罕见！新盘亮相炸场！揭秘顺德北滘小阳春“流量密码”

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

度过相对平缓的农历新年，佛山楼市迅速回暖，3月第一周佛山全市新房新增供应135套，环比增幅50%，网签成交量攀升至4.48万㎡，环比提升21%，成交套数363套，环比涨幅达32%，成功实现春节后周度网签“二连涨”，为楼市小阳春的到来拉开序幕，佛山房地产市场回暖信号愈发强劲。

数据来源：CRIC，普睿广佛区域整理

3月7日，北滘保利全新超新规项目——保利岭南瑧悦正式开放实景示范区，现场人气直接拉满：上千名买家慕名而来，洽谈区、样板房被围得水泄不通，甚至出现排号突破600号、接待延迟至晚上10点的火爆场面。据保利华南官方统计，项目开放两日累计到访量破5000人次、意向登记超200组，用实打实的热度，印证了“北滘红盘”的号召力。

而马年佛山楼市的小阳春，正是被北滘这颗“明珠”狠狠点燃。

图片来源：保利华南官方

作为佛山临广核心板块，北滘向来是顺德楼市的“流量担当”，而保利全新超新规盘的亮相，更是将全城对北滘住宅市场的关注推向了顶峰。

政策红利拉满，购房门槛降至历史低位

2026年佛山楼市政策持续发力，一系列利好举措密集落地：存量公积金贷款利率下调25个基点，切实减轻购房者月供压力；“卖一买一”个税退税政策延长至2027年底，降低置换成本；鼓励开展住房“以旧换新、卖小买大”试点，激活改善型需求；同时允许异地缴存职工、购买第二套住房的缴存职工申请“商转公”贷款，进一步拓宽购房支持范围。多重政策红利叠加，直接拉低购房门槛，将购房成本降至近五年最低水平。

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此外，佛山市2026年政府工作报告中明确提出，将实施“一区一策”去库存策略，重点推动“以旧换新”、优化公积金使用等措施。北滘作为临广重点板块、产业强镇，有望率先承接政策红利，直接推动改善置换需求增长。

数据显示，截至2026年2月，北滘板块改善户型（100-140㎡）成交占比达60%，呈现逐年攀升的态势，而100㎡以下刚需产品成交占比则持续回落，这也是保利新盘改善户型登记量偏高的核心原因，政策红利的精准释放，成为市场回暖的核心推手。

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顺德土拍热点板块，近年溢价回归理性

土拍市场是板块楼市的“晴雨表”，数据显示，2021年至今顺德区涉住用地市场成交热点板块始终集中在北滘、大良两大板块，两板块成交总建面分别达243.58万㎡、255.04万㎡，是顺德区内仅有的两个成交规模超200万㎡的板块；陈村、伦教、容桂、杏坛板块紧随其后，成交总建面均处于50-100万㎡区间，其余板块成交相对冷门，成交总建面均少于50万㎡。

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具体来看，2022年前北滘板块涉住用地交投火热，年均供求量保持均在50万㎡以上，2021年平均成交楼面价更是攀升至近年来峰值13272元/㎡；近两年受大环境下行影响，地市趋于冷清，2023年板块涉住用地供求按下“暂停键”，2024年以后土拍多以低溢价或底价成交，同时出现近五年首次出现撤牌现象；直至2025年，北滘TOD综合地块以20%的溢价率成功出让，为板块土拍市场注入活力，呈现出结构性反弹的积极迹象。

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新房市场结构分化，改善客群支撑头部热销

从新房市场表现来看，近五年北滘楼市始终处于底部盘整阶段。

2025年，板块商品住宅供应规模跌至近年来低位；成交端同样表现平淡，受新盘供应不足、利好政策边际效应递减等因素影响，成交规模同步降至近年低谷；与此同时，房企为抢占市场份额，持续推出让利促销活动，项目备案价普遍下调，房价同比走势趋于平稳，逐步进入筑底阶段。

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从月度走势来看，市场整体延续低位运行态势。年初市场平稳开局，3月板块内标杆项目加推带动市场走出小阳春行情，受网签滞后性影响，4月成交创下全年峰值；二季度，红五月成为成交高位，随后6-9月成交量逐月回落，直至“金九银十”期间成交才有所改善，12月市场以小幅翘尾态势收官。

截至2026年2月，板块内主要在售项目有5个，主要集中在以北滘新城为主的总部中央商务区及东部碧江核心区，新房供应极度稀缺。

其中，保利珺悦府、美的云悦江山等主力项目以大面积户型为主，精准定位改善客群，契合当前市场需求趋势。

在产品面积段分布上，市场结构性分化愈发明显，刚需客群仍持观望态度，购房需求逐渐向“一步到位”及置换改善转型；

2025年板块100㎡以下刚需产品成交套数占比由40%降至30%，由成交主力变为次主力；100-140㎡刚改、改善产品成交保持稳定微涨，2025年占比达47%，成为成交主力；140-200㎡改善需求扩张明显，成交占比从2022年前的4%上升至14%，因产品总价段下调，市场接受度逐渐提升。

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成交总价段方面，市场总价承受能力呈现两极分化的特征。100-200万元低总价产品成交占比处于近五年次高位，2025年占比达66%，刚需客群以价换量特征明显；450万以上高总价产品市场需求逐步回归，尤其是500万以上产品成交占比创下近五年新高，改善客群更注重居住品质，以质撑市的趋势愈发清晰。

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近两年，北滘商品住宅供求比均小于1，去库存效果显著。截至2026年2月，板块库存较2025年初减少20%，降至34万㎡；但受新房成交同步萎缩影响，2025年6月后各月成交量均同比下滑，加之9月各项目集中领证入市备战“金九银十”，导致去化周期由降转升，较去年延长约6个月，去化压力有所加大，在佛山五区中处于中等水平。

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随着三月“小阳春”传统旺季的到来，佛山楼市将迎来新一轮竞争高潮。北滘作为广佛交界置业旺地，凭借其深厚的产业基础、完善的城市配套、持续升级的产品力，有望在这一轮行情中领跑。值得关注的是，近一年北滘新房网签均价在16000-16500元/㎡区间窄幅震荡，这一态势或预示着板块房价已接近阶段性底部，具备一定的价值支撑。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。