广东
文｜邓浩志
摩根大通：中国楼市触底反弹在即
彭博社 4 月 22 日的报道，摩根大通认为，中国楼市即将触底回升，香港的复苏正带动内地，加上股市财富效应，预计将推动中国股市在新兴市场中脱颖而出。
摩根大通驻新加坡策略师 Rajiv Batra 表示：中国长期低迷的房地产市场很可能已经到达转折点（turning point）。这一复苏将对股市形成正面支撑，让中国股票在 2026 年表现优于其他新兴市场国家。
他认为主要驱动因素有两个：
一是香港楼市已明显反弹，2025 年以来累计上涨，2026 年 3 月继续上涨，带动信心回升。这种积极效应正逐渐传导到上海、北京、深圳等中国大陆主要城市；
二是股市上涨的 “财富效应” 开始显现。中国股市此前大幅反弹，投资者财富增加，现在开始转化为买房需求。
摩根大通是继高盛之后，公开高调看好中国楼市见底的国际投行。虽然野村证券在上周发表研究报告认为中国房地产市场可能仍在调整期内，但很明显，国际投行看好中国楼市见底的阵营已经大于看空阵营。（高盛在 4 月初发表报告称，中国楼市大城市房价或今年见底，至 2028 年底前，上海、深圳等城市房价或上涨 15%）。
佛山楼市出 “大” 招：以旧换新
相关支持措施包括：个人所得税退税；住房公积金贷款额度上浮最多 20%；住房公积金 “带押过户”；优质房源及置换专属优惠；中介优先推荐等服务。
这是佛山近期出台的最大的楼市支持性政策，目的当然是为进一步支持楼市复苏。
新政会不会有效果呢？一定会有的。哪怕纯粹表个态，我认为也会体现政府的态度，至少也会对市场的心理产生触动。更何况有具体的措施，而且数量不少。
新政能有多大效果呢？基本可以确定不会有明显感觉。主要上述内容既不是新招，力度也不大。比如 “卖一买一” 的退税，很早就有了，这次的范围扩大一点而已；比如公积金贷款金额度上浮 20%，实际最多也就是省了 20 来万的商业贷款和公积金贷款之间的利息差，实际体验有多少呢？我算了一下，每个月最多能省四五十块的利息吧。而且这仅限于楼市里面的 “以旧换新”中的使用公积金客户，所以这个对市场帮助有多大，大家心里有数。
而所谓的专属折扣，折扣这东西，你懂的，我也不多说了。最后是中介优先推介服务，过去几年，许多开发商为解决客户卖旧才能买新的困局，都干过花钱买二手房源推介位置，提升中介佣金等工作，效果如何不说，但这都是老生常谈，带来的刺激也是一眼可见。
需要强调一下，佛山的 “以旧换新” 和绝大多数城市的类似政策都是个概念包装，说得更直白一点，就是宣传和事实不符。商品的以旧换新是真以旧换新，比如旧手机估值 1000，新手机价格 2000，你把旧手机给对方，补 1000 差价就可以了。而房子所谓的以旧换新仍然是 “寄卖模式”。比如佛山这次以旧换新，大概就是给 90 天时间开发商帮你卖旧房子，如果卖不动，旧房子还是退给你。只不过你也可以退掉新房子而已。
最后，文件里还提到如果房企把房子收回来，可用作保障性租赁住房、人才房，或者市场化租赁。有哪家房企有这个需求？明显根本是不存在的。哎……
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