甲方爸爸思维

因上周五《谁在疯狂抄底》一文下架的原因，我们补充说明一下为何不建议大家去抄底园区类资产，当然，实业类企业出于自用的考虑而抄底园区的情形除外。

先说两个核心的原因：

第一，国家经济动能转型的背景下，传统基建、房地产行业式微，政府全力转向科创和产业投资，其中地方政府、地方国企、城投平台在2021年后每年都上马体量巨大的各类工业园、产业园、创意园、智造园等园区类项目。国资每年都有天量的新增厂房供给，并通过各种零租金、产业补贴等形式抢占租户，由此导致厂房租赁市场极为内卷，租金一路狂泄，尤其是高层厂房，相比疫情后的租金直接腰斩的已比比皆是。

第二，国资园区持续的天量厂房供应及租金内卷打破了市场化资金参与园区投资的退出闭环，因租金内卷、园区估值走低，投资方抄底园区资产后，想通过资产打包并最终将租赁收益通过租金收益权、ABS、REITs等金融产品形式在资本市场提前兑现、赚取溢价的投资逻辑已无法跑通，因此非自用前提下的园区资产抄底存在很大的风险。

市场方面最近一直在讨论园区的空置率居高不下的问题，除了国内外形势对实体经济的冲击导致实体企业租赁需求大幅下滑，地方政府、地方国企、城投平台的“甲方爸爸思维”导致的“建成即空置”问题则更加突出。

根据市场方面的统计数据，在租不出去的园区里，国资建设的园区占了绝对大的比重，国资园区陷入“建成即空置”的怪圈，主要原因是建设与使用脱节，园区建设投入与招商引资割裂，很少统筹考虑，比如大多数园区都是先建设后招商，背离市场真实需求，因此投资逻辑上前后颠倒。
我们认为，上述问题是地方政府、地方国企、城投平台固有的房地产开发思维所导致的结果，产业类项目的上马更多的是为了融资，项目不能停，融资更不能停，甚至大部分项目的立项和建设都是优先服务于融资的目的，比如产业类项目融资比较容易那就一哄而上搞产业项目，产业、企业最终能不能入驻、能不能落地则以后再说，也即项目建设本身忽略了真实的市场需求，前期也就更不可能做长期、深入和严谨的需求论证。

从我们产投板块的业务情况来看，全国各地的招商引资基本都想招到生物医药、新能源、电子信息、智能制造等热门产业，但“想得到”是一回事，“做得到”“能得到”则是另外一回事，因为很多城市根本不具备产业、市场尤其是产业链的落地条件。最终的结果就是，但凡是公认的好的产业方向，全国各地到处都有同类园区同时开工，大家抢的也都是同一批企业，最终过剩的园区无人承租，一旦闲置或荒废导致配套无法跟上，则更无人问津。

从地方政府、地方国企、城投平台层面的“甲方爸爸思维”问题来看，要么是骨子里根本就不想改或者改不了，要么是即便改也是改的速度永远赶不上市场变化的速度。事实上，园区项目的建设有周期，市场根本不等人，行业风口也很快转变，今天锚定的人工智能、机器人、低空经济等新产业方向，全国各地都盯着上马，继续建设继续舞，但风口变了怎么办，行业容量到达天花板了怎么办，最终肯定是空置越来越多，一轮又一轮循环，供给远大于需求。

回到抄底园区类资产的话题上，因过剩的各类国资产业园区不仅加剧了租金的内卷，还造成了极大的资源浪费和无效投资问题，这就导致资本目前介入租赁类园区资产可能无利可图，这也是我们不建议投资人目前去盲目抄底园区资产的真正原因。我们以大湾区的“工业上楼”类项目为例，再简单分析一下这方面的问题。

2018年，深圳率先在政府工作报告中提出“工业上楼”，2022年更是提出五年内建设1亿平方米空中厂房的目标，随后佛山、珠海、东莞、苏州、武汉等地迅速跟进，可短短三年后却被现实狠狠打脸。2023年，深圳的高层厂房空置率达到了25%左右，2024年达到了35%左右，2025年部分偏远项目的空置率甚至达到了40%多。其他城市“工业上楼”项目的出租情况会好一些吗，大家看看各地园区高层厂房的出租情况，答案不言而喻。

我们认为，全国各大城市天量的“工业上楼”项目的夭折主要是忽略了绝大多数生产制造类企业的真实需求，比如层高、荷载要求，垂直运输对上下坡道、货梯的超高要求等，这些都导致绝大多数高层厂房根本无法满足大部分生产加工类、大型装备类制造企业的入驻要求。

还有一个很重要的成本倒挂问题，高层厂房的建设成本比优质的单层钢结构厂房至少要高出30%~40%，有的甚至要翻倍，这些成本最终只能转嫁到租金上面来，而市场上更加实用的单层钢结构厂房都还有大片闲置，租金也还在持续下降，那这些不太实用的高层厂房能租多少钱？多少年才能回本？如果想抄底这类厂房，肯定得慎之又慎。

当然，“工业上楼”并非完全不可取，在土地稀缺、产业轻量化的深圳等城市，核心区域的“工业上楼”还是有非常大的市场，只不过市场需求方面存在一定的天花板，比如大多“工业上楼项目”只适合那些重研发轻生产，并兼顾总部办公的行业，例如生物制药、智能制造等领域，而对于绝大多数重工业、机械加工、普通制造等行业来说，回归单层钢结构厂房肯定更符合产业规律，因为实用主义才是王道。