从南京悠湖湾购物公园，洞见新商业的价值跃迁

重塑商业逻辑

撰文 | 李磊

排版编辑 | fufu

图片来源 | 南京悠湖湾购物公园

城市的商业演进，正经历一场从配套思维到生活思维的深刻转变。

当产业导入进入稳定期、人口集聚形成规模，商业所承担的角色便超越了基础消费保障，转向更为关键的命题：如何为城市构建高品质的生活方式与情感归属，从而吸引人、留住人，使其完成从“产业高地”到“生活高地”的跃迁。

南京悠湖湾购物公园，正是这一命题的最新答卷。项目由南京紫金山科技城发展有限公司与江苏智儒投资管理有限公司联袂打造，以“好玩、好吃、好逛”为核心定位，围绕“自然美好、动物美好、生活美好”三大价值内核，目标不仅是建造消费场所，更致力于打造与自然共栖、与科技共生、与情感共鸣的购物公园新范式。

它的出现，为审视商业如何从基础配套升级为生活主场，提供了一个关键的观察样本。

Vol.1

择址国家级科创引擎

双强携手共筑商圈新极

在存量竞争与创新压力并存的时代，任何新商业体的成功都非偶然，而是对区域战略能级、客群结构特质与市场结构性空白的精准把握与系统性回应。悠湖湾购物公园的落地，正是这一逻辑的集中体现。

悠湖湾购物公园所在的紫金山科技城，位列全国科技城百强榜第12位，是南京参与全球6G通信等前沿科技竞争的核心引擎。这片以顶尖智力与前沿产业为核心的高地，汇聚了20万+高学历、高技术、复合型科技人才。作为紫金山科技城的生活功能核心，上秦淮商圈地处高铁南站至禄口机场发展“金轴”与环绕城高速创新经济增长“银带”的交汇点，是未来江宁城市新中心，悠湖湾购物公园正坐落于此。

除高科技产业人群外，项目周边5km范围内还覆盖住宅、学校、办公等近30万常住人口，更可通过地铁3号线和多条公交线路无缝接驳全城。庞大的高支付力、高审美、高频次社交与品质生活需求的优质客群构成了项目的消费基本盘。

在此布局商业，本质上是为这片驱动城市未来的科技高地匹配与之能级相称的高品质生活服务核心——不仅是完善城市功能，更是留住高端人才的关键一环。

立足于此，悠湖湾购物公园选择了一条与一街之隔的江宁砂之船奥莱差异化的商业路径。砂之船奥莱以零售见长，悠湖湾购物公园则聚焦体验与社交，以“公园商业”的定位切入市场。

差异化战略的落地得益于“国资平台+专业商管”的深度融合：紫金山科技城发展有限公司提供在地资源与战略协同，江苏智儒投资管理有限公司贡献定位研判、招商资源与精细化运营能力。双方成立合资公司深度绑定，形成风险共担、利益共享的价值共创机制，为项目的可持续发展和精细化经营奠定了扎实的基础。

正是这种深度合作，让悠湖湾购物公园有能力走出差异化路径，与砂之船奥莱形成零售与体验、目的性消费与休闲性消费的互补，共同驱动上秦淮商圈从单一零售中心向功能复合的城市活力中心跃升。

Vol.2

好逛的公园，会玩的商业

悠湖湾购物公园的四重突破

当下，消费者的空间诉求已从购物场所全面转向生活场域，情绪价值、圈层认同与沉浸体验成为新的评判标准。商业的竞争，已从硬件与品牌的比拼，升维为空间营造、内容策划与情感运营的综合较量。悠湖湾以“好玩、好吃、好逛”为核心定位，围绕“自然美好、动物美好、生活美好”三大价值内核，从空间形态、情感连接、内容组合到运营模式，完成了一次贯穿始终的价值重构。

01

空间重构

从封闭盒子到无界公园

为彻底打破传统购物中心的封闭与疏离感，悠湖湾进行了一场深刻的空间设计革新。其核心策略是构建“室内商业空间+室外自然生态+休闲运动场景”的无界体验闭环。

室内以自然主义设计语言，打造湖泊、河谷、港湾、溪流四大主题中庭，将生态意象深度植入商业空间；室外融合IP云朵意象、科技感与轻盈线条感，打造“绵云之境”主题景观美陈；更为关键的是，项目将超7万方的商业空间，与周边城市绿地、专属宠物乐园及户外运动场景系统性串联，实现商业与自然、休闲场景的无缝衔接。

背后的商业逻辑是将“吸引人来购物”转变为“创造让人愿意停留、反复会来的生活主场”，通过将消费行为自然嵌入漫步、社交与亲近自然的过程，极大延长顾客在场时间与到访频次，将一次性客流转化为持续性客留，为商户经营创造更优的时长基础。

02

情感重构

从营销符号到情感连接

如今，建立独特且牢固的情感认知，是商业体穿越周期的关键。IP形象“悠悠（UU）”以“美食探索家”与“社交小达人”的鲜活人设，将自然、科技、情感的基因注入空间与体验。

“悠悠（UU）”的深层意义在于，它不只是悠湖湾购物公园的营销符号，更可能成为紫金山科技城对外传递温度、建立认同的情感载体。从空间美陈到主题活动，从用户互动到社群运营，“悠悠（UU）”将成为串联人与空间、人与区域的情感纽带。

这不仅为悠湖湾打造了独特的记忆点，更是在为整个区域积累长期的情感资产，以IP的力量提升用户忠诚度与自发传播意愿，形成超越商业的软性竞争力。

03

内容重构

从“招商填空”到“场景定制”

悠湖湾购物公园颠覆传统商业“零售为主、配套为辅”的同质化业态排布，基于“生活场景”深度定制，打造“层层有主题、层层有亮点”的体验型业态矩阵。

项目规划了完整的宠物主题楼层以满足“它经济”与情感陪伴需求；设置集中的儿童体验与亲子成长空间，回应高知家庭的品质育儿诉求；聚合高比例的全时段特色餐饮与大型主题游乐，打造科技人才与年轻客群的社交娱乐目的地。这种布局的核心，是将项目打造为一个覆盖宠物友好、亲子休闲、社交餐饮、游乐体验等多维度的“生活解决方案中心”。

从已签约的核心品牌来看，规划理念已得到扎实落地，并呈现出两大鲜明特征：

• 首店经济引领，塑造新鲜感

项目引入多个具有市场号召力的区域及城市首店，如区域首进的盒马鲜生超市、孩子王儿童零售集合店、小银星艺术团、暴宠动物城、星聚会KTV、达美乐比萨，以及南京首进的悠悠时光台球、U³ space复合书店、奇乐儿旗下的“飞力空间”和“momo planet儿童乐园”等。这些首店是重要的流量与话题引擎，直接提升了区域商业的丰富度与能级，精准满足高知客群对品质生活和新鲜体验的追求。

• 精准匹配客群，构建场景生态
  

品牌选择高度匹配核心客群的具体生活场景。针对蓬勃的“它经济”与情感陪伴需求，引入了星巴克宠物友好店与暴宠动物城南京首家旗舰店；针对亲子成长，布局了从零售-孩子王到素质教育-小银星艺术团到游乐-momo planet的完整链路；PHOGO（Apple授权专营店）、华为、荣耀、OPPO等 数码 品牌契合 科技产业 人才的消费习惯；引入上道国际运动中心南京旗舰店、乐刻健身等品牌，满足目标客群对健康生活方式的强烈需求 ……这些品牌共同构建了深度场景化的消费生态，与砂之船奥莱形成明显区分。

04

运营重构

从空间出租方到生活方式服务商

商业的长期价值，最终由持续的运营能力决定。悠湖湾的运营战略围绕精准服务、圈层社群与内容传播三个维度展开.

• 通过细节化、响应快的服务建立口碑基础；

• 围绕宠物、亲子、潮流、运动等鲜明的兴趣标签，策划持续性活动，构建深度互动的用户社群，将物理空间转化为有归属感的情感连接阵地；

• 通过高质量的内容创造与多渠道的精准传播，保持与客群的鲜活链接。

其终极目标是完成从传统空间出租方向生活方式服务商与社群共建者的转型，实现从追求短期“流量”到经营长期“留量”的深刻转变，培养高粘性的核心用户群体，从而为商户的长期稳健经营与项目资产的持续增值提供根本性的保障。

赢商观察

3月19日，南京紫金山科技城管委会将携手江苏智儒投资管理有限公司举办“悠生活 趣聚场”南京悠湖湾购物公园-上秦淮商圈餐饮品牌创新交流会。行业专家与中国餐饮品牌代表将走进紫金山实验室感受科技产业底色，并于悠湖湾购物公园共同探讨当下餐饮消费趋势与品牌共创之路。

这场交流会的背后，是悠湖湾购物公园对于商业运营逻辑的持续探索。在区域经济崛起的背景下，悠湖湾购物公园提供了一个可复制的商业升级范本：当本土国企的在地性与专业商管的系统性深度融合，当商业项目从卖商品转向造生活、从赚租金转向建生态，商业才能真正突破同质化困局，成为推动区域商业能级提升的标杆作品。随着项目开业的临近，这座购物公园将为南京呈现怎样的商业惊喜，赢商网将持续关注。

精选栏目

selected columns

赢商新媒体矩阵

点个赞呗~