新政解读 || 100万亿服务业风口已至，楼宇、园区、商场怎么接住？

国务院日前发布《关于推进服务业扩能提质的意见》，明确到2030年服务业总规模迈上100万亿元台阶。作为支撑服务业发展的物理载体和空间平台，商业地产领域的产业园、商务楼宇、商业体、商业街区，无疑将迎来新一轮战略窗口期。这些载体该如何作为？南京商业地产商会执行会长冯宪法结合南京情况，对这份《意见》做了解读。

01

产业园：

从“空间租赁”向“产业服务集成”跃升

生产性服务业是多年来行业公认的短板。《意见》不仅罗列研发设计、知识产权、科技成果转化、检验检测认证等科技服务，也强调现代物流、信息服务、供应链金融、节能环保等服务。南京制造业基础雄厚、软件产业领先，产业园区的升级方向将不再是简单地扩大面积，而应围绕“全链条补强生产性服务业薄弱环节”展开。

比如在江北新区、江宁开发区等制造业集聚区，可推动园区增设中试厂房、计量测试中心、检验检测实验室，吸引《意见》中强调的研发设计、检验检测认证机构入驻，使园区成为制造业企业的“外挂研发部”。

华天南京集成电路先进封测产业基地效果图

比如打造垂直行业数据与软件服务高地，可依托雨花台区、建邺高新区的软件产业基础，引导园区向工业软件兼容适配中心、行业数据集服务、智算云服务方向转型，形成“软件定义园区”特色。

比如引入节能环保服务主体。冯宪法介绍说，最近就有多家国内数智化建筑节能的头部企业和南京商业地产商会共同推动能源管理服务新模式，响应“碳保险”、“能效诊断”等新业态，在循环经济产业园或老工业区更新项目中，集聚碳资产管理，培育绿色服务业生态。

02

商务楼宇：

从：“收租物业”向“产业加速器”转型

南京商务楼宇数量众多，但多数楼宇“千楼一面”，产业定位不清、服务同质化严重，在空置率攀升、租金持续下行的市场环境下，打造特色楼宇应成为全行业正视的突围方向。而《意见》的发布，以及城市更新政策的持续加码，也为楼宇改造提升带来难得的政策窗口。

打造特色楼宇可以有多种路径。

比如产业垂直集聚，“一栋楼装得下一个产业链”，深圳等地多有案例。

比如数智化赋能，“从水泥盒子到智慧生命体”，《意见》就明确提出“加快城市信息模型平台、建筑信息模型技术应用”、“有序推进算力布局与边缘算力建设、完善智算云服务体系”，这意味着商务楼宇的数智化，将从“锦上添花”变成“基础门槛”。

比如绿色低碳，《意见》明确要求“开展公共机构和大型公共建筑节能降碳改造”、“推进重点行业能效诊断，推广公共机构能源费用托管服务模式”，在“双碳”战略背景下，绿色低碳正成为商务楼宇最具辨识度的差异化标签，佳汇大厦的更新改造就提供了极具参考价值的样本。

佳汇大厦实景图

比如功能复合，“从纯办公到产城融合”，《意见》在生活性服务业部分提出“创新社区集成服务模式”，在基础设施部分提出“推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级”。商务楼宇不能再是“白天热闹、晚上空城”的单一办公空间，而应向功能复合的“产业社区”转型。

03

商业体：

从“传统消费场所”向“数智消费场景”迭代

《意见》提出“一店一策打造消费新场景”、“发展具有历史文化、科技、亲子等元素的住宿新业态”、“改造老旧街区、厂区”、“支持商圈、文化产业园区等业态升级”等，这与南京建设国际消费中心城市、推进城市更新行动高度契合。

南京已同时获批“国际化消费环境建设”与“消费新业态新模式新场景”两项国家级试点，2026年全市新开商业项目总体量预计突破100万平方米，还要引进首店超300家。冯宪法说，如何在这一窗口期将《意见》转化为可落地的行业行动，是南京商业地产的核心课题。他认为，商业体的提质方向应是“分层分类、一店一策”，不同层级匹配不同的升级策略。

头部标杆型商业体，正在从“购物场所”向“城市文化会客厅”转型，如德基广场，持续探索艺术、商业与科技深度融合；JLC金陵中环打造了荷兰艺术家数字艺术互动长卷《红楼迴响》等沉浸式艺术体验。

区域中心型商业体从“大而全”向“主题特色化”转型，刚刚开业的金陵长乐坊在建筑特色与场景打造上融入“金陵四十八景”元素，打造五大主题空间串联文化故事线。

金陵长乐坊实景图

社区邻里型商业从“生活配套”向“一刻钟便民生活圈核心节点”转型。比如科巷菜场完成微更新改造为“科巷市集”，成为融合市井烟火与当代便利的社区生活综合体。这类项目今后能否深入挖掘周边社区居民需求，引入《意见》明确支持的普惠托育点、家庭医生工作室、社区食堂、银发助餐点等民生业态，实现社区商业的“服务增值”？值得探索。

04

商会：

做好“引导者、连接器”

《意见》为服务业打开了“扩能”的增量空间，也明确了“提质”的转型路径。在商业地产扩能提质的推进中，南京商业地产商会应该发挥什么作用？

冯宪法首先想到的是推动政策精准对接。如南京对引入首店的商业载体给予累计最高200万元奖励，首发活动最高补贴150万元，商会应帮助会员单位用足用好政策红利。同时跟踪《意见》的实施，研究哪些扶持政策如何落地。

商会还要做的，是梳理全市商业体、街区、产业园、商务楼宇在业态升级、场景创新、品牌引进等方面的具体需求，定期发布“商业场景机会清单”，向社会资本和品牌方开放对接，落实《意见》“分批次推出应用场景项目清单”的要求。

冯宪法最后提到人才培训。商业地产行业的扩能提质，会催生系列急需岗位，比如产业社区运营师、碳排放管理员、商业资产管理师等等，他希望联合相关高校、聚合行业专家，为行业扩能提质培训专业力量。

编辑｜孙 益

审核 | 冯宪法