告别超高层！深圳核心区或供应4000+套低密住宅，南山科技园、前海都有份

深圳最新一批宅地马上上线！都是核心区域的靓地！

3月18日，深圳举行2026年首批居住用地推介会。

会上，6宗宅地亮相，分布在南山科技园、前海桂湾、宝中、龙华民治、大运等区域，其中住宅地块最大的在大运，建面约30.56万㎡，属于原大运国际深港中心项目，经政府收储调规盘活。

根据上述地块的条件，有几个共通点：

1、都位于地段优越、配套成熟的区域；

2、项目整体容积率基本在3字头，最低一宗地仅2.8。

梳理去年以来深圳出让的12宗居住用地，仅去年初一宗地的容积率超过5.0，其余大部分地块执行《住宅项目规范》要求，容积率≤3.1、限制建筑高度。不仅如此，去年下半年多个规划获批复的涉居住的旧改项目，也要限容积限高。

由此可见，深圳新房住宅正在告别超高层。

而粗略计算，上述6宗地或可为深圳核心区供应4000多套低密住宅，你期待吗？

（注：以下图片信息来自深圳规划自然海洋局，上述新房货量为推算，仅供参考，实际以未来项目入市货量为准）

01

宝安中心区DY-02-01地块

容积率约3.3，预计或可建约600套住宅

土地面积约3.74公顷，建面约12.34万㎡，整体容积率约3.3，是本次推介面积第二大的地块。

地块位于宝中，近宝华站、宝安站双地铁，紧邻沿江高速，近欢乐港湾、湾区之声、艺术馆等市级商业文体地标，周边汇聚宝安中学（集团）外国语学校、三甲医院等优质教育医疗资源。

旁边就是去年被华润置地+招商拿下的宝中南街坊A002-0108宅地（案名：观潮府）的北侧。

DY-02-01未来的货量可参考观潮府，据了解，观潮府整体 容积率3.4， 住宅建面约12.5万㎡，总套数约620套。首批产品将推出建面约143-260㎡及约500㎡顶复， 预计约180套。

叠加《住宅项目规范》相关条件，该地块预计未来也是以大户型为主，大概600套。

目前， 该地块已进行土地平整，具备快速启动条件，此前传闻该地块将于一季度进行挂牌出让。

02

前海桂湾04-01-01地块

容积率约3.1，预计或可建约220套住宅

土地面积约1.19公顷，建面约3.69万㎡，整体容积率约3.1。

地块位于桂湾，靠近1/5/11号线前海湾站，周边写字楼林立，北侧是海晏府，南侧是腾讯数码大厦，东侧是前海太平金融大厦。

桂湾是前海核心三湾中配套最为成熟的区域，落地有万象前海、桂湾公园、前海山姆等配套。

该地块与海晏府（T201-0232宗地）同属一个综合开发单元，去年，招商拿下T201-0232，容积率3.1，限高80米，住宅建面约2.5万㎡，案名定为海晏府，共151套房源，产品为建面约139-176-194㎡。

目前，桂湾04-01-01地块已是平地状态。如果参考海晏府户型规划，预计可建约220套住宅。

03

南山高新技术区36-20地块

容积率约3.76，预计或可建约220套住宅

土地面积约1.41公顷，建面约5.31万㎡，整体容积率约3.76。

地块位于南山科技园片区，软件产业基地7号楼南侧，东侧是科技公园，距离2/13号线科苑站约550米，离深圳大学也不远。

附近在售新盘是桂庙新村旧改项目翰熙典居，备案均价约11.2万/㎡。

虽然地块整体容积率约3.76，但参考去年中海拿下的深超总T207-0068，同样是周边写字楼林立，深超总地块整体容积率3.48，但住宅容积率要求不高于3.1，预计科技园宅地也是如此。

中海深超总项目总建面约4.12万㎡、住宅建面约3.66万㎡，限高100米，案名为安缇雅苑，项目建设规划许可证显示，最高22层，共152套。

以此为参考进行大致推算，预计科技园宗地未来的货量最多在220套左右。

04

龙华民治LG102-09&12地块

容积率约3.4，预计或可建约360套住宅

地块由华南物流园转型而来，靠近龙岸花园和在售新盘鹏宸云筑，距深圳北站约2公里，土地面积约1.31公顷，建面约4.45万㎡，整体容积率约3.4。

周边配套较为成熟，有华南实验学校、深圳市第二儿童医院、星河WORLD等，近10号线光雅园站，目前地块已平整。

这应该是片区内首个落实新国标的住宅项目，住宅的容积率大概率会控制在3.1，可供对比的是，周边在售新盘容积率约5.0。

最近的参照物是直线2.5公里外的梅林关新盘云颂玖章，容积率2.8，住宅建面59870㎡，最高25层，总户数491套。

以此推算，LG102-09&12地块预计未来或可建约360套住宅。

5、龙岗大运枢纽站及其周边地区DY01地块

容积率约2.81，预计或可建约1800套住宅

地块位于大运新城核心，土地面积约16.97公顷，建面约47.68万㎡，整体容积率仅2.81，其中住宅建面约30.56万m²。

这是此前备受关注的龙岗大运深港国际中心地块，去年11月官方对[大运枢纽站及其周边地区]法定图则08-03、08-04等地块进行规划调整，主导功能为居住、商业。

从区域位置来看，紧邻16号线龙城公园站、深惠城际大运北站（在建），周边汇聚大运中心、优质学校等公配。

旁边在售新盘是大运玖章花园，住宅建面约9.9万㎡，推售的产品建面约126-343㎡，共605套房，备案均价约6.22万/㎡。

参考大运玖章的户型规划，预计该地块未来或可建约1800套住宅。

6、龙华大浪西南地区01-05地块

容积率约3.1，预计或可建约900套住宅

地块位于龙华大浪片区，土地面积约2.33公顷，建面约7.22万㎡，整体容积率约3.1。

周边生态资源丰富，背靠阳台山森林公园；配套齐全，有博雅实验学校、大浪体育中心、大浪文化艺术中心等众多公共设施，距离阳台山东站约1.5公里。

据不完全统计，大浪在建/待售的纯新项目有3个，分别是近期待入市的滨江叠映春语、卓越琅奕府，以及在建的鸿荣源赖屋山旧改云麓花园。

▲大浪片区的滨江叠映春语，最快或于月底入市

这3个都是旧改项目，容积率比3.1高得多，相比之下，大浪待出让地块未来在产品上有优势。

而跟前述5宗宅地相比，大浪片区的地段稍有逊色，预计未来以刚需产品为主，片区内无新国标产品可参照，参考直线5公里外的红山-上塘片区新盘红山新澍雅居，地段上比大浪地块优越，但产品规划还是聚焦在100㎡以下户型。

红山新澍雅居住宅建面约2.66万㎡，容积率约2.5，建筑高度80米，总户数332套，即将推售建面约69-99㎡3-4房。

以此推算，大浪地块未来货量可能有900套左右。

好消息：深圳市场上的超高层新房逐渐减少，今年开始，低密新规住宅项目将陆续入市，对于买房人而言，未来的居住体验会进一步优化。

另一方面，低密限高住宅的大规模铺开，我们看到大部分核心区域的新国标项目以大户型为主，面积门槛更高、价格预计也更高，普通买房人的钱包能hold得住吗？