广东
昨天晚上深圳楼市上热搜了，标题写着房子太火爆了，保安竟掏出胡椒水驱赶客户？
不知道还以为深圳真的触底反弹了呢？
事情是这样的，深圳龙华靠近一方天地附近，有一个叫“幸福城臻园”的楼盘开盘。
这楼盘也不是第一天开盘了，去年拽的不得了，备案均价直接6.46万/㎡，别说客户来，苍蝇都不见进来一只。
今年狠心之下，均价直接对半砍到4.47万/㎡，甚至有部分房源打折后单价不到3.8万！一套两房小户型总价250万左右就能拿下。
这是什么概念？对面的一城中心的二手房都要卖5万多，于是这个楼盘一下子就火爆起来了。
引发全城关注，但注意了，不是引发全城购房者注意，而是引发全城中介关注。
大晚上排队的，基本上全都是中介。
不得不说，这两年深圳的中介过的真的太惨了，收入比房价下跌还厉害，难得出现一个笋盘，赶紧扎堆给客户排队拿号。
那为什么保安要喷辣椒水赶人呢？
因为一开始开发商定的规则是交诚意金锁定房号，后面突然变成了先到先得，中介就怕失去了客户，前一夜9点就开始有人带着小板凳来排队了，就怕去晚了客户选不上。
来的人多了，有些中介不讲武德想抄近道，试图翻越栏杆，跟保安大哥起了冲突。
有个身穿制服的大哥，眼看场面要失控，直接掏出辣椒水，对着人堆就是一顿狂喷！
现场浓雾喷出，上百号人捂着脸、弯着腰猛咳，像群演演丧尸片似的四处狂奔。
被喷到的人说，那感觉简直像被火烧！这离谱的场面，直接把“深圳楼市”这个词条干上了热搜。
网上的人都在说深圳楼市真的火起来了，保安都开始拿辣椒水来赶人。
但只有内行人才知道，这是多么离谱，一方面照出了开发商的窘境，不适应市场变化，连基本开盘的规则都没有制定好。
另一方面，深圳的中介也着实卑微，没见过新盘开盘全是中介排队的。
最后这个楼盘之所以引发全城关注，说到底还是通过大降价。
从当初的6万多降到4万多，65平的小户型最低只需要250万，这对于刚需来说的确很吸引人。
截至目前，该批65平小户型房源已全部售罄。
不过也就是小户型抢手，据悉，幸福城臻园项目去年7月首次开盘，推出861套房源，但截至目前，网签去化率仅约15%。
此次以明显低于周边市场的价格加推新房源，被市场解读为开发商旨在加速回笼资金。
那至于这个房子值不值得买呢？
虽然65平的小两房总价低，但是很多人都忽略了这是42层高的超高层，得房率不到75%。
也就是说，65平米的房子套内只有48平，按250万总价算的话，单价就变成了5.2万了。
关键是什么呢？
深圳新规的产品快要面市了。
新国标实在去年3月份发布的，之后在2025年5月份深圳迎来土拍，从拿地到预售大约一年时间，也就是说今年下半年开始新规的产品将会面试。
新规意味着得房率更高，房子的各方面标准都会提高，现在已经有些产品打出100%得房率，甚至超过100%的口号了，届时将会秒杀一众旧规的产品。
这一次龙华幸福城臻园的降价，其实也是被迫无奈，论户型得房率肯定比不过人家，只能赶在新规前赶紧降价抢一波销量，否则现在不降价，后面等新规产品出来了，降价也没用。
这段时间，看到香港楼市火热，上海楼市躁动，很多人对深圳楼市也抱有同样的希望，觉得深圳楼市回暖将至。
但说真的，如果楼市真火爆，需要用“降价百万”来求着别人买吗？
现在所谓的回暖，全是靠开发商不断降价换来的。
你以为是去捡漏，其实开发商才是真的在排队跳楼。
昨夜的深圳楼市热搜，也不是什么楼市大反攻，而是一场由“降价卖惨”引爆的短期闹剧。
不过换个角度看，只要降价就引来那么多刚需关注，也说明了一线城市从来不缺居住需求，尤其是刚需，小户型的产品。
这几年开发商都在卷大户型，如果房地产没有崩盘的话，大家的收入保持上涨的话，这个方向也没错。
但现在一切的前提都变了，3月份上海老破小爆火的时候，我的文章就有提到过，这其实是侧面反映了中产真的没钱了，或者说大家都不敢加杠杆了。
上海是这样，深圳同样如此，只是因为深圳有城中村拉低了租金，导致老破小的租金比不上上海，所以老破小成交也偏弱。
但是小户型的新房但凡价格降下来，成交都不会差。
房地产的发展速度，已经远远甩开了居民收入增长，所以大家只能买得起小户型或者降价的新房。
投资就是认知的变现，大的历史事件，都会成为普通人交易获利的筹码，就看我们能不能看懂。如果要学习，跟上市场的，现在可以从3月份，买我的899年卡（一年40场闭门直播课，分析股，楼，金，美元四大类资产），4月1号开始以一个月100块上涨，逐步上涨到1999年卡。
我本周闭门直播还会跟大家做进一步分析。
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