配套长郡外国语！润和天心序，值得买吗？

省府板块，即将迎来一个新的面孔，润和天心序。

2025年12月， 润和拿下天心区省府板块076，总价78082万元，折合楼面价5080元/ m² 。

项目的定位非常明确，就是配套郡外南校区的新规书包房，头部学区+新规产品+全功能会所，构成了主要的产品力。

项目主要参数：

容积率：2.4/2.5；总户数：1250户；建筑层高：3.0m

车位户数比：0.938（西）/0.935（东）

建筑密度：25.0%；绿地率：35.0%

有人说它是鲶鱼，那它到底能不能搅动省府学区房这潭水？！

一、产品设计

本项目有 2 块地，以天心大道为界限，东侧地块面积小一些，但是上学更近，不用过大马路，更安全；西地块面积更大一些，楼栋布局及园林的空间更大，但是上学略远，东侧临天心大道，西侧临近京广铁路，不利因素明显。

楼间距的数据还不错，大部分楼栋还是可以保证40m以上，部分楼栋的间距可以达到60m左右，楼间距是比其他新规更大好看了，后果是得房率就没有那么高了！

本项目常规户型涵盖的面积段为101-137平，绝大部分都不超过130m²，头部学位房，主打总价低，好流通，润和是把握住了这个核心规律。

最小户型是101㎡，同样两梯两户，私梯入户，这点与博萃府的起步户型差不多。

做到了四房两卫，四开间朝南，套内面积101.6平，得房率100.6%，连上门口的私梯厅基本能到108%多点。客厅面宽4.0m，主卧面宽3.5m，总面宽13.3m。

户型图来自建筑师阿橙，下同

这个其实就大泽湖润和学府的88 ㎡ 户型，得房率115%，因为新规收紧之后，天心序的产权面积就来到了100 ㎡，为了做四房，缺点是每个房间都很小。

同样是头部学区房，同样是100 ㎡ 的面积，可以对比博萃府100 ㎡ 户型，博萃府属于大三房，各个空间的尺度都会大一些，空间更加方正，缺点是少一个房间，功能性略显不足，南向面宽会小一些，采光没有那么好。

112㎡户型同样是四房两卫，套内面积112㎡，得房率100.0%。

与101㎡户型相比，格局基本一致，只是各个空间尺度都加大了，客厅面宽4.35m，主卧面宽3.5m，总面宽13.75m。

123㎡户型就有了质变，与小户型拉开差距，做到了四房三明卫，套内面积124.7㎡，得房率101.4%。

在空间尺度上，客厅面宽5.0m，客餐厅来到37.0㎡，主卧面宽3.6m，主卧15.5㎡，总面宽14.6m，整体空间体验感不错。

136㎡的户型同样是四房三明卫，套内面积136.0㎡，得房率104.6%。

在空间尺度上，客厅面宽5.4m，主卧面宽3.6m，总面宽15.1m，客餐厅来到42.1㎡，主卧17.9㎡，整体的户型格局优秀。

润和天心序整体采用的是现代风格来设计的外立面。润和内部配置了健身房、泳池等全能会所，通过落地玻璃使得其室内与室外园林相融相同。

这个配置直接提升了省府南楼盘的整体品质档次，省府北也只有润府有这样的配置。

但是，有两个硬伤必须看清楚：1.车位比不足1:1，1250户，1172个车位。2.日照问题。批前公示白纸黑字写着：59户不满足日照标准，选房的时候，务必注意。

二、配套学校

项目配套小学是长郡外国语第一附属小学+长郡外国语南校区，九年制双学位，小学是一墙之隔，无需接送，上中学只要越过小学即可。

长沙公办初中，长郡外国语与青竹湖湘一、湘郡培粹、中雅培粹、长郡双语同属于超一梯队，四大率约26%，实力之强不用过多阐述。

长郡外国语目前有两个校区，两校区实行100%零差异化办学，是同一个法人、同一套班子，校长+执行校长均一致，属于“一校两址”的办学模式。

两个校区距离仅约200米，这种近距离的一校两址，是目前最正宗的“本部扩建”。

2025年，南校区开学，虽然生源不同，但是经过仅仅一个学期的加工打磨，南校区的成绩与老校区已经非常接近，这就是本部扩建，近水楼台的好处！

三、项目优势与不足

项目的优势在开篇就跟大家讲了，这里在归纳综合一下：

1.教育资源强势：长郡外国语南校区+郡外一附小，九年制双学位。

很多觉得郡外是靠择优掐尖起家的，试想一下，如果学校实力不行，尖子生家长绝对不会选择差学校。当然，如果成绩比较差，感觉没有奔头，确实没有必要选择郡外。

还有人会说这个学校是绑定地产，等周边的地卖完了就不行了，这个格局就太小了，郡外是长沙教育均衡化的重大布局，也是服务省府的重要教育配套，不是卖几块地那么简单。

2.润和的口碑还不错。

润和从望城起家，早年间一直做刚需产品，交付口碑比较稳定，品质相对过硬，几乎没有出过大的幺蛾子。

前几年做的润和滨江湾，打出了豪宅的知名度，顺带将润和大泽湖和润和学府也带火了，确实有建好房子的实力！

不过，今年初润和掌门人出现传出负面消息，影响有多大，目前无法准确评估。

项目的不足支持也比较明显：主要是黑石铺配套匮乏的现实，短期内很难改观。

虽然是长沙重点发展方向，但除开学校，黑石铺几乎没有其他重大配套，而且需要等待较长时间。

比如地铁要等9号线，目前尚未报批，估计要3年左右才能批复，5年左右的工期才能通车，也就是8-10年的等待期。

比如商业，原来规划的永旺梦乐城，也搬到了五江广场（桂花坪），项目周边的商业预计要等地铁通车才会加速推进，至少等周边几个楼盘都交房，有人才会动起来。

西侧的冬瓜湖一直没有实质性动作，甚至有被取消的风险；还有京广铁路，这是个长期存在的不利因素。

四、适合人群和选房建议

整体品质来说，可能是超过省府南目前在售新房，可能比不上润府C区，因为目前没有更多可看的，所以只能说预计可能。

1.润和天心区适合什么样的家庭？

相当重视孩子教育，想要头部教育资源，兼顾内部居家品质，对外部配套不在乎的家庭。郡外南校区目前没有出成绩，存在一定的认知差和预期差。

2.想要总价低、上学近、好流通，居住人口不多，能接受2卫的，直接选101㎡。

3.要更好的社区体验选112㎡，总价不会太高，舒适度有所提升，西地块上学略远。

4.如果想选123㎡都是纯边户，建议考虑东地块；136㎡户型不建议买，如果一定要买，避开天心大道两侧的房源。

5.需要注意的是部分楼栋临近铁路有噪音干扰，对噪音敏感的务必不要选；还有59户日照不达标，如果价格优势不是很明显，同样不建议选。

下次我们将对项目的内部品质、价格预测和周边楼盘横向对比，敬请期待。

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