广东
估计很多人都刷到，今天广州又挂地了。
位于老西关的中山八地块挂牌，占面约2.2万平，计容建面约5.9万平，起拍楼面价2.5万/平。
基础信息不多说了，今天我们去了现场一趟，聊聊一点内部消息。
1、国贸、金茂都在看地，此前传闻的兜底方是公交集团
就是这么巧，今天我们去现场踩地的时候，碰到了国贸团队一行人，来的人还不少。
同场的，还有金茂派过来的勘测团队，来做地形测绘、地下及架空管线探测，以及地质条件勘探，工程量颇大。
今天刚挂地，房企马上就行动，是个好信号。
当然，如果按此前我们收到的消息，这块地是有兜底方的，很可能是广州公交集团。
PS:或者地块更多内幕，或者想拿到地块内部设计方案、所有图集，扫码加花花。
很简单，这块地原来的土地权属人就是广州公交集团，从前期立项、土地现状再到后期的规划建设，绑定程度都很深。
广州公交集团，在广州知名项目有越秀公交天悦云山府、公交珠实花城云著，也就是合作开发为主。
公交集团旗下的公交置业，就是专门负责交通场站与物业融合的开发项目，这其实是一个隐形条件。
其他开发商想进来，估计无论如何都绕不开广州公交集团。
2、老西关近年最大规模、最低容积率，但建设条件复杂
中山八地块，是一个优缺点都非常明显的项目。
优点嘛，这块地是老西关板块近年最低容积率、以及最大规模的住宅用地。
看我们拉的表格，一目了然。
并且，大约5.6万平的体量，压力也不算很大。
如果去地块现场转一圈，大社区氛围会更加明显。
这是我爬到8楼往下拍的视角，能更直观感受到地块体量。
地块南边、西边都被二手楼包围，实际上站在地块内部地面的感受，没有想象中那么吵，还有点安静的感觉。
地块够大，也更容易施展出大园林，这在老西关的新盘几乎是没有的。
结合此前的规划方案来看，这里将打造羽毛球场、体育场地、室外露台等等。
毕竟，老西关新盘，有的只有两栋楼甚至单体楼，有的正对内环路，社区氛围、生活感都差强人意。
讲完优点，接下来是缺点。
首先，视野上，还是很难避免正对立交桥、轨道线、内环路，同时中高层会有噪音影响。
结合中山八地块此前的城市设计方案来看，地面四层是要建设公交综合车场、居住区停车场、室内体育场等。
到住宅层，可能是22米高了，那么至少是7层高。
这样处理，可以越过周边的老旧二手楼，直接看外部景观，但是外部城市界面会非常“混搭风”。
既有车水马龙，也有部分江景，南面还有荔湾湖公园。
但放在老城区的话，就是矮个子里拔将军，毕竟可以看公园、看江景，总比对着拥挤旧楼来得更舒服。
| 中山八地块南侧景观
其次，北面还有一个荔湾区天使儿童医院，距离挺近的，但建筑排布应该不会正对医院，接受程度因人而异。
另一个，就是中山八地块的配建多，建设条件复杂。
挂地条件就说了，竞得人需配建2.5万平的公交设施、绿地等等，位置大概在东侧。
另一个是古树保留的条件，这就是上难度了，会直接影响建筑排布、盖板建设。
还有一个是交通，因为这块地属于公交站场综合体，所以要把公交车出入口和小区车行出入口做好分流。
老城区的交通强度，懂得都懂。
一句话概括，考验开发商操盘能力的时候，又到了。
3、学铁商齐全，老西关版中交天翠mix珑悦西关
最后一个想说就是中山八定位，我个人觉得，有点像老西关版的中交天翠mix珑悦西关的混合体。
老西关的市场，还是不太一样，强地缘性，弱概念性，这就意味着，地块针对的客群还是以老广为主，着手于老城区的烟火气，所见即所得。
问题就是，老西关的客群，还能挖出多少，能不能打动他们。
这两年老西关最出圈的新盘，应该是珑悦西关，靠的是强学位+小户型+超新规的炸裂赠送率+小盘快走模式。
中山八地块，当然可以抄抄作业了。
比如说学位，可能跟珑悦西关是同款。
还有户型面积，按初步的城市设计方案，能排布4栋楼，如果做成75-105平小户型，2T5-3T6，走低总价+超配性豪宅感大社区路线。
这种打法，在整个老西关，还是有新鲜感的，新盘、二手房竞品也基本没有。
而且，这块地的地铁配套，是非常能打的。
我今天走了一下，从5/11号线中山八站到地块，步行大约100米。
规划在东南侧设置一处人行出入口直通地铁站，相当于地铁口楼盘。
通过5/11号线，能直达越秀区、天河区，以及市区大部分区域，通达性拔高了。
那么，或者能多招来一波沿线通勤的刚需族。
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