原因呢？

　　一、政策给力

　　香港的政策有多给力呢？

　　香港的房价跟内地一线城市一样，都是2023年开始大幅下跌的。

　　但是刚开始下跌不久，也就是在2024年初的时候，香港就一次性全面取消了针对楼市的所有限制性举措。

　　这个动作比我们快多了，我们直到2024年5月才有第一波救市政策，而且力度也明显不及香港。

　　到了2025年，香港又进一步取消了买家印花税、新住宅印花税以及额外印花税。

　　如此一来，非永久居民在香港购房的税负，从原本的大约30%大幅降低至最高4.25%。

　　这件事直接点燃了大陆富豪去香港买房的热情，根据美联物业最新公布的数据显示，2025年内地买家购入香港住宅总金额达1380亿港元，创历史新高。

　　内地卖家涌入有效推动了香港的置业需求，带动成交量同比增14.1%至1.39万宗。

　　跟香港一比，我们的政策无论是速度，还是力度，都远不及香港，这可能也是为什么现在大陆房价走势比不过香港的原因。

　　对于房地产泡沫破裂后的国家来说，救市政策速度有多关键呢？

　　日本就是典型的反例，在1990年房地产泡沫破裂后，直到1991年7月才开始第一次降息，而且也就把贴现率从6%下调到5.5%而已。

　　现在回过头来看，可以说日本政府当时是反应比较慢的，也大大低估了这次房地产危机的严重性。

　　在发现小打小闹根本解决不了问题后，日本央行才开始连续降息，但是每一次也就降低0.5%左右，一直拖到1995年9月才降低到0.5%。

　　但是从1990年到1995年，日本房价已经腰斩，对经济也造成了重创，直接导致之后失去了30年，房价也进入到了长期的阴跌周期。

　　二、租金回报率提升

　　我们说现在房价最大的一个问题是啥？

　　就是还有泡沫，房价高于当地的收入水平。

　　那么怎么评判一个城市的房价合理水平呢？

　　按照国际成熟房地产市场的经验，一个国家的一线城市，租金回报率一定要过于本国的长期国债利率，最好高于当地的房贷利率。

　　对于大陆的一线城市来说，租金回报率一定要高于国内的10年期国债利率（1.9%），最好高于房贷利率（3%）。

　　当然，考虑到目前大陆房子的持有成本比较低（没有房地产税），所以租金回报率能够稍微降低0.5%~1%，但是有个2%出头的租金回报率是比较必要的。

　　但是很可惜，大陆一线城市的租金回报率只有1.8%，这个数字还是偏低的，这也是我判断目前房价泡沫还未完全清除的原因。

　　对于香港来说，情况就完全不同了。

　　在25年下半年的时候，香港的租金回报率正式超过房贷利率。随后，香港房价开始回暖，出现触底反弹。

　　为什么香港的租金回报率能够超过房贷利率呢？

　　一方面，香港的金融体系受到美国影响很大（港币和美元汇率挂钩），所以美国降息之后，香港降息速度也很快。

　　另一方面，香港经济回暖。

　　如果说2025年上半年之前租金回报率上涨还能解释为房价下跌，但是在2025年下半年之后，香港租金回报率还能够上涨，本质就是香港经济回暖，带动了租金的上涨。

　　回到大陆市场，尽管最近几年房价下跌很快，但是由于租金也在同步下跌，所以租金回报率上升的速度并不快。

　　以上海为例，根据上海市住房租赁公共服务平台的报告，2025年上海平均租金为102元/㎡月，同比下跌了2.5%。

　　上海房价在2025年大概下跌6%左右，租金下跌就直接抵消掉了接近一半的房价降幅，这个租金回报率上涨的速度不就慢下来了吗？

　　三、人口流入

　　有句话叫做“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，一个城市人口是否是流入的，决定了后续是否有新生的购买力。

　　一个城市如果人口是流出的，对于房价长远来看，一定是看空的。

　　香港最近人口就在不断流入，通过高才计划和优才计划，有57万人从内地提交申请，其中40万人的申请获得批复。

　　在这些获批人士里，超过一半是携家带口在香港定居。这些来自内地的群体购买力强劲，为香港的租赁市场和购房市场注入了持续不断的资金活力。

　　有了不断涌入的人口，香港不管是卖房还是租房，都才有需求。一方面，有人租房子，能够维持住房租，并且推高租金回报率；

　　另一方面，有买房需求，香港房地产市场才有流动性，这也是对房价的支撑。

　　现在大陆房地产市场面临的一个非常重大的问题，就在于人口出现了拐点。

　　从出生人口数据来看，2016年到达顶峰之后，随后出现了一路下跌，不到十年就腰斩了。结婚率和出生人口的下降，对于房地产市场长期来看，一直是一个打压。

　　以上海为例，为什么说2000~2010年是上海房地产发展的黄金时代，2010~2020年是白银时代，2020年之后买入的就是“亏本时代”？

　　从人口流入速度就可以看出来，2000年代的时候每年能够流入接近100万人，2010年代的时候每年只能流入十几万人了，到了2020年代人口直接几乎不流入了。疫情之后，京沪人口不增反减，可能也是房价失去支撑的重要原因之一。

　　所以我一直对粉丝朋友们说，考虑要不要买房，你首先要看你们城市人口变化情况。对于绝大多数人口流出的城市，未来房价都是没有支撑位的，再便宜也不能买，买不如租。

　　我们还是看看我们的邻居日本，日本已经出现了很多地方的房子没人要的情况，根本原因就在于很多地方的房子根本租不出去，每年还有持有成本，算下来净现金流甚至是负的。

　　在中国人口下降的大背景下，未来很多城市的房子将会彻底失去流动性，根本租不出去。如果房地产税再一出台，很多房子直接会变成负资产。

　　很多人问我什么时候房价能够触底反弹，这里我正好说一下，很多城市可能永远也不会有触底反弹的一刻了，只有人口流入的核心城市，才有讨论房价触底反弹的必要。

　　四、香港房价企稳对于大陆的启示

　　到底什么时候我们的房价才能触底反弹？香港其实就给出了答案。

　　最核心的一个点，其实就在于租金回报率。租金回报率=租金/房价，上文中提到的政策和人口流入其实都是租金回报率的一些影响因子。

　　有些朋友会问了，之前中国房子的租金回报率也很低，不比现在高多少，也是低于国债利率和贷款利率的，为什么那个时候房价就能涨，现在就不行了？

　　因为那个时候租金上涨是非常迅速的，所以即使租金回报率比较低，也能通过时间快速把租金回报率拉上去。

　　现在租金不说上涨，就算不跌就不错了，所以不能再给溢价了。

　　这件事情就跟炒股一样，对于业绩快速上涨的成长股来说，自然可以给到高一点的市盈率。

　　但是对于业绩稳定的蓝筹股来说，市盈率就不能高于利润增速太多了。

　　对应到房地产市场，之前房子属于成长股（房租快速上涨），所以能够给更高的估值（租金回报率更低）。

　　但是现在房子已经变成蓝筹股了（房租稳定），那么估值就不能过高了（租金回报率要朝着国际成熟市场靠拢）。

　　那么，在贸易保护主义的阴霾笼罩全球，地缘冲突此起彼伏，货币贬值压力如影随形，普通人如何在这场风暴中守护钱袋子？