四川
上海楼市的 “撤牌假象”，90% 的人都看错了！专家说的挂牌量下降，其实是个陷阱？
最近不少专家都在喊，上海楼市要触底了，理由是二手挂牌量在减少 —— 房东都撤牌不卖了。
但你知道吗？他们看到的只是皮毛，真正的原因藏得比海底还深。
那些写研报的专家，可能根本没在市场一线摸爬滚打，他们的判断，说不定会让你踩大坑。
很多人以为房东撤牌是因为房价跌太多舍不得卖，这确实是个理由，但绝对不是最关键的。
我天天泡在市场里，见过太多房东的真实想法：不是不想卖，是卖了也换不起新房啊！
你有没有发现？上海二手挂牌量从去年夏天开始持续下降。
而同一时间，新房开分销的楼盘越来越多。
这俩事儿，其实是一根绳上的蚂蚱。
五年前，内中环的二手次新和新房都是 10 万单价，甚至倒挂，买新房要摇号积分，买到就是赚。
三年前，新房限价打开，价格涨到 12 万，二手跌到 8 万，置换还能勉强跟上 —— 虽然差 4 万，但房子确实更好了。
可现在呢？差价越来越大，大到离谱！
比如杨浦内中环滨江，140 平的新房要 1700 万，而 15 到 20 年的二手次新，同样面积才 900 万出头，差了快一倍！
换你你会卖二手去买新房吗？傻子才会！
你知道吗？二手房东其实是楼市的润滑剂。
他们卖二手房，增加了二手库存，但同时也买新房，帮新房去化。
可现在呢？置换的人没了，结果就是新房卖不动，只好开分销；二手房东撤牌，挂牌量下降。
前段时间上海中介的返佣大战闹得沸沸扬扬，不就是因为新房难卖，中介靠返佣抢客户吗？
接下来上海楼市的趋势，就看这两种可能：
第一种，如果买房需求够强，持续消化二手房库存，二手房价涨起来，差价回到 30% 到 40% 的置换区间。
房东就会重新挂牌卖二手，去换新房。
这时候二手挂牌量会回升，新房和二手市场重新平衡。
第二种，如果需求不够，二手房价涨不起来，那就看开发商挺不挺得住。
要是开发商降价，把新房价格降到房东能接受的差价内，置换链条也能重新激活。
毕竟房东的房子降了，但新房也降了，差价变小，他们还是愿意卖的 —— 只要能换更大的房子，差价小了反而更划算。
想知道到底会走哪条路？盯紧两个数据就行：
第一，看每月网签量能不能持续保持 3 万套以上，而且要连续 5 到 6 个月 ——2020 年的时候，就是这样的网签量推高了房价。
第二，看新房会不会降价，或者通过高额返佣变相降价。
其实不管哪种情况，都是市场自己在找新的平衡。
我们要做的，就是别被表面数据骗了，抓住真实的变化，再做决策。
你觉得上海楼市接下来会怎么走？是需求爆发推高二手，还是开发商扛不住降价？
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