瑞银-中国房地产调查：情绪低迷，分化显著（二）

2025年第二季度开始房价持续下跌，一线城市引领了近期的疲软。

在过去六个月里，53%的受访者表示所在社区的房价有所下降，高于四月份的46%，并创下历史新高。一线城市的房价下跌最为明显，有62%的受访者表示房价下降，显著高于2025年四月的44%，仍有78%的受访者表示房价拐点未至。

官方数据显示截至2025年12月，70城的新建和二手住宅均价较高点分别下降了超过12%和21%（部分城市价格下跌幅度更大）。在过去六个月报告房价下降的受访者中，有39%的人表示房价下跌降低了他们的购房意愿，部分原因是担心未来房价进一步下跌，这一比例超过了29%的人认为房价下跌是购房机会（尽管较2025年四月的17%有所上升）。

分析：表示所在社区房价下跌的比例较去年上升了7%（历史新高），这个数据是很贴近大家的真实感受，房价在去年四季度的这一波下跌确实凶猛，我在二线城市都能隔屏感受到一线城市的阵阵寒意。而一线城市的数据也证明了这一点，高达62%的一线城市受访者感受到房价下跌，较去年足足高了18%。

重要的是仍有78%的人认为房价拐点未至，不过也不用过于担心，因为上一篇已经证实了随着房价下跌越来越多人具备买房能力，但他们想以更低的价格买房，因此短期看跌房价。数据也印证了这一点，39%的人表示是因为房价下跌而不敢买，这一比例远超29%认为房价下跌是抄底机会的比例（但这一比例在快速增加），或许等后续认为抄底是机会的比例高于不敢买的比例之后，房价才会迎来真正的长期反转。

对未来房价进一步下跌的预期仍然较高。

展望未来，42%的受访者预计未来12个月房价将进一步下降，与2025年4月和2024年9月持平，且显著高于预计房价上涨的19%（尽管高于2025年4月的15%）。在经历了数年的价格下跌后，35%的受访者（预计未来房价下跌的人）预计房价将比当前水平下降不到10%，47%的人预计下跌幅度为10-20%。超过一半的人预计价格将在2026年触底（上半年25%，下半年32%），而34%的人则预计在2027年或更晚。

图4：房价持续下跌，大多数人预计下跌将继续

分析：42%的人认为今年房价将继续下降，远高于19%认为今年房价将上涨的比例（虽然这一比例在增加），相信这19%的人里面大多数是刚买完房等涨的，所以这个调研还是很真实的。

具体到看跌的幅度，绝大多数人认为今年房价跌幅在20%以内，我觉得大概率会在10%左右，至少跌幅比去年会小很多。关于房价触底的时间点，25%的人认为在今年上半年，32%认为在今年下半年，34%认为在2027年或更晚，其实关于这个问题居民的意见没多大参考价值，因为这是个远期的经济问题，投行目前的一致预期大概是在2026年底至2027年三季度期间触底，当然预期会随情况变化而更新。

三线城市的房价预期虽小幅改善，但仍脆弱。

三线城市中60%受访者预计房价将在2026年触底，二线城市为50%，一线城市为40%，三线城市中21%的受访者预计明年房价会上涨（四月份为15%，42%仍预计房价将下跌）。在二线和三线城市中，比起四月份的调查，更大比例的受访者认为价格下降会刺激购房意愿，因为价格可能接近底部，尽管价格持续下跌总体仍抑制购房意愿。然而鉴于2025年11月和2026年1月的最新疲软市场数据，这种积极情绪的改善仍显脆弱，其稳健性和可持续性仍不明朗。

图5：三线城市报告了更好的价格预期，而一线城市价格大幅下跌

分析：和上一篇中说的一样，目前三线城市的房价预期反而是最好的，原因有两个，第一是三线城市之前跌的本来就比高线城市要多很多，第二是去年四季度一线城市的一波加速下跌目前还没有传导至二线和三线城市。但我觉得在宏观环境没有转暖的前提下三线城市房价很难独自支棱起来，预期改善很可能只是暂时的。

负面的财富效应可能进一步抑制家庭消费。

52%的受访房主表示目前房价低于其购入价格（即账面亏损），相比2025年4月的47%略有上升，而仍有36%的受访者报告账面盈利。特别是在一线城市中，报告账面亏损的受访者明显增加（55%，相比4月的37%，增加18%），而二线（增加9%）或三线城市（增加3%点）的增长幅度则较为温和。

鉴于住房存量价值占家庭总资产的50-60%，房价的低预期表明家庭消费仍面临压力。调查显示即便贷款利率下降，按揭负担并未明显减轻，受访者将27.1%的月收入用于还贷，略高于2025年4月的26.5%和2024年9月的25.7%，部分反映了收入增长放缓。账面亏损增加以及仍然较高的债务偿付压力相结合，意味着家庭消费仍受制约，尽管近期股市反弹可能为部分家庭提供一定缓解（但并非普遍适用）。

图 7：一线城市账面损失显著增加

分析：房价下跌抑制消费这点老生常谈了，特别是一线城市在去年四季度领跌后可以预见后续二三线城市会陆续受到影响，那么消费持续回暖的逻辑也就不存在了。有人会说股市反弹也会有正面的财富效应，但要知道炒股的人才多少，大多数人的资产还是集中在房子里，即使不考虑房价下跌对经济的连锁反应，仅仅是家庭财富缩水（资产负债表破坏）就足以导致消费萎靡，所以房价真正的拐点仍然需要政策支持和较长时间去磨。