替保利担忧是杞人忧天

4月17日晚间，颇受关注的保利发展（600048.SH）2025年报终于披露。2530亿元的销售额，仍然是房地产行业第一。在全行业大环境仍不景气的环境中仍然保持了盈利，归母利润10.35亿元，同比去年下降了79.31%。

保利发展2025年报

自从三家央企组成了“保中华”的头牌阵容之后，这三家央企就接过风向标的重任，保利的经营业绩表现，成为全行业上下关注的焦点。于是，怎么看待保利今年业绩的问题，就变成了怎么理解行业发展大势的重大问题。

保利发展利润下降要不要担心？我们觉得没有必要。

现在判断房企是否稳定经营，现金流比利润重要，现金流就相当于在人体动脉中流动的血液，只有正常且优质的循环，才能保证身体健康，企业经营也是一样的道理，在手现金和现金流，都是稳健经营的底气所在。

营业性现金流净额又最能说明问题。保利发展2025年经营性活动产生的现金流量净额151.89亿元，比2024年增长了142.74%——当下，这个数据可能比利润更有价值。同时，全年回款2589亿元，回款率102%，不仅全部成功回款，还超额消化了部分历史遗留的应收账款。这种现金流的健康程度，在当下市场环境中弥足珍贵。

而且，保利发展2025年在手现金1229亿，占总资产超10%，手握如此丰富的现金，稳健经营自然有十足保障。

一家企业的现金流由三部分构成，分别是经营性现金流、融资性现金流和投资性现金流。其中真正反映主要业务经营情况的，就是经营性现金流，而“净额”则是经营活动产生的收入和支出相抵之后形成，这个数据的增减涨跌，非常说明公司的经营状况。简单来说，增长就比不增长好，毕竟经营业务是整个公司的基本盘，关乎长久健康发展——保利发展就属于这一类。

还有一个数据，2025年全年，保利发展房地产销售产生的营业收入2839.27亿元，与2024年差别不大，毛利率维持在12.86%，营业成本比2024年还少了0.05%。这都说明，保利发展的经营水准还是保持在一个高水平上。

再仔细看一下财务报表就能发现，保利归母净利润同比下降的原因，是大额计提资产减值，计提的资产减值、信用减值损失，大约是69亿元，这导致2025年归属母公司净利润减少了42亿元。

“大额计提资产减值”，听着耳熟，但很多忧心忡忡者不解其中之意。通俗解释，就是上市公司觉得自己手里的资产不值账上那么多钱了，主动把差额从利润里扣掉。扣掉之后，归母净利润自然就下降了。

“主动”两个字很重要。搞清这一点之后，就能明白，保利发展不是因为经营水平不行了才导致利润减少，而是出于房地产市场行业的总体情况，主动把自己在手的资产打折算账（请注意，是算账，不是卖房）了，才导致利润减少。这相当于把在手资产的价值夯实，匹配市场的现状水平，也是为未来发展打下良好的基础。

如果不算这部分，那么2025年保利的归母净利润仍然在约52亿元的水平上，当下，这个数字十分宝贵，也从侧面映射了保利的经营水平并没有出什么问题。

这种操作还体现出保利十分谨慎的财务口径，这在当下十分重要，说明公司能够客观面对环境带来的困难，充分考虑风险因素，这对于公众投资者抑或是保利的用户而言，是一种负责任的表现。相比之下，在财务上“藏拙”才是最要命的。

客观而言，保利发展这次计提资产减值的力度不小。这种财务口径之下，我们能理解到的就是风险出清，未来一年乃至几年，就可以轻装上阵了。未来几年业绩肯定就会向好发展。这是夯实资产价值，把控资产质量，也是对客户、投资者负责。

只要保利发展的经营水平没出问题，长期稳定发展就有保障。一季度的业绩可以证明这一点：2026年1~3月，保利发展签约额517.82亿元，在中指研究院房企业绩榜单上仍然位列第一。这个势头，可以看得非常清楚。

要长期稳定发展，还要备货，也就是拿地。2026年一季度，保利发展花费约121亿元拿地。按照中指院的测算，保利发展一季度新增货值247亿元。这些货值储备确保有房可买，有款可回，也是稳健经营的重要因素。有这些货值在手，未来的现金流也有保障，这就又回到了保利发展稳健经营没有问题的基本判断上。

其实，保利发展的经营水平，还有更具体的体现。一边是“攻山头”、“去库存”，解决老大难问题，为未来企业的财务表现打基础。另一边，同样下大力气做的，就是搞好房子，提升品质。这个好房子，不是口号，是真金白银的增成本，这是保利的从长计议。

这已经成为一整套体系，也就是“以好生活为纲”。以好产品、好服务、好生活重构当今中国人居环境的价值体系，这就是保利发展举集团上下之力做的“三好房子”。原来房地产业盛行的是生产逻辑，保利发展当下所执行的这一套，完全、彻底从生产逻辑转变成了客户逻辑，这是一种经营模式的重塑，也是保利发展好房子区别于其他“口号式”、“响应式”好房子的区别所在。

顺便说一句，保利发展在4月底将会专门召开一场发布会，最详尽地阐释他们全新的好房子体系与战略部署。我们相信，届时会有更多人明白，保利发展经营水平非但没有下降，而且还在不断上升，含金量越来越高。

这也就是我们为什么说，保利是在从长计议。当下楼市，最缺的就是这样的房企。

市场也不傻，都是用脚投票。在这种经营路线的指导下，保利发展最近几年一直推行单盘主义，做出标杆项目。也就是在核心城市的核心区，做出能够代表保利最新最高专业水准的项目，形成对内对外的示范效用，不断提升自身的专业能力。这在当下充斥“活下去就行”的房地产行业中，是十分宝贵的态度和做法。

这种经营思路落地，就是2025年广州的保利玥玺湾，2026年北京的保利熙瑞。标杆不标杆，市场的检验是最有效的。2025年11月，玥玺湾开盘，当天就卖了106亿，刷新了大湾区乃至全国楼市单盘开售的纪录。

广州保利玥玺湾项目实景图

2026年，丙午之年，北京的保利熙瑞入市。这个项目不仅地拿的好——在北京最稀缺的“内城国宾区”内，而且在产品层面上下了大功夫，拿地一年方才入市，时间都用来磨产品，而且在北京采用了为数不多的“实景示范区”入市，体现出了对自身产品的绝对信心。没有强大的工程能力、资金实力作保障，这种打法不是随便一家开发商都敢用的。

北京保利熙瑞园林效果图

市场也识货。保利熙瑞入市以来，买房人高度认可产品品质，从现在的情况看，应该会斩获一笔相当不错的业绩。这就是保利“耐久、舒适、绿色、智慧、精美、温情”六维产品标准体系的真正价值所在。

北京保利熙瑞大门效果图

财务口径上谨慎，经营水平上提升——这都是内在层面值得信任的因素。把内外分得如此清楚是否必要？当然必要，内在因素没问题，当外在不利环境逐渐好转时，公司的价值和前景就会更加光明，而现在，市场已经有了转好的迹象，京沪深穗四大一线城市2026年的房价，已然开始上涨。

别替古人担忧，也不必替行业第一杞人忧天。

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