通州楼市，又炸了

去年11月底，通州九棵树6017号地块上架，久违点燃了市场的激情。

作为北京城市副中心，通州近年来的拆改力度非常大，老城区优质宅地，在供地清单中可以说非常罕见，而九棵树地块，就是其中之一。

加上不错的规划指标、相对成熟的生活配套，深深戳中了通州刚改家庭的需求痛点，让九棵树地块在挂牌前，就收获了一个共识：

闭眼抢。

果不其然，在预申请阶段，地块收获了多家头部房企关注。

只是，让人没想到，临近预申请截止，这些房企却突然集体“隐身”了。

有人说，是因为地块一项名为混凝土模块化建筑的特殊工艺，劝退了一众开发商。

还有人猜测，是一些不可明说的原因。

当然不管是为啥，少了激烈的竞争，给地块带来了又一个惊喜——最终，中海地产以12.48亿元，接近底价的价格，拿下了九棵树地块，折合楼面价约：

2.29万元/㎡。

要知道，当初“花语璟云”拿地时，215轮激烈竞价，楼面价直接干到了3.58万元/㎡。

同期周边的招商“云璟揽阅”，拿地楼面价也逼近2.86万元/㎡。

2.29万元/㎡的楼面价，意味着九棵树项目在后续定价上，有充足的操作空间。

带着几重惊喜，今年3月12日，九棵树项目顺利取证，项目案名为“中海玖樹满和”，是中海新产品战略发布后，首个在京“和”系产品。

本周，项目将正式开盘。

从领证到开盘，中间就隔了两个星期，侧面说明玖樹满和的认筹情况超出预期。

据说，这段时间，项目售楼处已经被挤爆了。三十多个销售，每人每天平均要接待三十组以上的客户，算下来就是：

单日近千到访。

通州上一个这么火的项目，还是超级红盘“运河玖院”。

玖樹满和能收获这么高的关注，除了上面讲到的稀缺区位，离不开中海在项目户型上花的小心思。

总结下来三点：

小三居、高得房率、黑科技。

玖樹满和主打四个面积段户型：75㎡、89㎡、102㎡、121㎡，分别占比26.64%（154套）、27.68%（160套）、34.26%（198套）、11.42%（66套）。

也是目前通州唯一的高品质小三居上车新盘，之前通州6、70㎡小户型的新盘，主要是招商的两个项目，现在已经基本售罄。

项目样板间已经开放，整体格局看下来是有巧思的。

比如75㎡户型，得房率约92%，相比朝棠揽阅，多了小6㎡。

厨房空间比较独立，小户型其实对独立厨房的要求更高，在此之前，大部分项目为了弥补空间感等原因，都会选择做开放式。

同时，厨房还上了智能燃气报警系统，漏气窗户会自动打开，北京很多豪宅项目才有这个配置。

卫浴做了三分离，还专门设置了一个独立的家政间。这种设计在小户型也是比较少见的。

而且因为预留了上下水，后期甚至可以改个厕所出来，相当于75㎡享受两卫配置。

南向送了差不多7米面宽的阳台，拉进来以后客厅也不像其他小户型那么局促，3.9米面宽，实际使用面积16㎡左右。

样板间里，中海用了“去电视化”的设计，我个人是比较喜欢的，另外现在年轻人看电视的也少了，把客厅变成活动空间，符合趋势。

主卧把阳台包进来以后，面积将近12㎡，不算小。

其他户型的得房率上，89㎡三居为94%，102㎡三居为88%，120㎡四居为99%。

综合来看，75㎡户型和121㎡户型素质是比较突出的，121㎡户型四个面宽都做到了3米以上，没有空间浪费，唯一的遗憾是边户没上270°窗。

而102㎡的三居，对比朝棠揽阅优势不算大。

公区规划上，景观大门、下沉庭院、邻里中心、风雨连廊等，能上的都上了，对于通州刚改项目而言，很多都是第一次。

总的来说，中海这次确实有把项目打造为标杆的意思。这一点，从先后搞了3版规划图也能看出。

另外，对于购房者而言，除了户型小区的设计打造，还有一点是比较关心的，也就是飞机航道的噪音问题。

这事儿找了专业的机构咨询，先说结论：

影响必定存在，但不是不可控。

玖樹满和距离首都机场约20公里，飞机起落噪音影响最大的，是以跑道为中心的一个椭圆形，5公里范围最明显，最大到13公里左右。

项目来自飞起航行的噪音，预计在60分贝以下，约等于人面对面轻声交流，或者正常办公室环境音。

从级别上说，并没有传言中那么夸张。

当然，如果飞机班次非常密集，就相当于一直有人在你耳边说悄悄话，你肯定也受不了，这就考验项目隔音方面的考量了。

目前，四代住宅普遍玻璃是三玻双中空low-e玻璃，基本上可以隔绝这种级别的噪音，也就是说，窗户一关，基本上就没啥影响了。

如果你非常在意这方面的影响，选房时就得注意，尽量选择小区中间位置的中层。

最后就是价格问题。

从已经公布的一房一价表看，定价其实不算便宜，比如75㎡户型，在5.3万元/㎡-5.8万元/㎡之间，个别房间甚至5.9万元/㎡。

虽然开盘大概率不会是这个价，但也能看出中海的定价策略，不算激进。

从通州的几个新盘来看，云璟揽阅网签均价在5.6万元左右，朝棠揽阅5.8万元，花溪云锦5.4万元，花语璟云5.6万元，运河玖院最贵，卖到了6.1万元。

市场猜测，玖樹满和会卖到5.5万元/左右，个别户型可能4字头就能拿下。

猜测归猜测，具体怎么卖，可能还得看玖樹满和现阶段，在公司内部扮演什么样的角色。

中海在北京的业绩，其实是由两家平台公司撑起来的，一个是中海北京公司，另一个则是中海新城公司。

长久以来，他们既是兄弟，又是对手。

玖樹满和属于中海北京，由公司总经理倪健担任项目总经理。

去年，中海新城势头凶猛，靠着中海京华玖序的爆火，对中海北京实现了业绩反超，其在集团内的地位，也一路水涨船高。

今年，中海新城的女总经理张欣还多了个新头衔——中海发展投拓总监。

在这种情况下，中海北京公司对业绩的需求是明牌的。

作为中海通州独立操盘第一个项目，同时也是中海在京首个“和”系产品，是打响头炮，还是实打实做利润？

这是一道选择题。

答案，或许不久后就会揭晓。