开学季：成都老破小的价值三要素...

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

房段子购房咨询团队（幕后分析及数据+社保、公积金、贷款合作团队+新房、二手房买卖团队），针对你的个人问题，一些简单的可以直接免费回答。

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粉丝

提问

你好，马上春假和清明节了，我们提前在网上看好了一些青二锦二学区房，打算到时候看房，给老二做准备，老大以后也要小升初，预算有限看的房子感觉也没个节奏，请问我们买这类房子，需要注意什么价值点呢？

房段子解答

因为分析需要，多研究研究成都的老破小会发现是很有意思的。除了本身的居住、地段以外，我觉得有三个附加属性尤为加分。

学区属性，基本可以溢价50%左右，比如普通老破小单价1万，但学区老破小可以来到1.5万+。别说什么泡沫大，那都是对自己盲目认知的安慰，这样的中位数价格，搭配未来10年的学区需求，再加上确实是熟透了的核心地段，完全撑得起。

电梯属性，属于城市更新范畴，但需要楼栋自身条件，业主精力财力的配合以及相关部门的安排引导，所以可遇不可求。如果能安装上电梯，价格肯定能明显走高，尤其高楼层。

停车属性，同上，也是市中心老破小的老大难问题了，能满足停车需求，或者说满足绝大多数业主停车需求的老小区，实属罕见，这也是解决当代年轻家庭的痛点之一。不过也需要小区内部的先天资质，现在政府更多的是引导，在小区外面扩建寻找更大更稳定的公共停车场。

三者满足其一，就及格；满足其二，则手慢无；满足其三，99成稀罕物。

粉丝提问

你好，我想付费咨询一下卖二手房的价格设定及旧房小区房价的未来前景。本人在成都青羊区金沙**有一套72平两室一厅（实得约50平），2017年以70万购入，已置换新房拟出售；该房带金沙小学学区且未占用，同户型月租金约2200元，理想售价98万被中介认为偏高，上月楼下同户型6楼成交价92万；房屋家具齐全，因曾出租致家具墙面损坏翻修，暂不打算出租，非急售。想咨询：结合租售比、房价趋势、区块及小区情况，该房合理售价是多少；从宏微观层面分析小区房价前景，该房应尽快脱手还是等待。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

金沙**这边的大环境来说是文化宫，是青羊乃至整个成都二环中环非常成熟的区域，板块的格局已定，生活气息浓厚，交通配套完善，但也成熟过头了，一方面没有青五这样的学区名气加持，另一方面没有新的楼市增长点，所以在整体的成都楼市大环境下，我觉得还是逐渐在走下坡路的，或者最好的情况下，就是保持平稳。未来要房价上涨，只能说经济形势大大好转，楼市普涨，才会出现，但普涨的话，哪里不是涨呢，甚至别的地方、别的投资渠道会涨更多，所以从大环境的角度来说，我觉得文化宫以及差不多20年房龄的金沙**，是应该果断出手了。

金沙**适合于周边三五公里的常住人群，没法发散扩散到更大的圈子，所以购买力还是相对紧凑的，需要更多的依托于当地线下中介的深耕撒网，让他们多带看本地生活的刚需客户，最终才好成交。

金沙**小区本身虽然外部是很舒服的很成熟的，我都因为办事经常去文化宫，我知道这周围的整体环境，但金沙**一是房龄偏大，和板块一起衰老了，二是小区本身比较刚需，主打的是小户型（套一套二），得房率不高（套内56平，得房率77%），而且梯户比很高。你这套我看都是4T15户了，对挑剔的买家来说，比较折磨人。

现在72平的套二，挂牌2套，都是100万报价，折合单价1.37万左右（单价对于本小区来说是正常的价格，不浮夸，挂牌价格没问题），相对于套一户型，确实有功能上的优势，因此不存在竞争（50多平的小套二，没有客厅阳台，实际上更像是套一改套二，你们可以以此为理由打压小户型，捧高本房源）。主要比对的就是挂牌和成交。

前面说了，挂牌的邻居很默契，也是刚好100万，和你邻居的那套房优势在于楼层更高视野更好，另外他好像是没满2年有增值税？（待核实）。所以你的挂牌价格相对本小区，同户型的房源来说是没问题的。

从成交的角度来说，上个月同一户型92万（不清楚装修等细节是否更好？我估计差不多），其实也是可以以此为锚点，让中介把底价拉上来，最差也不至于差过92万（实际是91.8万），但是最高的话，你理想的98万也算是最高了。

我估计喊中介尽力快速找客户成交，行情大概是92-98万之间，大概95万左右，这个数字是尊重买家和卖家也尊重市场的结果。偶然的不诚心客户除外。

从单价来说，1.3万左右也是成交价，最近的一些套一套二，成交大多是定档在1.26-1.44万之间，所以也是符合市场大趋势的。

从合理的租售比来说，这类房子应该要大于2.5%。0.22*12/95=大概是2.7%，这个数字不算夸张，是正常应该有的数字，从这个角度来说，也是可以支撑起95万左右的市场价格的。

以上是基于当前的市场行情来分析，回顾小区的历史价格波动，并不是很大，最高点是2018年大概是1.45万的均价，后面长期维持在1.3万左右，现在最新的大概是1.27万，是24-25年来相对低位而且运行平稳的价格。接下来的话，我觉得价格也会区域平稳，小幅盘整在1.2-1.3万之间，所以长期自持，期待房价大涨的可能性很低，反而及早出售，随缘找客户+坚持90多万的底线，是你们当前应该做的事。

总的来看，当前挂牌合理，理想价位偏高，建议坚持90多万的底线，在95万左右成交。确实也没必要为了一个月2k租金继续出租（损坏房屋，还不好卖），长期自持（看不到新的价值爆发点）。

粉丝提问

你好，我工作地在市二医院，预算 100-120 万，购置大套一或小套二；通勤要求地铁 / 开车 30 分钟内，不考虑金牛区，意向青羊、锦江、成华、武侯，偏好近公园；需品质开发商次新盘，小区安静、物业与配套成熟、出行便利，户型端正带阳台、中楼层、采光佳、朝南 / 东南，避开临高架 / 马路、无中庭绿化的独栋房源；已看翡翠城、瑞升橡树林、华润二十四城、上海东韵等；刚需过渡，兼顾 5-10 年置换与出租，要求配套完善、学区优质。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

你的核心需求是120万内的大套一小套二，然后半小时到市二医院通勤，这个核心点是要抓住的，是我们分析的基石，一定要坚定下来，不然就会全盘推翻。

然后第二个核心点是在上述基础上，寻找小区环境好，物业好，配套成熟，公园，采光好，楼层好，朝向好，学区好，品质开发商，次新楼盘，安静不吵等等要求，说实话，我能理解你的想法，毕竟花了自己辛苦攒的那么多积蓄，肯定想买到一套完美的房子，只是不知道怎么去找找不找得到这种完美的买法。

但是呢，从客观的角度来说，成都二手房中位数大概是一百四五十万，你预算压缩到120万后，的确不高，而且还要比较优质的地段小区房源，更是难上加难，是比较依靠缘分（偶然的个别优质房源，需要中介及时推送）和线下实地了解（逐一踩盘对比）的。只能说尽量找寻这种兼顾性的答案和买房，在客观的楼市里，来找到最兼顾你需求的买法。

最后第三个角度则是对整个成都楼市的预判，尤其是对这类120万的刚需产品，房价走势的分析建议。

由于你只考虑青羊、锦江、武侯、成华，所以我们挨个盘——

青羊区——很难找，主要是受限于青羊整体处于西门，在通勤上略远于偏东门的市二医院，加之三环内老房子居多，所以匹配度不是很高。唯一的答案我觉得是看看人民公园这边的汇厦少城系列（文墨阁、琴台府、百花里和锦官郡），目前有50平多点的大套一在售，砍价下来，基本上还是可以满足120万上车的。优势是挨着公园，地铁，位于市中心，各种配套都很好，去哪都方便，整体保值性也比较强，而且是青二学区房，也很好出租。不过缺点在于大多是超高层，3T8户，单价比较高，面积不算大，只适合单身蜗居或者小两口自住，等未来有孩子要读书了，都住不太下，所以到时候还需要置换或者纯粹当做学区房来读书，平时租出去，都是可行的。我觉得只要你对梯户比，楼层这些要求不太高的话，汇厦少城系列算是青羊这边很符合你预期的买法了。可以实地去看看小区品质，邻里关系（大多是带孩子读书的，所以比较有素质），户型套内采光视野等，也是不错的买法。

再往西，通勤极限在三环内的青五片区，可以看看内金沙的中大君悦金沙系列，比如五期的62平套一，七期君逸院的65平套一都可以考虑上手，楼盘基本面来说的话，我觉得也和前面说的汇厦少城差不多，学区，公园，地铁，生活气息都是应有尽有的，但缺点也差不多，只不过中大君悦金沙这边稍微楼层低一些，18-23F为主，且是2T6户。

然后第二个，武侯，武侯整体位于西南方位，和偏东北一点的市二医院也是背道而驰，西南这边的基本面和青羊类似，但还缺乏一个学区要素。省骨科医院这边有个孤盘，天朗锦邸，3T9户的37F，可以买55平套一，挨着武侯祠，游人如织，也很热闹，但是要注意小区环境，租客较多的问题。来到红牌楼，这也算是通勤极限了，可以考虑南山御峯，非常次新，3T9户的高层产品，2022年才交房的，当前120万也能买到，主打一个次新+小区环境概念，周边也有武侯的教育，丽都公园，红牌楼商业，地铁的加持，算是武侯这边能考虑的极限了哈。

旁边的丽都板块还有丽都世家、交大万通格外可以考虑上车，但是房龄稍大，板块成熟但又略显老气，适合武侯西南方位周边上班的客群，对你年轻人而言，反而有点不是很合适。

然后是锦江区，这个区的特点是环境好，生活气息好，学区商业公园文化等都挺好的，只不过，房价也偏贵一些。从可选的角度来说，其实前面你已经看了一些了，比较典型的我觉得可以看看上海东韵（68平大套一，没学区溢价，地段好）；瑞升望江橡树林二期三期（56-65平的套一户型，勉强算学区房，挨着万达，楼盘规模大，环境好，但是三期有些房源挨着高架要规避）。

塔子山这边推荐看看万科金润华府，65平套二户型可以直接上车，挨着塔子山公园不远，万科品牌房企，华宇广场商业，都还算是周围比较不错的买法了。但缺点在于地铁稍远，平时依靠自驾出行更合适。

最后的重头戏还是在于成华区，学区特色不明显，但是对你个人来说匹配度是很高的。要环境好小区很漂亮的话，可以看看槐树店的御龙山二期，63平的套一个改套二，小区是满足你对品质要求的，但是缺点在于2个，一是距离地铁稍远，自驾更合适一些，二是小区也以超高层，4梯6户为主（电梯还是够用的）。

然后槐树店双地铁口可以看看鲁能公馆1区，51-67平的套一，小区本身地段，小区品质，房龄来说，我觉得都还是很不错的一个买法，我有个粉丝，卖了房子又买了本小区的，就是因为小区很舒服，地段有潜力，所以忍不住卖了又买，如果你侧重地铁口的话，鲁能公馆1区应该把握下。

最后一个更大胆的买法，我建议去看看动物园，3号线直接南下市二医院，目前可以看看比较次新的泛悦城市广场，78平小套三，120多万即可拿下，户型更大功能性更强，周边的动物园、商业气息都很浓厚，自住和保值也很方便。

以上这些算是我从中午筛选到现在来看的各区确实最优质的买法建议了，当然他们都不完美，但是从核心诉求来说，如果你能不追...

更多分析内容，太长，具体略...