浙江
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前不久懿秋成交了一套二手房，低楼层177平，成交价588万，算上所有利息和税费，据说房东亏损200万+；也是近日，宁波府一套大面积215平，成交价880万，这套房最初挂1300万+，7折不到成交，想必房东也亏了不少。
在宁波二手房市场上，大平层遇冷早就不新鲜了，作为上轮牛市最后一波投资客，大平层的房东正面临房价下跌和新盘升级的双重打击，低价出货似乎是唯一选择。
其实这也算不上选择。
过去几年我们总会不时听到这样一个理论：
优质地段的优质房产，能够跑赢大盘。
这话有没有错？肯定没有，但什么是优质楼盘，大家的理解可能有一点偏差：许多人把优质房产直接和豪宅划等号了，认为只要是豪宅就一定抗跌，豪宅一定可以跑赢大市。
他们显然想简单了，优质房产并不等于豪宅，大部分豪宅都算不上优质楼盘。
所谓优质，是从产品角度出发的，设计好，用料好，服务好，就可称为优质房产，但是，比优质更重要的，是需求——必须有足够的需求，来接盘这些优质房产，其保值增值才能得以确立。
劳斯莱斯够不够优质？没人会怀疑，但劳斯莱斯去年卖了多少，全球一共5664辆。
假设劳斯莱斯一年生产了50000辆，结果会怎样？
宁波的大平层面临的正是这个问题，从2022年开始，大平层疯狂放量，江东大概投放了10个新盘，明湖投放了5、6个新盘，鄞州至少2个，高新区至少3个，再加上海曙、江北和镇海，着5年投放市场的大平层楼盘，可能超过30个。
假设每个楼盘300套房子，投放的总量就是9000套。
正常年份，宁波每年销售的800万以上的房产不超过500套（含郊县），最近5年这种疯狂的投放，显然是不可持续的。
再说一个扎心的数据，在二手市场上，宁波每个月成交800万以上的房源不超过20套，全年不超过250套。
再乐观一点，按照每年300套估算，同样也无法承接每年近2000套的新房放量。新房和二手房就好比漏斗的上下口，上口来水太猛，下口来不及疏解，最后必然会溢出来。
除非这9000套的供应中，90%以上都是纯自住，近10年都不投放到二手市场中来，目前看来显然不是。
我们不必讳言，2021年泡沫破灭之后，开发商和投资客一窝蜂的往高端市场拥去，最终还是带来了灾害。
这个灾害对于个人投资人来说，是以百万级的损失为单位的。
其实早在2023年，那时候还有很多不死心的投资客想去投资大平层时，老司机就提出过警告。特别是在明湖片区，由于我多次表达过对于明湖这种放量的不看好，一度让明湖的业主对我非常不满。
一语成谶，可能大家当初都没想到，明湖成了现在宁波最难的一个板块，甚至镇海、江北的大平层都卖得比明湖好。
不过老司机也没想到的是，次新大平层还面临着新楼盘在产品上的代际碾压。
四代宅、别墅、低容洋房、抬板建筑，在创新层出不穷的今年，刚交付的大平层立即由小甜甜变成了牛夫人。
这是个意外，就像前几年那句流行语：
当时代抛下你，甚至都不会跟你说声再见。
大平层只是新时代房产悲歌的一个缩影，这个时代淘汰的不仅仅是某种产品，而是一种思维，那种赌房价会上涨、最终大赚一笔的思维。
房产投资的逻辑彻底变了，这话老司机说了5年，大家将信将疑，到今天算是有了切肤之痛。未来还有赌一把的机会吗？还有人选择相信，老司机肯定是不会信了。
在我看来，长期持有、现金流收益、对抗货币贬值，才是投资房产的应有之义，这才是投资的本质。
今晚老司机的直播，我们再一起聊聊投资这个话题。
房产老司机2001年开始从事房地产，是宁波目前收费最高、咨询量最大的独立咨询师。如果您对楼市走势、交易、投资方面有什么疑问，欢迎扫码咨询老司机，了解咨询服务内容可点击下面小标签。
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