江苏
触目惊心的空置率
走在街头,你有没有发现一个扎心现象?从市中心的黄金旺铺,到郊区的便民商业街,紧闭的店门、蒙尘的橱窗、贴满"旺铺转让"的告示,早已随处可见。
数据显示,全国重点城市商铺平均空置率已逼近30%,三四线城市非核心区域、郊区商业体更是突破35%,远超6%的行业警戒线。曾经"一铺养三代"的财富神话彻底破灭。
但更荒诞的是:一边是大量商铺空置,一边是租金居高不下。为什么宁愿空着也不愿降价?
房东的四大"死扛"逻辑
1.怕低价出租,后续难涨价
这是最普遍的一种心态。很多房东认为,一旦降低租金租出去,后续想要再涨回来就难了。
他们担心租客会以"之前就是这个价格"为由拒绝提价,也怕周边商户以此为参照,影响自己其他商铺的租金水平。在他们看来,与其降价"贱租",不如咬牙空置,等待市场回暖后再以理想价格出租。
2.租金直接绑定资产估值
商铺作为投资品,其售价或抵押价值与租金收益强相关。低价出租会直接拉低资产估值。
比如原本月租1万元的商铺,若以8千出租,估值可能缩水数十万。这对有变现或抵押需求的房东来说,是无法接受的损失——尤其是那些还在还房贷的业主,降价后租金可能连月供都覆盖不了。
3.观望心态:等待市场回暖
部分房东习惯了过去租金逐年上涨的行情,对市场降温认知不足,坚信会有租客愿意接受原价。他们宁可空置几个月,也不愿"贱租"破坏长期预期。
4.非收入刚需:佛系持有
说到点子上了？
不少房东本身经济条件优越,商铺只是他们众多资产中的一项,租金收入对他们来说无关紧要。他们没有迫切的出租需求,自然也就不愿意为了这点"小钱"降低租金。
更深层的"刚性"困局
除了房东的主观因素,还有两个更深层的原因让租金"刚性"难降:
国资红线:宁可空着也不能"贱租"
对于国有物业或城投公司而言,面临"国有资产不得贬值"的红线压力。
广州花城汇的案例就是典型:珠江新城核心地段的地下商业走廊,周边空置率攀升至28%,但城投公司新签基准价普遍较旧合同上浮50%-80%。为什么?因为必须执行"国有资产评估价"——这一估值自2018年珠江新城巅峰期确定后,就再未系统性下调。
一旦降价突破90%红线,审计署可启动"国有资产流失"问责。于是,"宁可空着,也不能贱租"成了国资系统心照不宣的"潜规则"。
估值模型:租金是贷款的锚点
对于通过抵押贷款购买商铺的房东,租金收入直接决定了能否覆盖月供。降价后租金如果低于月供,就会导致现金流断裂。
更关键的是,银行评估商铺价值时,租金收益是核心指标。低价出租会拉低商铺估值,可能导致银行要求追加抵押物或提前还贷——这对很多杠杆购房者来说是致命的。
恶性循环:死扛的代价
但矛盾的是,长期空置反而会陷入恶性循环:
一条街空铺越多,商业氛围越差,客流量越少,潜在租客越不敢入驻。最终房东损失更大——不仅损失了几个月的租金收入,还会因空置导致商铺折旧、价值下降。
更重要的是,高空置率本身就是一个清晰的信号:现在的租金水平,和实体店能赚到的钱,已经不匹配了。
破局:需要系统性重构
解决商铺空置难题,不能只靠房东"良心发现"降租,需要系统性重构:
城市层面:优化规划与配套
摒弃"唯大型商业体论",重视社区商业、街边商业的配套建设;优化商业区域的停车政策,增加停车位供给;完善交通配套,带动商业街区的客流。
房东层面:转变思路,与租户"共赢"
重构租金定价逻辑,不再只算自己的成本,而是结合租户的经营收益,制定合理租金;推出"基础租金+收益分成"的灵活模式;推出灵活的租约条款,给租户试错空间。
投资者层面:回归经营,聚焦"实际价值"
放弃"重资产升值、轻经营效率"的旧理念,把重点放在商铺的实际经营价值上;规划商业项目时,深入调研周边人口结构、消费需求,合理布局业态。
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