【首发】保利丙午立序

壹

2月4日立春当天，保利在自己官方公号上发了篇文章，标题很有保利的特征——保利启新，立序北京。我们当时就觉得来头不小，绝非只是“立春献语”那么简单，有“立序”两字，就是一副保利要在北京干大事的架势。

3月20日在春分和龙抬头当日，保利通过官方直播亮相，同时释放案名，定名为“保利·熙瑞”。这块地不简单，位置很好，条件绝佳，关键是保利把地拿到手里之后，静默了快一年，同业、友商、甚至盯着在海淀买房的人都有一个巨大的问号：一块好地，在手里一“闷”就是一年，保利究竟要干什么？

立春之时“立序”，春分当天定名，保利野心彰显。丙午之年不同寻常，乃“十五五”的开局之年，北京需要开门红，保利需要开门红。北京和保利都需要这个项目的成功定下“十五五”的气势与基调。打造一个不世出的项目，给“十五五”期间的楼市定下“秩序”，标定保利的格局与地位，足见保利野心不小。

正所谓“立序于丙午，铸基以长策”。

从我们了解到的情况看，这个项目实际上是保利内部的“壹号项目”。集团层面高度重视，已经提级管理。

这意味着保利将举全体系之力倾力打造这个项目——这一点非常重要。保利集团是中国最重要的几家央企之一，保利发展则长期是中国地产行业一哥，2025年销售额仍然达到2350亿，老大名副其实。对于如此身份、地位和实力的保利而言，在房地产领域，只要想做，没有什么事情是做不到的。

这是保利匹配野心的能力。

正所谓，开年一子落，全局气象新。当一个项目赋上了这种保利的“野心”，有了如此特殊且重要的地位，它能从保利大体系中得到的支持是全方位的。保利的这种决心，便是这个项目价值、品质的最大保证。

保利这一次在立序之作上野心、信心、能力可以浓缩为四个字——不容有失。而所谓“立序”，要的就是这股劲儿。

贰

立序时刻，保利精准地识别了这块土地特有的、更深层次价值——国宾区。

国宾区始于钓鱼台——这里是国家外事活动的门户，也是政务能量的心脏。内城国宾区，西起玉泉路，东至三里河东路，南至复兴路，北至紫竹桥路。中央部委办公地、钓鱼台国宾馆，以及党政机关和重要科研院所的居住生活保障区也都在这个区域以内。玉渊潭、昆玉河、永定河引水渠这条水系，则将北京最为宝贵和稀缺的自然资源、景观资源以及人文资源，在这个区域内串联起来。

这种能够将政务功能、自然禀赋、公共资源和精英人群全部汇集在一起的区域，国宾区独一无二，无可复制。

作为千年首都，北京礼序东方，国宾区仅此一个。

经年越久，国宾区演化出两条清晰的脉络，一条是礼仪轴线，沿着长安街铺开，庄重恢弘，承载着国家形象与外交秩序。另一条是生活轴线，从玉渊潭与钓鱼台的水系延伸出去，串联起一片安静而珍贵的低密生活带。

这条水系，从玉渊潭经钓鱼台，在西钓鱼台处分流——一支往北，经昆玉河连向颐和园，带进三山五园的园林气韵。另一支顺着永定河引水渠，一路往西北，直到西山脚下。从地理位置上看，保利·熙瑞位居这条水系的上游。藏纳纯净气韵，自成一方静界。

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水岸两侧，分布着国家机关、科研机构工作人员的居住区。这里既有昔日皇家夏居的遗风，如今也是政务与科研人员的生活主场，“大院文化”在这里生根。

由于这种独特的地位，北京乃至全国最优质和稀缺的公共资源，也集中分布在这一区域。解放军总医院为代表的医疗保障资源，人大系中小学、十一学校为代表的教育资源等，都成为这个区域基础性的公共资源保障，水准之高，恐怕全中国也仅此一处。

保利·熙瑞的最大价值，在于在这条水系的上游，形成了同样独一无二的人居生活高地，与钓鱼台国宾馆遥相呼应，构成了国宾区生活轴线的闭环。更进一步而言，国宾区生活轴线的风貌、形态、体感，自保利立序之作以来，便清晰起来。这便是保利·熙瑞对于国宾区生活轴线最大的意义所在。

可以说，保利·熙瑞，占据的是国宾区生活资源里最原生、也最珍贵的那一片。既避开了车马喧嚣，又坐享国宾区成熟配套。静隐于此，繁华咫尺，在动静之间找到了平衡。

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过去10多年，国宾区几乎没推出过新地，尤其是低密地块更是20多年没有供应。保利拿下这块断供20多年的土地，不仅是对稀缺资源的承接，更像是一次对区域生活价值的重述——国宾区起于钓鱼台，而生活轴线的当代句号，正落在保利丙午立序之作之处。

叁

国宾区独一无二，保利立序之作，稀缺更是其基底。

一方面，国宾区内，已有20多年时间未有市场性的新增土地供应，稀缺价值不言而喻。另一方面，这个地块容积率只有1.43，还是国宾区、海淀这样的核心区位，“稀缺、稀缺、再稀缺”是对这块土地价值最通俗的概括，说“前无古人，后无来者”都不过分。

关键之处在于，保利不仅能够识别、判断这种高价值，而且能够准确地诠释这种高价值。拿地之后之所以“等待一年”，保利是要以全维度的实景示范区入市，让这种稀缺条件的优越性“眼见为实”、“体验为实”，而不只是靠想象。

这种思路与传统地产开发思维大相径庭，某种意义上也是立下一种“新秩序”：在人民对美好生活有更高追求的当下，以全维度实景示范区入市销售，逐渐取代单纯的期房销售模式恐怕是大势所趋。保利·熙瑞，走到了前面。

等待的一年，保利还在“磨产品”，以最优秀的产品展现土地的稀缺价值。在1.43低容积率的条件下，保利做出了“将军楼”、“院士楼”这样的产品形态，并且实现功能、配置高标满配，在北京，这种境界恐怕只有保利能够准确地诠释并且以建筑和产品表达。

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如果你对“将军楼”、“院士楼”有什么疑问，入市之后亲眼看看就明白了。这种产品既确保了私密与开阔并存的空间感受，也实现了从物理居所到精神归属的深层过渡。3~5层的高度，在寸土寸金之地，舍密度而取舒朗，这本身便是对土地价值最极致的回应，也是抓准了将军楼、院士楼价值核心所在。

保利对于土地价值和区域的理解，还表现在对居住者生活习惯的准确把握。保利在这个项目的园林、会所、地下空间等方面都下了很大功夫。在私密性、社交空间、生活动线等方面，都契合了所在区域人群的主流生活方式与习惯。

肆

至此，这个项目完美契合了保利打造三好房子的理念：好产品、好服务、好生活。这是保利当前从上到下应对房地产发展模式转型核心理念。用这个项目，保利要给市场打样，以产品和战绩说明自身的水准与实力，诠释保利对好房子的真正理解。在我们看来，这也是另一个层面上的“立序”，不仅给全局起势头，还要给市场定方向。

在这个项目上，保利打破了市场的“既定规则与秩序”。以全维实景开盘，将园林、会所、地下空间全部前置呈现，开创性的实现了“所见即所得”。这不仅是房地产发展新模式的关键一步，更是“好房子”大政方针落地的有力举措——以实景立序，为未来的市场新秩序写下起手式。

保利还通过拆解包括钓鱼台国宾馆在内的五座国宾馆建筑元素，从中汲取灵感，在屋顶、主体、基座的建筑三段式中，以色彩、用材、工艺工法为手段进行迭代，在传袭的规制之中，融入了时代特征与特色，赋予了国宾区建筑新的时代韵脚。

保利·熙瑞地处北京西部空管区，建筑限高一直以来十分严格。但是，在这个项目上，建筑限高得以突破，是为唯一。这也为产品的创新与迭代构建了前提和保障。

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能在飞往西郊机场的航道上突破限高，也就是保利能做到，也彰显了这个国宾区人居环境高地项目的特殊性。

内外环境，产品品质之外，高水准的物业服务不能少。这一点，却是保利擅长所在。常年以来，保利为中央部委、重要部门及其生活配套设施提供生活保障服务。冬奥会安保指挥中心、广交会都由保利提供保障服务。位于国宾区的国家开发银行大厦也同样由保利提供保障服务。在这份名单上，还包括司法部司法大楼等重要部门。

这使保利形成了一整套细致、到位、合理的服务标准，以及服务人员团队。当这一整套体系化的能力，应用到保利·熙瑞，必然能够形成极高的物业服务水准。这无疑是在软环境方面的一种“立序”。

伍

所谓“立序”，从来不是喊几句口号、占一块宝地、造几幢好房。真正的立序，是立土地价值被重新定义的认知之序——让国宾区二十年断供的低密珍壤，自此有了当代的收官注脚；是立产品标准被彻底重置的规则之序——以全维实景示范区终结图纸卖房旧时代，让眼见为实成为行业风尚；是立服务境界被央企实力重塑的格局之序——将服务国宾、保障国事的深厚内功，化入寻常宅邸的方寸肌理。更是立“十五五”开局之年大局之序——以不容有失的央企决心，在新周期起点上，写下时代的起笔。

这四重立序真正指向一处：于“十五五”开局之年，立新时代人民美好生活之序。保利责无旁贷。

此序既定，后来者唯有仰望，无从颠覆。

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