小阳春突发的意外信号，房价彻底明牌了

之前的文章说过，楼市小阳春有三个领先指标。 最领先的指标是居民活期存款增速。次级领先指标是二手房带看量，第三是成交量。

其底层逻辑为：当大部分居民打算要在小阳春买房，就会提前准备现金，且这种现金因为要随时准备支付房款，所以不太会转为定期存款。那么就会体现在居民活期存款增速的走高上，同时，定期存款的增速则会出现明显下滑。

我们看过去十年的活期存款增速数据：

很明显，2016,2017,2020,2021,2023这五年的小阳春是最火爆的，其前一年底或当年一月份的活期存款增速就明显比其他年份高。

我们再选取2016年全国房价翻倍大涨，和2023年底全国楼市确定进入下行期的数据做对比：

可以看到，2016的活期存款增速极高，定期存款增速极低，代表着2017小阳春的火爆；而2023年底则刚好反过来，活期存款增速极低而定期存款增速极高，预示了2024小阳春的萧条。

如果我们以北京为例，来看北京这五年的小阳春的成交峰值和前一年底的活期存款增速：

可以看到活期存款增速和次年成交峰值呈现完全的正相关关系。

由于2025年12月的增速数据相比2024年底并无走高，因此仅从上图判断，今年小阳春成色大致和去年持平。

但年前我们也提到，今年楼市的市场预期是从1月开始急速转变的，所以还需看下1月份的数据。现在北京上海的数据已经出来了，如下：

从结果看，1月的数据并未实现对12月数据的逆转，因此从成交量看，以北京为例，参照过去历年的数据，今年的绿中介周日成交峰值应该在650~700之间，不大会出现2021或2023年那种高达780~790套的盛况，总体热度应该和去年持平。

后续一两个月大家可以验证这个预测对不对。

但是，今年有一点和去年不同的，是今年的预期拉的很高，也就是因为大家都懂的原因，舆论场主流舆论都是看涨的。

预期拉升主要体现在：

1 房东预期的走高

这体现在跌涨比之上：

跌涨比 = 当天房东下调挂牌价格套数 / 当天房东上调挂牌价格套数

该数据越低，代表降价房源越少，涨价房源越多，也就是房东越是看好市场。

1月份开始，该数据明显下行，表明市场情绪确实有提振。由于卖家和买家都是普通人，受到同一种舆论影响，因此，可以把房东预期变化视为市场预期变化。

2 春节期间的看房量，明显高于去年

截止上周日之前，无论北京上海，这个趋势都是一致的。

综上，我们可以判断：

因为舆论场的影响，市场预期确实有提升，但由于活期存款增速并不高，因此我们判断买家的数量并没有因为舆论场的看涨而同步上升。

与此同时，因为预期房价的上升，更多的房东，又开始把房子拿出来卖了，这体现在，二手房挂牌量的反转走升之上。

从正月初十（上周四）开始，北上深三地的二手挂牌量同时反转，结束了长达半年的下行趋势，并转而开始持续上升。二手房库存量开始进入持续上升的时期，供给侧的压力开始变大。

最后，我们总结下本文观点：

1 由于看涨舆情的影响，卖家和买家的看多情绪都有所上升。这会加速小阳春前期的成交。

2 从截止到1月底的居民活期存款增速看，买家数量并未增多，因此预期今年小阳春总体热度和成交量峰值，大致和2025年小阳春持平，较难达到2021或2023年的热度。

3 由于卖家新增挂牌量以上周四为拐点开始逐步走升，新增挂牌持续超过成交量（新增供给>新增消耗），二手房库存开始增加，等这一波存量买家需求消耗结束后，也就是小阳春结束时点（ 5月前后 ），可能会再度迎来关键的市场博弈点。

后记：

文中提到今年春节期间看房量相比去年有提升，但从上周日开始，这个趋势似乎出现了变化，北京上海的看房量，开始低于去年同期。

比如沪七条之后的首个周日（农历正月十三）的上海看房量为10789，去年2月9号周日（农历正月十二）的看房量为12622。北京周一周二数据也低于去年同期。

看房量减少可能是因为京沪降雨因素造成，因此我们暂时判断为降雨影响的数据扰动，而不作为数据走弱的证据，但我们后续会继续跟踪看房量的变化，如雨天过后数据反弹不明显，或是绝对量未能超出去年的同期，则本轮小阳春的走向，就更加清晰了。

对于知识星球的同学，春节前我在星球发过小阳春的预测，昨晚也发过各方研报对小阳春后楼市涨跌趋势的看法并做过总结，感兴趣的可以去看下。

由于活期存款增速没有逆转，楼市依然是存量博弈，建议大家在楼市的决策不要冲动，不要被焦虑裹挟，而是理性跟踪数据的结论后再做决策。后续我在每周一会继续在星球发布楼市分析和周报，分析每周的数据动向，供大家决策时参考。

楼市预期只能决定短期房价涨跌和成交量，而只有基本面改善，居民收入预期上升，才能从长期角度决定楼市的根本走向，等下个月底上市公司一季报发布结束，我会再从基本面角度（企业营收增长是居民收入增长的必要非充分条件）做居民收入预期的分析，供大家参考。

全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。

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