两会定调后，广州楼市走向，终于清晰了..

我是紫沐，这是我第483篇日记。

躺平半月，补下坑。

开年楼市最大的王炸，无疑是马场。

总价+单价双料地王，直接拉爆了市场情绪。

顺便，也给广州楼市完成了两个任务。

第一，是提振了市场信心。

开年第一拍就诞生双料地王，是极强的强心剂。

对观望的买家来说，至少能给小阳春托底，不用担心一买房就暴跌。

这周末，市场成交活跃度，就已经明显回暖了。

第二，是补全了珠城的价值拼图。

珠城东区虽然是无可争议的顶豪板块，但主要强在圈层和环境，在商业和教育上存在瑕疵。

而马场地块带来了顶奢SKP和九年制教育用地，则让东区的顶豪属性彻底闭环。

更重要的是，马场迭代利好的不止珠城。

现在珠城和金融城的连接区域，城市界面很low，景观落差很大。

而马场的更新，就能抚平这城市断层，让珠城和金融城真正融为一体。

但除了利好，也有不确定的博弈。

马场是有隐藏任务的，要打造成广州的新地标、新名片。

而地标，不可能靠一个顶奢商场就能撑起来。

它考验的是内部规划、商业运营、产品设计、高端圈层维护的全链条综合能力。

越秀能不能跳出“利润至上”的开发逻辑，做出代表广州顶豪水准的产品，说实话还有待时间验证。

而且马场住宅的定价，也可能锁死珠城二手的房价上限。

毕竟马场住宅的产品力和配套力，能碾压珠城大部分二手。

如果这批新房最终定价17万/㎡，那包括双子星在内，房价天花板也会被焊死在17万。

后续想再冲20万+，回到之前的巅峰房价，难度会很高。

唯一的破局可能，是今年楼市超预期复苏。

珠城量价齐升，马场才有开高价的底气，形成“新盘抬价、二手跟涨”的正循环。

只是这个预期能否兑现，就现在的数据看，还言之尚早。

还有一盆冷水。

就算今年顶豪市场复苏，也不代表全广州的房子都能迎来反转。

因为顶豪市场和刚需市场，是完全独立的两个世界。

不管经济环境如何变化，富人圈层的购买力和消费能力，始终是稳定的。

但普通人不一样，购买力跟大环境挂钩。

而目前的大环境，用两会工作报告的话来讲，就是“回暖还在路上，居民增收还是核心发力点”。

购买力的巨大落差，就注定了楼市会出现分化。

成交量回暖确实板上钉钉，但成交价能修复多少，就得看圈层和产品。

顶豪和优质改善产品，或许能率先企稳，把超跌部分补回来。

但绝大多数刚需刚改房，大概率还是维持低位震荡。

最黑暗的时刻确实过去了，但盲目乐观也不可取。

两会报告里 “着力稳定房地产市场” 这几个字，已经足够直白。

目前房价离全面止跌还有距离，饭还是要一口一口吃的。

另外两会对房地产的定调，应该也戳破了很多人的炒房幻想。

今年报告里，没有一句“让房地产重新成为经济增长引擎”的表述或暗示。

所有政策核心，都围绕一个“稳”字。

存量房收储、保障房供给优化、推动好房子建设、防范债务违约风险……都只是房价维稳的手段。

楼市在经济中的定位，隐隐有从“发动机”到“稳定器”的转变。

所以别说重拾辉煌，未来几年楼市能回到历史高位，就已经很理想。

基于以上判断，给不同需求的朋友，有不同的操作建议。

第一，如果你是投资买房，趁早放弃幻想。

房价短期没有大幅反转的可能，更多是低位震荡。

而且定位调整后，能跑赢通胀的房子，就已经是顶级水平了，别再指望一夜暴富。

第二，如果你是纯自住买家，别再执着于“是不是最低点”了。

就算后续还有零星砸盘，但大盘价格已基本触底，没啥暴跌空间。

盲目观望，反而容易错过一些优质房源。

第三，如果你有置换需求，一定要抓住这波小阳春先卖房。

小阳春的市场情绪，是今年上半年最好的卖房窗口期。

先出再入，顺序不能搞反，不然会很被动。

最后简单梳理一下，今年值得重点关注的新房。

虽然待入市新盘不少，但真正有亮点的不多，目前能打的就两个：

一个是海珠的保利南泰路项目，称得上真正的六边形战士，各方面都很能打，剩下就看价格了。

另一个是白云新城的保利云城，低容积+纯板楼+成熟配套，居住属性拉满又有地段想象力，比很多珠金琶概念盘更实在。

今年新房市场，大概率又是保利和越秀神仙打架。

保利手握多个优质项目，越秀则拥有马场这个绝对王炸。

希望越秀能捡起点匠心，把马场给搞好，别浪费这么一块绝版地。

有实际购房需求的朋友，可以动起来了。