北京城建，被逼急了

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北京楼市调规之风，吹到了密云区。

4月21日，密云区水源路南侧MY00-0104-6016地块，公示了新的设计方案。

它是国祥源境第五期。

早在2022年5月31日，6016地块就已取得规划许可证。

只不过，整个项目开发周期长，6016地块稍微耽搁了时间，索性调规，向好房子靠拢。

这份方案给出的理由，也冠冕堂皇：鉴于市场环境变化及居住需求升级，建设单位对6016地块原规划设计方案，进行全面优化调整。

这也是大实话。

在它的西面一路之隔，来了一个新对手，也是北京城建集团旗下的兄弟楼盘。

今年2月11日，北京城建联合体竞得的水源路南侧地块，编号为MY00-0104-6022、6025地块，占地面积约2.45万平，规划地上建面约4.9万平。

这位后来者，一定是好房子元素拉满。

如果6016地块不调规，它一面市，就要遭遇背刺。

这是市场倒逼它产品升级的结果，不进则退。

公区没好房子元素

国祥源境是一个有故事的老盘。

2021年12月，住总+首开+旭辉+密云城投，以20.7亿元的地价，拿下密云区生态商务区C-1东地块。

共含9个子地块，总用地面积约10.33万平米，地上建筑规模20.02万平米，住宅容积率1.8-2.0，限高24-30米。

6016地块是其中之一，位于C-1东地块的东北角。

整个C-1东地块分成6期开发，目前已完成开发的为6011、17、21、24、33五个地块，即现在的国祥源境，已进入现房销售。

6016地块为5期，后面的6期为6012地块，以及三期6013、18地块，目前尚未开工建设。

6016地块并不大，用地面积约1.02万平，地上建面约2.04万平，容积率2.0。

它的整体布局未动，呈南北行列式布局，共规划了4栋统一10F的住宅楼。

但它突破了30米的限高，4栋住宅楼的高度，均为30.55米。

6016地块有两个出入口，报规图上没有明显的大门造型。

主出入口位于小区东南角，次出入口在3#和4#之间，都兼顾消防通道功能。

6016地块的两个车库出入口都没有临街。其中主出入口紧挨地块东边红线，需从主出入口直行后，才能进入车库。

这让6016地块出现了人车不分流的现象。

另外，它按照每户1:1.2的比例，规划了216个机动车位，其中包括了地上的12个。

根据最初规划，6016地块应配室外活动场地和电动自行车位。

新版报规图显示，室外活动场地在地上机动车位的中间；电动自行车位则在2#北边，和3#、4#南边，共108个。

一处化粪池和两处雨水调蓄池，设置在电动自行车位的下面。

6016地块的公服配套楼，在小区的西侧，主要功能为配电室和分界室。

整体看，在公区规划上，6016地块此次调规，并没有植入明显的好房子元素，基本延续了最初规划。

增设南北阳台

6016地块最初的设计中，产品定位主要为80-130平米的刚改洋房。

此次调规后，面积段位略有变化。

花姐初步测算后，6016地块的户型共3款：93平米、121平米、133平；共180户。

1、93平米分布在2#，南向两面宽三居，共60套，占比33.3%；

2、121平米分布在3#和4#，南向三面宽四居，共80套，占比44.44%；

3、133平米分布在1#，南向三面宽四居，共40套，占比22.22%。

调规后的6016地块，产品上最大的变化，是增加了可入室的南北双阳台。

最初，它的赠送手段只集中在南向，为外敞阳台+飘窗组合。新的主要赠送手段为：

1、所有户型的南向，均为通面内嵌式阳台，楼王进深约1.8米，其余两款户型进深约1.5米。赠送一半；

2、所有户型的北向，均设置了两处设备平台，进深约1.2米至1.4米。全部赠送。

这让6016地块的得房率，猛增不少。

三款户型从小到大的实际得房率，分别约为93.9%、92.9%、90.9%。

这比目前国祥源境的得房率，将整体高出至少10个百分点。

地价持续下跌

和其他诸多调规楼盘一样，6016地块的核心，同样只集中在了户型上。

除了产品遭遇新盘的背刺外，与它们最初高昂的楼面价，有着密切关系。

按照当年的地价，C-1东地块的整体楼面价，约为1.034万元/平；销售指导价为3-3.1万元/平米。

差不多2万元/平的缝差，对一个郊区盘而言，利润可观。

但世事无常。

随着房地产行业的巨变，北京远郊区的楼市骤冷，旭辉控股也迫于资金压力，最终退出。

国祥源境目前的现房网签价，约在2.7万元/平米。这较当年的销售指导价，下探不少。

雪上加霜的是，楼市持续下行，地价也在不断掉价中。

2023年10月，与6016同一板块的6038、6040地块（C-2地块），被住总集团以4.9亿元的底价拿下，楼面积折合0.88万元/平米。

它被开发成现在的住总国祥誉。2024年7月取证，供应510户，截至目前网签327户，网签均价2.59万元/平，成交金额9.17亿元。

再到今年，6022、6025地块的面世，楼面价进一步缩水至约0.776万元/平米——较6016的楼面价，缩水了24.99%。

面粉持续掉价，面包想卖高价，已然不再现实。

好在，此时调规后的6016地块，对整个国祥源境大盘的贡献，虽已不是很大，但总归聊胜于无。