太古，走出谷底

乘“路易号”起航

撰文 | 黎浩然

主编 | 付庆荣

头图来源 | 赢商网拍摄

从有点黯然的“双跌”到一片阳光的“双升”，仅仅一年，剧情反转。

近日，太古地产发布的2025财年业绩报告，向市场宣告了一场漂亮的“谷底翻身战”。财报显示，公司全年收入跃升至160.41亿港元，同比增长11%；核心的股东应占基本溢利达86.2亿港元，同比大增27%。从2024年的-42%到2025年的+27%，这69个百分点的跨越，是太古在过去12个月里交出的答卷。

回想去年同期，香港办公楼市场持续承压，内地消费复苏放缓，这家以“慢工出细活”著称的港资巨头，财报写满了“下滑”二字，似乎陷入周期低谷的泥淖。

虽最新这份答卷上，太古地产2025年净亏损扩大至15.33亿港元，较2024年的7.66亿港元近乎翻倍。但背后的原因，藏在“投资物业公平值变动”中，并不影响公司的营运现金流，也不改变其既定投资策略。

低点反弹，太古造血能力的真实修复，离不开战略性升级的胜利，以及活跃的资本循环策略。多个项目的逆势表现，让太古“掐住”了最优质的消费流量。而“通过出售成熟资产回笼资金，能够让公司聚焦回报更高的发展机遇”。

业绩会上，太古地产行政总裁彭国邦提到，“积极增长势头已延续至2026年第一季度。”

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战略性升级的胜利

2025年的“翻盘”密码

2025年，太古地产营收、纯利、派息齐增，股东应占基本溢利大升27%。

期内，太古的物业投资板块录得租金收入130.14亿港元，同比下跌3.3%。其中，办公楼租金收入52.48亿港元，同比下滑4.4%；零售物业租金收入71.93亿港元，同比下滑2.6%；住宅租金收入4.38亿港元，与去年持平。

上海陆家嘴太古源与前滩太古里协同发力，其中陆家嘴太古源·源邸预售表现强劲，四轮预售售出225个单位，预售率达90%，高端住宅与商业联动的“掐尖”效应显现。

另悉，2025全年派息1.15港元，同比上升5%，连续九年践行“每年股息渐进式中单位数增长”的承诺，成为其吸引长期资本的核心优势。

当聚光灯投向贡献总营收超44%的零售物业，香港和内地合9大商场销售额全数录得增长，且出租率维持高位，更有数个项目在所在城市“掐尖”，以新体验、新店铺虹吸全城流量。

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内地：调改升级逐步落成，标杆商场“掐尖”市场

2025全年，太古地产在中国内地的零售物业租金收入同比上升3%至46.28亿港元；应占零售销售额增长7%，表现不但优于市场，亦较2019年水平高出65%（不包括汽车销售额），核心增长潜力突出。

分项目看，期内，太古所有内地商场的零售销售额都在上升，一扫去年半数项目销售转负的阴霾。从租金收入总额看，仅北京颐堤港和上海前滩太古里呈现同比下跌，这两个项目均处于重大改造提升工程中，因而对租金有所影响，但亦无碍其销售额的转正。

体验式零售概念成了期内太古决胜的关键，奢侈品消费者愈发强调沉浸式消费体验。期内，路易威登“路易号”登场，瞬间点燃人气，让此前数年在出租率、销售额、租金收入都“吊车尾”的兴业太古汇实现了50%的销售额增长，出租率亦由2024年同期的93%上升至96%。

从2021年三里屯太古里西区启幕、2022年南区启动改造升级，逐步打通南区与西区，强化三大区域的联动，到如今随着新旗舰店及快闪店开业，三里屯太古里已历经近五年的优化升级。各项改造于2025年逐步落成，成功带动强劲人流，有效提升了项目销售额。2025年，北京三里屯太古里零售销售额、租金收入总额分别上升11%和3%，与2019年相比销售额亦上升12%。

报告期内，北京三里屯太古里完成了北区的改造焕新，路易威登之家、北京迪奥之家、蒂芙尼北京三里屯旗舰店先后于区内开业，让北区成了奢侈品在北京的全新地标，项目作为北京时尚零售及社交地标的定位更加稳固。叠加当前中国内地实施免签证入境和国际旅客增值税退税政策、邻近的北京工人体育场翻新，以及三里屯酒吧街和地铁线的人流助益，进一步带动三里屯太古里业绩的增长。

成都太古里2025年同样交出亮眼成绩单：零售销售额上升7%，租金收入总额上升5%。全年59个品牌开设新店或升级为最新概念店，包括爱彼、GOLDEN GOOSE旗舰店、LINDBERG、昂跑旗舰店等。这既反映了主要租户旗舰店升级的成效，也体现了成都市场稳固的消费力。

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香港：旗舰商场逆势领跑，出租率与销售额双优

太古旗下香港零售商场全年保持100%出租率，人流维持稳健，零售销售表现优于整体市场。

太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓三大核心商场，在外部环境波动下，通过优化租户组合、推出特色营销活动，2025年零售销售额分别上升6%、3%及2%。

其中，太古广场购物商场受益于中环复苏趋势，租务活动渐趋活跃，成为香港零售市场的“尖峰”代表。值得留意的事，相较于根植于周边社区的太古城中心，太古广场购物商场为香港核心重奢商场之一，主要客群为楼上高级白领、酒店住客，以及乘着出租车而来的游客。

为应对当前竞争环境，太古广场购物商场期内引进了多个零售和餐饮租户，包括ARMANI/CAFFÉ、Brunello Cucinelli、Calvin Klein Underwear、Chaumet、DOLCE & GABBANA、GIORGIO ARMANI、Miu Miu、Petit Bazaar及TOM FORD。

另外，对部分零售品牌做了门店升级，Loro Piana 扩展至上下两层；Chloé、Cova、Jimmy Choo 及 The North Face 迁至购物商场内其他位置；ALEXANDRE DE PARIS 巴黎亚历山大、Dim Sum Library、GigaSports、至醇酒库、北京楼、Simply Toys、Theory 及 Venchi 进行了重新装修。

同时，香港办公楼组合出租率保持稳定，太古广场、太古坊凭借优质配置和可持续发展优势，吸引金融类租户入驻，抵御市场下行压力。

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活跃的资本循环策略

越走越大胆

如果说战略性升级是太古地产走出谷底的“底气”，那么活跃的资本循环策略则是其持续增长的“引擎”——通过“卖”与“买”的腾挪，实现资产质量的极致优化。

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资本循环计划：淘汰非核心资产，“掐尖”核心机遇

2025年27%的净利润增长，恰好反映太古资本循环计划的有效执行。期内，太古完成对美国迈阿密Brickell City Centre购物中心及两块相邻土地、香港青衣工厦及港岛东中心43楼楼层等非核心资产的出售，令公司的债务净额减少10%，资本净负债比率亦由15.7%下降至14.6%，处于行业极低水平，有效提升了集团利润水平和财务健康状况，为后续发展奠定坚实基础。

太古地产主席白德利对此解释称，通过出售成熟资产回笼资金，能够让公司聚焦回报更高的发展机遇，同时维持低负债比率、巩固资产负债表。这种“卖”的目的，是为了更好地“买”和“建”。

展望未来，公司将继续寻求资本循环机会，并密切关注C-REIT市场的机会。

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2026年及以后内地筹开商场：“掐尖”核心区位，筑牢增长根基

2025财年，太古地产通过出售非核心资产释放收益，再将资金投向回报更高的核心项目，形成了“减持非核心—聚焦核心—培育新增长”的良性资本循环，而2026年及之后内地筹开商场的布局优势，进一步放大这一循环的价值，推动企业实现更高质量的发展。

从2026年及之后的内地筹开商场来看，太古地产凭借深厚的品牌积淀、成熟的运营经验以及前瞻性的布局策略，具备显著的竞争优势，多个重点项目有序推进，将持续丰富其内地资产组合。

//以上海为核心的长三角市场，太古地产的布局持续深化，目前在上海的投资组合已增加至4个，其中上海前滩综合发展项目计划2026年落成，二期项目将引入更多国际酒店和米其林餐厅，进一步完善前滩商圈的消费体验；上海陆家嘴太古源正处于规划阶段，计划2026年起分阶段落成，其住宅部分已展现出强劲的市场竞争力，商业部分的落地将进一步巩固太古在上海高端商业市场的地位；上海兴业太古汇的结构和重置工程正在推进，未来将持续优化业态组合，提升项目竞争力。

//华北市场方面，北京三里屯太古里的升级改造持续推进，瑜舍部分已关闭并改造成零售用途，未来将引入更多“首店”品牌，为北京国际消费中心城市建设注入动力；北京颐堤港二期已更名为北京太古坊，以办公楼为主导，计划2026年年中起分阶段开幕，将太古坊的社区营造优势延伸至北京，进一步完善太古在北京的业务布局。

//大湾区及其他核心城市的筹开项目同样值得期待，三亚太古里计划2026年起分阶段落成，西安太古里、广州聚龙湾太古里（后续阶段）及广州太古汇扩建工程计划2027年落地，其中广州聚龙湾太古里依托滨水优势，打造低密度、开放式街区型商业空间，聚焦国际高端品牌与新兴消费业态，有望成为大湾区高端商业新标杆。

这些筹开项目的核心优势体现在三个方面：一是选址精准，均布局于一线及新一线城市的核心商圈或潜力板块，具备充足的消费需求支撑；二是定位清晰，延续太古“高端化、体验式”的核心定位，结合当地文化特色进行创新，如广州聚龙湾太古里的滨水文化融合，北京三里屯太古里的地标化改造；三是资金保障充足，港币1000亿元投资计划的稳步推进，以及非核心资产出售带来的资金回流，为筹开项目的建设与运营提供了坚实支撑。随着这些项目的逐步落成，太古地产内地资产的规模与质量将进一步提升，成为未来业绩增长的核心动力。

从2024年的低谷，到2025年的翻盘，再到2026年及未来的加速布局，太古地产正在演绎一条清晰的路径：以战略性升级守住核心资产基本盘，以资本循环换取增量空间入场券。在商业地产的马拉松长跑中，这种战略定力与灵活身位的结合，或许正是其穿越周期的终极底牌。走出谷底之后，太古的步伐越走越大胆。

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