广东
上周，很多炒股的同事都很心塞。
目前市场的交易逻辑依旧是：美伊战争升级（能源基础设施被打击）→原油与化工原材料价格上涨→通胀预期升温（甚至引发滞胀预期）→美联储加息预期升温→黄金、股票、债券下跌。
历史上的三次石油危机表明，原油是大宗商品之母，原油价格暴涨，意味着所有工厂的生产成本、老百姓的出行成本，甚至吃喝拉撒的生活成本全都要跟着往上涨，最直接的是汽油，今晚的调价绝对会让加油的人感到肉痛。
有同事早会的时候说，他们家楼下卖油条的突然涨价了，搞得汽油涨价后好像炸油条的油也得跟着涨似的，当然这背后其实是通胀的预期已经起来了。
前段时间，AI智能体对郑州“竖店”的短剧从业人员造成的冲击引起了市场很大的关注，影视、短剧从业人员的规模化失业问题也引起了地方政府的高度重视，因为这里面的年轻人占了绝对大的比重，这个群体除去掌握AI应用等技术的核心人员之外，其他人何去何从，目前来看是个很大的问题。
与上述群体相似，今年开始爆火的“龙虾”对程序员群体的替代也超出了很多人的预期，几个大厂的疯狂裁员也一直让市场风声鹤唳。各行各业的OPC（One Person Company）越来越多，那么失业的人也将越来越多，机器人和AI最终会抢走多少人的饭碗，目前谁都无法预料。
我们注意到，美伊战争升级引发的通胀预期加上AI冲击带来的大规模失业潮让很多人开始担心滞胀的问题，因为滞胀比通胀更加可怕，简单来说就是物价猛涨，但是经济不涨、收入不涨，通胀让人慢慢变穷，滞胀却是让人又穷又没收入。
如果美伊战争短期内仍无法消停，市场交易逻辑不发生变化，那么美联储不降息甚至加息背景下，除能源等少数领域外，其他资产的跳水肯定无法避免，尤其是炒股的小伙伴得注意站岗的风险。
值得注意的是，我们并不认为当前的美伊战争又会引发新一轮的全球石油危机，引发恶性通胀的概率则更低一些，主要原因是现在全球的能源结构与上世纪70年代已完全不同，当年全球能源几乎全靠石油，现在则是新能源、光伏、风电、核电占比越来越高，对石油的依赖度也已明显降低。
我们确信，油价再怎么涨，应该也不会出现上世纪70年代石油危机价格翻四倍的情况，毕竟现在全球的产油国数量已大幅增加，供应端的韧性比以前强很多，另外各国央行应对通胀的经验也越来越成熟。
不少同行非常担忧当前美伊战争形势对中国经济尤其是对房地产行业的影响，我们认为，除非形势真的恶化到要通过加息来应对通胀问题，并导致房贷利率上升且让房产失去流动性，不然的话当前美伊战争对中国房地产的影响还是比较有限。
事实上，“38号文”（自然资源部、国家林业和草原局《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》）发布后，上海、深圳等城市近两周二手房成交量和成交价的迅猛增长能够更好地佐证我们的上述判断，至少短期内看不到美伊战争走势会对中国经济和中国房地产造成太大的冲击。
就整体走势而言，我们认为中国房地产经历2018至2021再到2025年的普涨到普跌阶段后，2026年将开始全面进入大分化阶段（也即新的周期），核心城市及核心区域的优质房产将进入上升期，而且这些优质房产的价值也不会受到人口老龄化等因素的影响。相反，非核心城市以及非核心区域的普通房产将面临较大的挑战，主要原因就是公共资源无法再进一步扩张，甚至居住属性都会持续减弱。
简单来说，今后的房地产市场不仅存在城市间的分化，还存在区域间的分化，我们预计这个分化阶段至少会持续10年以上，因此在这种背景下再去深究房地产会不会见底，何时见底，或许意义已经不大。房地产整体企稳的指标信号固然重要，但很多城市去深究中短期内房地产会不会见底或许已经没有实际意义了。
春节过后，我们做了几单针对地方国企和城投平台项目的资金投放业务，其中底层资产基本都是存量土地或存量资产的盘活项目，我们认为，中国的房企以及地方国企、城投平台已全面进入了存量盘活和运营时代，也即房地产从增量时代彻底转入了存量时代，市场各方的生存逻辑也将大大转变。
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