良渚“西游”记：新浙大、新客厅、新中心

上一篇关于余杭区产业型未来社区的文章发表后，后台收到一条留言：

这话说得没错。

就以良渚为例，作为杭州的历史原点和产业新城，良渚这些年可谓利好不断。

从良渚文化大走廊的横空出世，到良渚新客厅的高规格设计建设，从数栖湾一期、二期的接连启用，到浙大良渚校园的官宣落地……短短十余年间，良渚就从杭州远郊的一个产业新城，蜕变为杭州“六辅”之一，而且还是唯一的一个街道级辅城。

伴随着知名度的扩大和板块能级的提升，越来越多人开始涌向良渚。2020年第七次全国人口普查时，良渚街道的常住人口还只有32.62万，数量略低于坐拥下沙大学城的白杨街道（33.56万）。但现如今，良渚的实际管理人口已突破60万，妥妥的杭州人口第一街道。

随着人口、产业的汇聚，良渚的城市规划也一变再变。在这变化过程中，我们见证了一个新良渚的诞生。

01
浙大落地，良渚再迎大利好

最近两个月，杭州高教圈最夯的新闻莫过于浙大良渚校园的横空出世。

其实早在去年，网上就传出过浙大工程师学院正在筹划建设新校区的消息。据说省级层面有意向将其布局于杭州城西区域，没曾想，最后这天大的红利竟落在了“地不多了”的良渚。

因为良渚新城，尤其是绕城外片区剩余土地不多，加之有良渚实验室设在仓前的例子在前，所以一开始很多人并不觉得浙大良渚校园就一定会落在良渚街道范围内，

有人猜学校将建在云谷的西湖大学附近，有人猜是在南湖西南岸的“国际教育园”，另外，兰里、浙大超重力实验室、良渚水厂边上等也都曾被人提及。但最终官宣的地址是在城西科创大走廊西站新城单元。

三土经过多方打听，确认浙大良渚校园将位于西站新城单元的良渚大陆板块。至于说具体在哪里，因为涉及到拆迁，目前还不方便提前透露。

对良渚历史有所了解的人应该知道，今天的良渚街道其实是由四个板块合并而成的，分别是良渚、勾庄、大陆和安溪。用现在的划分标准，勾庄大致相当于良渚东单元，良渚相当于西单元+文化村+北八村，安溪在西北面，而大陆则在西南面。

我曾在《》一文中详细梳理过良渚的开发历程，从良渚文化村起步，一路向东，沿着古墩路地铁2号线沿线先开发良渚西单元。2018年以后，随着杭州市启动大城北建设三年行动，良渚东单元开始崛起。

经过这么些年的开发建设，目前良渚比较成熟的板块就东、西单元及文化村三块。其中，西单元的核心主要集中在古墩路和104国道这两条主干道之间的狭长空间。

但最近这几年，随着核心区域开发渐入尾声，绕城外的良渚板块开始向外扩张。

这次浙大良渚校园的落户便是一例。

过去，杭州城西的两条发展轴线——正西方向的城西科创大走廊和西北方向的良渚文化大走廊，彼此并不相交。位于两条轴线上的未科-云城板块和良渚新城板块，也是各开发各的。从良渚坐地铁去未科，还需要先出余杭界，到西湖区的三坝绕一下。

但是最近这两年，随着云城北上、良渚南下，运溪高架、良睦路的相继建成通车，两大板块逐步有融合的趋势。而浙大良渚校区正是这中间的关键一子。它和中国美院良渚校区以及规划中的智运学院，构成了良渚的高等教育版图，也拓展着良渚城市开发的边界。

借此契机，未来，大陆板块说不定会崛起为与良渚东、西单元及文化村并列的良渚第四极。

02
板块融合，良渚新中心诞生

除了西南面的浙大良渚校园，良渚西单元东北面元城智谷板块的开发也正在稳步推进中。它的建设有助于促进绕城外良渚的职住平衡，并强化绕城内外、东西单元的联动。

说起东西单元的联动，虽然近期余杭区发改局公开表态“暂不推进8号线西延至良渚”，让不少人颇感遗憾，但好在康良快速路（余杭段一期）已经初具雏形，预计将于2027年完工。届时良渚东西单元间将新增一条运溪高架-康良快速路通道，从而加密绕城内外人员、产业的往来流动。

当然，要说绕城外良渚哪个项目最受关注，一定得属毛家漾港畔的良渚新客厅了。

自从2023年“良渚论坛”落地杭州以来，全杭州的人都在关注这个国际级论坛的永久举办地址会放在良渚哪里？两年后的2025年3月，余杭区政府官网发布《良渚客厅项目（毛家漾地块）概念性方案设计国际征集公告》，正式官宣“良渚论坛”将落户良祥路以西、毛家漾港东侧、玉鸟街两侧。

良渚新客厅由此开始走入公众的视线。

根据《公告》，良渚新客厅由南北两块地组成。其中玉鸟街南侧的2# 地块地上建筑面积上限7.2万平米，主要建设功能为国际文化交流中心（包含容纳不少于3000人的主会场、序厅、多功能厅、宴会厅、中小会议室等）、高端酒店；北侧的3# 地块地上建筑面积上限约3.6万平米，主要建设功能为商务酒店、办公等。

为了匹配“良渚论坛”这样的国际级论坛的需求，良渚新客厅请来普利茨克奖得主、法国建筑大师克里斯蒂安・包赞巴克，操刀设计良渚论坛会议会展中心及北侧的配套酒店。

它们和毛家漾港西侧、玉鸟街以北，同为普利茨克奖得主安藤忠雄设计的大屋顶，隔壁柳亦春设计的玉鸟集大谷仓，以及玉鸟街以南、另一位普利茨克奖得主大卫·奇普菲尔德设计的白鹭郡东小区，一道构成了杭州，也有可能是全国普奖级大师作品密集度最高的板块。

除了建筑设计一流，良渚新客厅的运营团队也是顶级的——它们由来自“帝都”的首展旗下会展公司和首旅旗下诺金酒店负责。后者曾是2008年北京奥运会期间国际奥委会总部办公地及各国元首下榻酒店。这样的顶配酒店入驻良渚新客厅，瞬间拉升了整个板块的商业商务价值。

而比这更重要的是，良渚新客厅的横空出世，直接引发了整个绕城外良渚板块格局的大变动。

在此之前，良渚西单元和良渚文化村这两个板块处于相对独立的开发状态。良渚西单元的中心位于永旺、未来之光、良渚老客厅一带，良渚文化村的核心则集中在玉鸟集、大屋顶区域。

而夹在两者中间的毛家漾沿岸地块，作为良渚文化村的外溢区域，最开始的规划定位是：滨河文化中心。

当时曾有传闻，余杭区美术馆将选址良祥路西、古墩路南地块。

甚至，根据自媒体披露的一张所谓“内部规划剧照”，在毛家漾港东侧区域，除了区美术馆，还将规划建设相关艺术街区、高端酒店、城市阳台、水上运动中心等。

但“良渚论坛”的召开、良渚新客厅的建设，不仅直接改变了这一板块的功能定位，从文化艺术带变成了城市商业客厅；同时，它也客观上将良渚西单元和文化村这两大过去独立的板块粘合成一个整体，成为整个绕城外良渚的新中心和新客厅。

当然，提到良渚新客厅，就必然绕不开老客厅。那老客厅的未来会怎样？最近三土听到了一些内部风声，在讲述这些内部消息之前，我觉得有必要先给老客厅去去魅。

03
功能外迁，老客厅何去何从

大家之所以如此关注良渚老客厅，而不是其他地块，原因是这里曾画过一个大饼。

这事还要追溯到2020年，当时官方宣布将投资约70亿元，在地铁2号线良渚站旁建设一个包含商业综合体、超高层写字楼、独角兽总部大楼、会展中心等在内的复合型城市客厅。项目总用地面积20.77万方、总地上建筑面积约70万方，体量甚至超过了未来科技城的绿汀路TOD地块（总用地约19万方、总地上建筑面积67.6万方）。

可惜到了2021年下半年，由于房地产市场遇冷、地块流拍终止出让，项目全面搁浅。

这一晃已经过去快五年了，之所以还有那么多人对这个项目念念不忘，大家看中的不是那个据说要作为中国国际网络文化博览会永久举办地的数字文化会展中心，也不是那栋作为区域地标的160米高主楼，而是其中约10万方的集中商业。

这才是良渚西单元最缺的配套。

毕竟良渚老客厅官宣那阵子，玉鸟集还没开街营业。整个良渚西单元，就只有永旺梦乐城这一个商业体。相比东单元，商业密度确实低了点。

但板块配套、区域格局是会变的。就像曾经规划要建在毛家漾港东侧的余杭区美术馆，后来搬去了勾庄玉湖。同样的，老客厅中规划的会展中心和配套酒店，也已经在新客厅里开建了。

至于商业部分，2023年5月19日开街的玉鸟集，商业建筑面积有2.1万平米。另外，杭州第四家山姆会员店也基本确定将落户2号线白洋站TOD，总建筑面积8.4万平米。两者加起来，也有10万多方，正好可以抵消老客厅原规划的商业面积。

虽说山姆会员店位于良渚东单元，但我查了下地图，从我们家所在的杜甫村站出发，坐地铁过去只有一站路，骑个自行车也就十几分钟路程，距离并不远。

最后来再说下老客厅里规划的商务写字楼。讲真，良渚西单元其实并不缺商务办公空间。摊开规划地图，古墩路沿线几乎全都是代表商务商业性质的红色地块。

从2号线良渚站西南、东南两宗原先设定为“环美院产业带”的地块开始，往东，未来城二期南面地块由杜甫村、七贤桥、崇福村、行官塘四村联合成立的四合置业负责开发，预计年底前开工。

未来之光南侧两块地，东面是起梦跨境·良渚园区，西面是在建的发展大厦，目前项目已经结顶，下半年将正式投用。

永旺梦乐城南面的地块，由杜甫、良港、南庄兜、七贤桥、行宫塘、勾庄、小洋坝、崇福、长桥等良渚九个村社与杭州农副物流管理有限公司合作开发。

再往东，白洋TOD南面对角的这块地，是良渚北八村“异地脱薄”商业用地，也已经在建了。

光是上面这些地块加起来，商业商务面积就达到四五十万方，足够用了。

正因如此，所以当我听说良渚老客厅的土地性质可能会变更为商住用地（商住比例3:7）后，内心并没有掀起太过剧烈的波动。

一方面，除了上面提到的那些会展中心、酒店及写字楼转移到它处外，其余的像农贸市场、药店、托育机构、社区食堂、残疾人社区康养站、体育活动室、文化馆等原有规划都还在。

另一方面，从良渚西单元甚至整个绕城外良渚板块来看，虽然具体的布局位置有调整，但各种功能配套的体量变动其实并不大。

04
最后说两句

这些年跑过不少城市，也听了很多城建故事，越来越觉得，城市开发就像西天取经，虽历经九九八十一难，好不容易取得真经，结果却因唐僧忘记帮通天河老鼋向佛祖询问年寿这样一个意外，导致经书落水残破不全。

但正如孙悟空宽慰唐僧时说的，“天地本不全”，城市建设同样总会有意外的时候，留下遗憾的地方。这不是努不努力的问题，也跟规划合不合理没关系，市场经济，供需关系本来就是动态变化的。

据我所知，良渚街道也好，良渚新城也罢，这几年为了重启老客厅付出了很多努力，包括曾推荐山姆前来看过。但现实是，绕城外良渚已经不像6年前那么缺商业了，缺的是商家。老客厅地块如果一直标红，但就是没有开发商来竞拍，那么只会造成土地闲置，与其如此，不如务实一点变更他用。

事实上，在老客厅横空出世之前的老版规划里面，其东侧地块本来就是商住性质。据传万科还曾考虑过竞拍该地。

这么来看，现在的调整一定程度上是恢复到原来的样子。因此，没必要太过失望。即便是那些冲着客厅利好而来的购房者。

须知，影响房价长远走势的，不是具体的一两个项目，而是整个板块的发展趋势。

良渚作为杭州“六辅”之一、余杭古今千年发展轴与良渚文化大走廊的交汇区域，类似良渚论坛、浙大良渚校园这样的重磅利好，未来只会越来越多。而随着一系列重大项目的落地，板块能级不断提升，良渚这座兼具历史底蕴与时代活力的产业新城，必将在城市规划的持续迭代中绽放更持久的光彩。

对此，我们应该充满信心。

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