广东
今天要讲个鬼故事：
那些爆雷房企，去年居然集体“赚翻了”。
你看， 佳兆业宣布，预计去年归母净利润不少于500个亿。
是的，你没看错，而上一年，佳兆业还是净亏损285亿。
而且，不止佳兆业哦！
金科地产预计去年净赚300-350亿；
禹洲集团预计2025年净赚至少234亿；
旭辉集团，预计去年净赚至少170亿；
还有曾经的“宇宙房企”碧桂园，预计去年净赚10个亿，但上一年净亏超351亿。
世茂、远洋则已经公布全年财报，结果去年分别净赚：145亿、68亿，但它们上一年都分别净亏损359亿、186亿。
债权人估计看到都要气笑了……
钱没还，但爆雷房企的账本，从爆亏到爆赚。
这究 竟是为啥？
首先，这些房企，并非真的卖房子赚钱了。
这完全就是靠“会计魔术”，靠债务重组“变出利润”。
就像你欠朋友100块，你朋友同意你还50块就行，那就算你赚到50块了。
根据香港财务报告准则和企业会计准则：
当房企与债权人达成债务减免、展期、债转股等重组协议时：
原债务账面价值 − 新债务公允价值 / 清偿对价 = 债务重组收益
这部分差额，会一次性计入当期净利润。
简单说就是：
所以，本来房企欠了100亿，重组后只认60亿，那么这40亿的差额直接算 “利润”。
也就是说，这并非经营层面的改善，而是房企靠债务重组换取的表面盈利假象。
真实的情况是，房企剔除重组收益影响后，房企去年业绩仍然是亏损的。
比如禹洲集团，剔除重组收益，实际年度归母净亏损112至92亿。
而房企还在亏损的原因，也基本都存在共性：
一是交付项目的毛利减少，说白了，房企前期高价拿地算不过账了；
二是部分房地产项目存在减值，计提存货及其他资产减值和投资物业的公允价值亏损；
也就是说，地产项目甭管是住宅还是商场写字楼，都不如以前值钱。
三是大量融资成本无法资本化。
最后这点其实很好理解，房企的地产开发项目停摆，再加上债务逾期，让利息没法 “藏” 进存货，只能直接冲利润。
因为，按会计准则，房企为正在开发、还没卖的楼盘借的钱，利息是可以资本化的。
也就是利息不算当期费用，而是计入 “存货 / 开发成本”，等房子卖出去、结转成本时再慢慢 “消化”。
但是现在房企盖房子的毛利就已经是亏的，再叠加大额费用化利息，扣非净利润还可能亏得更惨，全靠重组收益 “纸面扭亏”。
你看，有的房企债务重组方案停摆了的，亏损还进一步扩大了。
比如正荣地产，去年净亏损174亿，亏损扩大接近3倍。
它的债务重组方案已经失效，基本上停摆了。
而宝龙地产的债务重组还有待债权人表决，花样年的债务重组是今年才获得法院批准，进入执行。
奥园则有点“特殊”，其实它在2024 年就已经完成了 “法律层面的重组”，但至今未完成 “实操层面的重组”。
此外，佳兆业、花样年、旭辉、碧桂园的重组方案均已经生效，削债规模35-117亿美元不等。
所以可以得出一个结论：
2025年是出险房企 “债务重组扭亏大年”，至少有7家房企靠 “债权人让利” 实现报表转正。
等到都重组的差不多了，这一轮地产风波，也就过去了吧。
地产，永远是一个重要的行业，对吧。
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