恒大物业即将易主 广东旅控有望笑到最后？

一纸公告揭示了恒大物业的股权转让终于有了实质性进展。

4月14日，恒大物业（06666.HK)公告称，本公司获清盘人告知，中国恒大及潜 在卖方已与一名选定的投标人（潜在买方）签订排他性协议，根据该协议，潜在卖方和潜在买方已同意就潜在交易事宜进行为期30个工作日的排他性谈判（除非另有约定或根据排他性协议另行确定）。

目前，潜在卖方与潜在买方之间的讨论仍在进行中，双方正在就潜在交易的正式买卖协议条款进行磋商。

也就是说一个月之后，恒大物业或将迎来新的主人。

据悉，之前传出包括信宸资本、太盟投资集团（以下简称“太盟投资”）及广东省旅游控股集团有限公司（以下简称“广东旅控”），洽购恒大物业51.02%的股权收购。

业界猜测，从目前的事情进展来看，广东旅控很有可能近水楼台先得月，最终抱得“美人归”。

4月16日，恒大物业放量上攻，涨11.76%，收于1.33港元。

01

三家意向收购方

回溯本次事件始末，2025年9月11日，恒大物业公告，收到中国恒大及CEG Holdings的共同及个别清盘人发出的接洽函。

该接洽函载明，清盘人一直寻求机会出售中国恒大及CEG Holdings所持有的恒大物业股份。针对此项潜在交易，清盘人已与相关有意方订立保密协议，并已从其中部分的有意方收到不具约束力的指示性要约。

媒体报道目前传出的有两个版本，一个是太盟投资与广东旅控，一个是信宸资本及至少一家广东地方国企。

太盟投资是一家成立于2002年专门投资亚洲的私募股权合伙人制公司，拥有“亚洲小黑石”之称，其联合创办人及执行董事长单伟建在上世纪90年代末曾率领新桥成功收购韩国第一银行，并在一年内扭亏为盈。

截至2024年9月30日，太盟投资集团资产管理规模约550亿美元，其中私市股权资产管理规模约190亿美元、不动产资产管理规模约110亿美元、信贷及市场资产管理规模约250亿美元。

太盟投资这两年最受瞩目的就是对万达的资本操作，2024年3月太盟投资联合中信资本等5家投资方斥资约600亿元拿下万达商管之后，2025年又联合高和资本、腾讯、京东、阳光人寿等以将近500亿元收购48座万达广场，这其中就包括西安大明宫万达广场、榆林万达广场。

信宸资本则是中信资本的私募股权投资分布，据其官网介绍目前在管资金规模达102亿美元，已完成超100笔投资。

在物管赛道，信宸资本成员企业嘉信立恒携手A股上市公司新大正推进资产重组。目前，新大正已服务全国超过26个省（直辖市）、100多个城市，成为国内公建物业领域布局较广的物业集团化企业。

广东旅控则是广东省属唯一国有旅游企业集团，业务涵盖酒店投资及运营、旅行社及关联业务、商业物业及乐园、规划设计、景点景区、文旅传媒六大板块，旗下拥有白天鹅宾馆、白云宾馆、广东中旅等20余家品牌企业。

从媒体曝出的这三家企业和恒大物业均有业务协同的方向。

02

为何独选广东旅控

从实力角度来看，太盟投资的实力最强。

但合作并不是谁的实力最强就占优势。

太盟投资虽有资金实力与困境资产盘活经验（如万达商管案例），但纯财务属性与外资身份导致监管与维稳风险过高，难以获得政策支持；且其短期退出压力与物业长期运营需求存在冲突。

信宸资本作为中信资本旗下 PE，资金与产业资源尚可，但国资背景缺失使其在风险托底、区域协调上能力不足，且物业协同效应弱于广东旅控。

相对而言，广东旅控属全资国企，产业协同加上风险托底，符合国资维稳政策，因而通过审批的确定性高。

恒大物业涉及数百万业主、社区稳定与区域金融风险化解，清盘人及监管层更倾向于国资平台，以确保保交楼、保民生的确定性。广东旅控作为广东省属唯一旅游主业国企，天然承担社会责任与政策目标，这是纯外资 / 财务机构无法替代的。综合三者的优劣来看，广东旅控是收购恒大物业股权的最优解。

据恒大物业的公告显示，已经锁定一个买家，而据知情人士透露，意向买家中概率最大的就是广东旅控。

根据公告，买家正和卖家双方正在就潜在交易的正式买卖协议条款进行磋商，为期30个工作日。也就是说，30个工作日内，将会有详细的合作条款。

03

广东旅控借壳上市？

如果广东旅控和恒大物业双方能够成正果，那么将是一件双赢的喜事。

恒大物业应该是中国恒大旗下最优质的资产。手握有约6亿平方米的在管面积（截至2025年6月30日在管面积为5.96亿平方米）。

这个在管面积，可以排在中国物管企业在管面积TOP5，仅次于万物云、碧桂园服务、保利物业。

而据恒大物业年报显示，净利润10.09亿元，拥有现金及现金等价物41.895亿元，同比增长约55.3%。，而如今恒大物业的市值只有143.8亿港元（相当于125亿元）。

克而瑞表示，2025年的财务数据显示恒大物业历时4年的财务修复走到了终点，意味着该公司已完成了一个关键的身份切换：从"危机中求存的公司"变成"在困难条件下正常经营的公司"。

把恒大物业收入囊中，就相当于有了一个稳定的摇钱树。而且，与恒大物业对于广东旅控的文旅业务发展也有很大的协同作用。

从业务层面来看，恒大物业目前已全面铺开社区旅游服务，2025年累计服务客户超9万人次，实现收入近4000万元，成为社区生活服务的新增长点。

并且广东旅控是广东唯一以旅游为主业的省属企业，拥有全旅游的产业矩阵，涵盖酒店投资及运营、旅行社及关联业务、商业物业及乐园、规划设计、景点景区、文旅传媒六个板块，旗下也有物业公司，但经营规模较小。

广东旅控一直在谋求上市。如果收购了恒大物业，则正好借机实现资本市场上的突破。如果未来广东旅控将资产注入其中，文旅+物业双赛道，或将大大增值。

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