【城市更新】湖北“三资三化”改革：三步唤醒城市沉睡资产

编辑 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：在城市化“下半场”，当土地出让金不再是财政的“定海神针”，城市该如何“掘金”？湖北省推行“三资三化”改革，其核心在于推动城市发展模式从“卖资源”向“运营资产”的范式转换，为广州等城市开启城市更新下半场提供参考。

01 变局 从“卖地”到“运营”的范式转移

长期以来，地方政府习惯了通过出让新增建设用地来支撑基础设施建设。然而，随着房地产市场深度调整，这条曾经顺畅的“土地-财政-基建”闭环正在逐步失效。

但硬币的另一面是，资本市场的逻辑正在悄然重构。

当土地财政退潮时，资产证券化正在接棒。2025年上半年，全国资产证券化产品发行9,586亿元，存量达3.77万亿元，是同期土地出让收入的1.6倍。

这标志着地方财政正式进入“全资源时代”，政府的角色从“土地开发商”转变为“资产运营商”。财源的范畴，也从单一的土地出让收入，拓展至覆盖水、电、气、数据、特许经营权等全要素的资源矩阵。

近五年全国土地出让金与资产证券化发行规模对比

图源：根据公开数据自绘

02 破题 解码“三资三化”逻辑——不仅是找钱，更是建立“价值闭环”

湖北省高规格推进的“三资”改革，其核心理念可概括为“能用则用、不用则售、不售则租、能融则融”。这不仅是金融手段，更是一套完整的城市价值闭环模型。所谓“三资”，即国有资源、国有资产、国有资金；所谓“三化”，即构建“资源资产化、资产证券化、资金杠杆化”的递进闭环。

三资三化价值闭环模式示意

图源：自绘

资源资产化（确权与定价）：将“行政资源”转化为会计报表上的“有效资产”。将原本沉睡的、未被会计报表覆盖的自然资源（如矿产、林业资源、水利资源）、特许经营权，甚至数据资源，通过确权、评估和注入，转化为法律意义上的“经营性资产”。

资产证券化（流动与变现）：利用金融工具进行时空置换，用未来的钱解现在的难。通过REITs（不动产投资信托基金）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、ABS等金融工具，将固定资产转化为可流通的证券，把“未来的收益”变成“现在的资金”。

资金杠杆化（放大与循环）：国资作为引导，从“直接投入”转变为“资本撬动”。回笼资金不是终点，而是起点，将其作为资本金（本金），通过产业基金撬动更大规模的社会资本，形成“投资-运营-盘活-再投资”的良性循环。

湖北作为“头雁”，仅通过“拉网式”清查，就摸清国有“三资”底数21.5万亿元。首批基础设施REITs一次性回笼现金270亿元，相当于全省一年土地出让收入的7%。

其它省市也纷纷效仿，山东、河南、辽宁沈阳等地分别提出“十四五”末（2025年）资产证券化率目标，若全部以REITs或者ABS（基础设施融资）发行，按5%的年化现金分派率，每年可为地方财政带来1,200-1,500亿元的稳定现金流。

03 探索 被“唤醒”的隐性财富

齐齐哈尔水库淤泥盘活

突破实物边界，隐性生态资源的高价值变现

在传统财政逻辑中，水库清淤通常被视为一项纯粹的“非生产性支出”，需要政府投入巨额资金清理淤泥。齐齐哈尔依安县上游水库和跃进水库的淤积物总量高达1100万立方米，按照常规清淤工程成本估算，需要投入数亿元的财政资金。

当地政府打破了“卖实物”的传统思路，转向“卖权利”的资产化路径。经专业检测发现淤积物富含有机质（黑土区特性），具有显著的商业价值，遂将“20年清淤权及淤积物处置权”定义为一种特许经营权资产，通过公共资源交易中心公开挂牌转让。

该项权利最终以8.39亿元的价格成功转让，创造了全国水库淤积物交易成交额的最高纪录。中标企业凭借该项长期特许经营权，还从金融机构获得最高9亿元、期限长达20年的贷款授信，实现了财政收入增加与企业融资能力增强的双赢，为隐性生态资源资产化提供了范例。

齐齐哈尔水库淤泥盘活案例

图源：自绘

武汉洪山人工智能大厦

CMBS化解“鬼楼”困境，实现资产价值时空置换

武汉洪山人工智能大厦（原金马大厦）曾是困扰当地城市多年的低效闲置资产。六年前，受困于复杂的债权关系（涉及23家债权人）及老旧的物业条件，大厦入住率长期不足30%，甚至被称为“鬼楼”。按传统租赁运营模式，国有资产回本周期长达10-20年，资金流动性极差。

武汉市采取了“运营前置+金融创新”的组合拳。首先通过引入希尔顿欢朋等知名品牌提升市场预期、拉高租金水平，随后以大厦未来的租金收益权为底层资产，在上海证券交易所发行商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS），利用金融工具的“时空置换”功能，将未来数十年的现金流在今天提前折现。

项目成功实现一次性融资3.01亿元，不仅解决了复工续建资金问题及部分历史债务问题，更推动了资产的高能级转型。目前，该大厦已从“负担”蜕变为年产值达15亿元的“亿元楼”，并成为武汉核心区的科创园区标杆，实现了国有资产的溢价退出与循环利用。

武汉洪山人工智能大厦盘活案例

图源：自绘

大连小平岛项目

RWA模式开启资产“上链”，拓宽全球资本引流渠道

大连小平岛涉及62.3公顷的填海用地开发，拥有医养酒店、温泉综合体、冰雪乐园等价值超百亿的重资产文旅资源。此类项目通常面临投资规模巨大、回报周期漫长、传统银行贷款门槛高、资产流动性差的共性痛点。

项目由中国经济建设投资集团与大连舜跃集团合作，率先探索实物资产代币化（RWA）模式，将整个岛屿的资产及其未来收益权“上链”。投资者购买的不再是受限于地域的实物产权，而是这些医养酒店、温泉综合体及各类场馆未来产生的现金流份额。

大连小平岛RWA项目发布招商

图源：网络公开资料

与传统大额投资模式不同，RWA将项目原本沉重的资产“碎片化”，比如个人仅需199元即可购买“赶海权益”，企业可认购“场馆冠名权”。这种低门槛、高流动性的模式，成功吸引了来自香港、新加坡及欧美的全球资本，项目计划总投资达20亿元。国庆试点期间，项目基于权益绑定的游客复购率，比传统文旅项目高出37%。

传统ABS/reits与RWA对比

图源：自绘

04 借鉴 重构本土存量资产价值闭环的转型路径

武汉利用CMBS融资盘活烂尾楼，化解“鬼楼”困境。齐齐哈尔突破实物边界公开转让淤积物处置权，将隐性生态资源变现。大连小平岛则探索RWA模式将岛屿资产“上链”吸引全球资本，实现了从传统资产处置到金融科技创新的跨越。

广州作为超大城市，已率先进入存量发展的深水区，城市中沉淀了海量的国有经营性资产，普遍呈现出“资产分散、底数不清、权属复杂、运营低效”的特征，缺乏有效的资本化运作手段。建议借鉴“三资改革”经验，加速从“土地整备”向“资产整备”转型：

新旧范式对比

图源：自绘

一是摸清底数，拓宽盘活边界，建立动态数据库

拓宽盘活边界，建立全市国有资产数字底图。不仅要清查土地房产，更要对公园商业点位、路侧停车权、水域经营权等特许经营权进行全面确权，建立可经营性资产数据库。

除了物理资产以外，还可推动公共停车数据、人流热力数据等数据要素资产化，将模糊的“行政资源”转化为清晰的、可进入会计报表的“经营性资产”。

建立全市国有资产数字底图，包括物理资产与数据资产

图源：自绘

二是金融赋能，打通退出通道，置换隐性债务

广州应利用日益成熟的金融工具，为沉重的实物资产赋予流动性，回笼资金可用于新一轮的城市更新和民生建设，实现“投-融-管-退”的市场化完整闭环。

借鉴武汉经验，利用CMBS、类REITs及Pre-REITs基金盘活闲置商办楼宇，以未来收益为支撑进行低成本融资。针对广州地铁、城市污水处理、成熟科技园区等具有稳定现金流的项目，应推动其发行公募REITs，一次性回笼资金投入“新基建”。通过权益性融资置换高成本、短期的隐性债务，不仅能优化城市资产负债表，更能实现从“借钱搞建设”到“资产自造血”的可持续投融资良性循环。

三是运营前置，提升资产估值，引入社会资本

改变“重建设、轻运营”的传统思维，转向“运营支撑估值”的资本逻辑。在资产证券化时代，资产的估值不再取决于建造成本，而取决于其产生净营运收入（NOI）的能力。没有现金流的资产，在资本市场上价值为零。

新范式下资产估值逻辑

图源：自绘

建议借鉴大连小平岛经验，针对白云山等文旅资源或具有地标属性的文化街区，探索实物资产代币化（RWA）试点，将优质文旅资产的未来收益权“上链”，吸引全球低成本资金参与开发运营，同时鼓励国有资产管理单位引入市场化运营机构（如凯德、华润、瑞安），通过专业的场景重构提升客流与消费转化率，以强劲的现金流支撑高资产估值，实现老城市的内涵式高质量发展。

结语

城市更新的下半场，是资产运营的战场。借鉴“三资”改革，广州需要的不仅是碎片化的微改造，更是一场从“物理空间”到“资本空间”的价值重构。通过“资源盘活+金融赋能+运营提质”的路径，将沉睡在老城中的存量资产唤醒，使其成为推动广州高质量发展的核心引擎。