上海
2026年3月的楼市特征
我属于现趸现卖，昨天刚抓着一个二手房中介问了半天。
之前出过一期关于2026年房价预测，当时得到的结论其实很简单，就是房价仍然在下行。我当时说，年前某小区有一个七千的成交价格，随后有一个一楼就挂出了六千的标价。看得出人们开始加速出清。所以，年初的时候给我的感觉就是，二手房供给在增加，对应的价格有可能还会掉。
但是会掉多少呢，我也说不好，总感觉不会掉太多了。房地产市场上没有成本这一说，现在大部分人都是远低于成本价出售的。
昨天得到的消息是，石家庄成交的二手房，老破小基本没有，成交重点是120w以内的高层，其实是大高层，因为那个阶段的房子大高层居多，所谓的大，就是基本都在三十层左右了。
然后再看贷款情况，整体看首付在一半以上，就是50%首付起步。曾经那种尽量多贷款，尽量贷款时间拉长的思维方式，在今天不复存在。
所以房地产行业一直设想的换购风潮并没有到来，反而是之前对房价望而却步的一些“穷人”，登上了新的舞台。
这些才是刚需，纯刚需。
大高层的房龄基本上都是十年左右，密度不用说大家也能想象得到。成交主力是一百平上下的面积，并算不上高端小区，所以说是刚需更为合理。成交的房产仍然是同类中的便宜货，说白了就是一个小区中相同户型，成交的一定是最便宜的那一两个，其他的开价高的，经常连看房展示的机会都没有。
三月还没过完，就目前的情况看，中介的反馈是，比去年三月的成交量基本上翻了一倍。这个销量和一月可不一样。很多地产人都会在年初给出乐观判断，因为一月成交量和成交价格都很高。但是一月是购买学区房的时间，成交的都是学区房，单价偏高属于正常现象。说白了，一月份买房的人大概率不是用来住的，不属于市场的真实需求。我国的教育制度也在不断优化，如果未来某一天，教育资源实现动态调整，学区房将会一文不值。
但是三月不同，成交的都是相对来说比较便宜的房子，买来住是大概率的事情。有人说会不会有人买来出租，我的感觉是没有，起码没有多少。因为出清的房子越多，意味着出租市场的供给也会越多，房价也会慢慢下降。虽然租金下降的幅度不大，但是能看出是下降的。当然这个判断很难推理到全国，因为石家庄经济也出现下行，外来务工人数大幅度减少，这才是导致租金下降的一个原因。
所以如果有人想要去考察投资，不能以当地房价作为考虑，应该以当地产业发展作为重点。不过反过来说，如果当地产业好，那房价和房租必然一起上升，所以下降的时候也会一起下降。
买了房子自己住的人，纯刚需。
人们为什么会买房，这个问题我也问了。中介的反馈是，大多数人觉得就算现在不是底价，再降的空间也不是很大，亏一点也可以接受。
很合理的思维方式。
所以未来房价会上升么？不会。
不要以为成交上升就能改变市场的供需关系，要知道现在供给是远远大于需求的，哪怕三月的需求翻了个倍，距离和供给持平也是万里之遥。
要知道只有供需平衡的时候，价格才能稳定。当需求上升到超过供给的时候，价格才会上升。
要知道现在房产的一个突出问题是，它已经沦为了一般消费品，而不是有投资价值的产品。就单纯说石家庄的供给情况，房产数已经到了居民户数的三倍，当然这其中包括了村证。但是其他城市估计这个比例也不会太乐观。
所以房价不会上升的，小幅度的，或者是局部的上升是有可能的，整体不会。未来也许有一天随着经济发展房价也会上一上，不过作为一个在市场上供过于求的消费品，就算经济发展，房价上升的空间也极为有限。
所以未来房价还会掉么？很难说。但感觉房产税可以考虑出台了，等到房产税出来，肯定还是要掉一点的。家庭里多出一套房子，还要说，如果家里多个三四五六套房子，那房产税就是个大问题了。
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