北京
如果到了2026年底，去评选北京楼市10大影响力事件，我会首推御林湾开盘。
这件事绝对是天崩开局。
因为
从来没有一个纯新盘，用价格屠刀的方式开盘，且大杀四方。
1.
先来看御林湾的屠刀阵法，是如何砍向望京市场？
先来看奶西板块价格矩阵。
望京云尚的住宅成交均价是8.19w/元；
望京国誉府的住宅成交均价是8.97w/元；
中建宸园的住宅成交均价是8.8w/元。
根据销冠100的线报，御林湾的开盘成交均价居然不是8字打头，也不是7字打头，而是6字打头，
而且低到6.3万元/㎡，
还是精装。
这也直接拉低了奶西板块8w+的价格底线。
奶西板块，到底值多少钱？
这个话题又重新拾起来被讨论。
那么，抛掉奶西板块的价值不说，御林湾的产品力单价，又值多少钱？
御林湾是9年前报规，户型设计停留在好几年前。
能不能说，这中间2万的差价，就是御林湾的产品力的价差？
如果把2w价差算在御林湾产品力头上，中建宸园、望京云尚和望京国誉府的业主们，就不用担心资产贬值了。
实际上呢？
一个可验证的佐证是，已经交房的中建宸园，它的二手房价格是否坚挺？
有一个未曾求证的信源说，中建宸园的二手房价格破发了，目前是7w+。
中建系宸园的产品力，一直是智地行走江湖的骄傲。它是中建智地第一个宸园系产品，后来红得发紫的北京宸园，再到在售的紫京宸园都以宸园系为骄傲。
而且，中建宸园是宸园系第一次交付的宸园系作品，交付力肯定是翘楚。
排除了产品力因素，中建宸园的二手房价格只能归结于奶西板块。
这个结论，其实挺吓人的。
因为望京国誉府在扛价，目前是在售楼盘中的价格标杆。
还有，望京云尚要不要跟进调价？
这就是北京御林湾这位价格屠夫带来的连锁反应。
2.
当然也很难说，北京御林湾的持续影响有多深远？
因为
这里面还有去化率。
这位信源透露，北京御林湾的去化是
3%
具体来说，就是开盘认购47套，认购金额是4个小目标。
这又是一个信号：
低价屠刀，在当下市场未必好使。
是对刚需客户不好使，还是对改善客户不好使？
我们具体再来看户型成交结构。
据信源透露，按套数段排序是这样的：
1.123/124/125㎡三居推484套，认购15套，6.2万/㎡，总价770万；
2.145㎡三居推398套，认购12套，6.1万/㎡，总价890万；
3.119㎡三居推190套，认购6套，6.2万/㎡，总价730万;
4.140㎡三居推175套，认购5套，6.4万/㎡，总价890万
5.155㎡四居推140套，认购4套，6.5万/㎡，总价1010万；
6.90㎡两居推100套，认购3套，5.9万/㎡，总价530万；
7.213㎡五居推38套，认购1套，7万/㎡，总价1490万
8.220㎡五居推38套，认购1套，6.9万/㎡，总价1510万
你发现没有，卖得最多的是123-124面积段的三居，15套。
其次是145的三居，12套。
只有这两个面积段的三居过了10套。
也就是说，北京御林湾不是坊间传言的小户型走量，不是刚需盘。
定位错了？！
这个结论，其实挺吓人。
其实也不吓人，9年前的定位，肯定是错了。
你看，最小的90㎡，只认购3套。
更准确点讲，北京御林湾，其实妥妥是改善面段段的刚需盘。
我也怕说错话，就仔细看了立面效果图和园林效果图，还看了户型图。
一开始感觉挺有档次的。
看到户型图时，就不淡定了，确实是超大进深的保障房气质。
这在内卷的奶西市场，产品力明显是上一个时代。
3.
价格能突围吗？
从目前的信源透露数反馈来看，调整还是相当有难度的。
基本上，我可以下第一个结论：
北京御林湾的价格屠刀，砍到铁板上了。
第二个结论：
奶西板块肯定会受到了御林湾的价格冲击。
这两个结论说的是两件事，但是对市场的预期影响，实在太大了。
户型不好，就不要谈得房率低、现房优势的问题。
没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
所以，从去化率上看，北京御林湾低价低得还不到位。
这是市场的选择：
脱离产品力谈低价策略，在当下市场无解。销冠100
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