独家：罗勇撞墙

01.

基因与气质，都很神奇，都不容易改。

02.

前天上午，我朋友圈转邦泰文章，读者叶雄打电话，他父亲刚刚交订金，问要不要退。所以，今天文章主题，就是帮助叶雄们，聊一聊照母山地产项目观山川，以及观山川身后的邦泰。

03.

邦泰四个创始人，罗勇30%，石凌涛29%，王智勇24%，何流17%。虽然公开资料显示，何流当过农民，但是，罗勇受过高等教育。所以，罗勇每次公开表态都比较审慎，说的是：我们的公司。

2006年，34岁的罗勇从母校乐山师范学院团委书记岗位离职，牵头成立房地产销售代理公司，所以，房地产代理公司操作逻辑，就是他们底色与基因。回头来看，这既是邦泰成功密码，也是横亘在罗勇们面前的高墙。

第二年，四川邦泰置业有限公司正式成立，从事房地产开发业务，首个项目乐山邦泰名门外滩，仅仅128套，但以单价冠军在乐山实现开门红。除了深耕乐山，邦泰很快出兵彭州。这期间，邦泰有两个基础特征，首先是小碧桂园模式，高周转，拿地6至9个月开盘，销售超50%后再推进下个项目。然后是自持物业。

高周转意味着什么？对开发商而言，意味着资金最快转动，利益最大化，当然风险也很大。对购房者而言，从拿地到开盘，6至9个月开盘，尤其是这种根基不牢，团队不强的开发商，那么房屋质量非常容易留下重大隐患。这就像6年前，绿城高管博鳌论坛上所言：一定不要买高周转房屋，不安全，他还劝身边人都不要买。

至于邦泰物业，公开资料显示，2012年地块交接中，乐山居民持刀将邦泰物业负责人罗成腹部刺伤。这个小故事有两点值得品味，首先是邦泰物业强悍作风，另外罗成与罗勇，不知道是不是亲戚。当然，是亲戚也没啥关系，打铁亲兄弟。虽然邦泰是股份均衡，但罗勇毕竟是大股东。

04.

2013年，邦泰将总部搬到成都。对邦泰而言，这是历史性事件。这就好比乡下人进城，刘姥姥进大观园。需要专门说明的是，不管前面说创始人何流农民出身，还是现在邦泰乡下人进城，真没有瞧不起的意思。

不晓得你是否看过司汤达的红与黑，对我而言，我自己与身边人，都是那个外省青年于连，这座城市与这个世界，是他们的。

邦泰到省城成都后，首个项目邦泰华府公馆迅速落地，随后，境系，悦系，观系多条产品线同样迅速落地。当然，这期间产品质量投诉与争议，一直都在。

2019年底，口罩流行，世界休克，再叠加改变中国地产行业是的三道红线，一时间地产进入全面下行期，行业格局深度洗牌。

05.

行业洗牌后，四川重庆有三家开发商进入全新发展阶段，他们分别是海成，远达，与邦泰。

不管是一个人，还是一家企业，成败都不偶然，而是天时地利与人和的集合。这三家开发商大体相似，都是区县起家，在地产大跃进时期，都没有高杠杆，而在同行纷纷倒下后，给他们留下了相对巨大的市场。

2021年，邦泰首次进入全国地产百强，2025年，更是权益拿地全国第6，民营房企第一名。截止目前，邦泰覆盖国内11个省直辖市，其中包含40城，开发项目约180个，年产值超300亿元，属于经典的逆势增长。

看上去，邦泰迎来了属于自己的光辉岁月。但是，相比海成远达，邦泰还有自己明显的特点。

首先是财务成谜。

邦泰没上市，似乎也不想上市，所以就没有上市公司以及海外信用等低利率融资渠道。目前公开可查邦泰融资主要依赖股权质押为基础，这在开发过程中属正常现象，但过高抵押金额和融资比例，再叠加周期过短，一旦资金回流不及预期，那么压力与风险就会比较大。天眼查显示，四川邦泰置业抵押融资债务总额17.1亿元，邦泰出质数量最多的对象是重庆厚泽小额贷款有限公司，而这家重庆厚泽小额，主体和老板国籍早已润出中国大陆。所以，邦泰到底是在向碧桂园恒大抄作业，还是自有资金发展，目前看不出来。当然，作为对比，海成与远达则比较高调强调是自有资金，以表达公司安全。

然后是扩张更快，是的，相比海成远达，邦泰资金安全系数可能低点，但扩张速度这几年远超前两位。

06.

2026年2月底，重庆中介罗高销，通过视频展现邦泰重庆照母山项目观山川的优缺点。

其中缺点有这几项：

紧邻加油站。

紧邻垃圾站。

紧邻高压线。

紧邻隧道口。

紧邻主干道。

罗高销在视频中还拿分贝检测器，表明噪音声量对社区未来生活的影响，同时，他认为T字形路口的风水讲究值得关注，由于紧邻学校，平时车流量都非常大，上下学期间一方面会拥堵加剧，另一方面又担心孩子过马路安全。但是，我们仍旧能感受到罗高销客观一面，比如他认为垃圾站并没啥味道，而高压线据说可能未来会埋到地下。而且，他还认为学区价值比较硬，所以观山川很可能卖得好。

但是，罗高销视频据说被邦泰工作人员多次投诉，而且并没投诉成功。同时，对方还口吐莲花。有人认为，个人骂架归个人，但如果你代表邦泰，那么，你需要注意邦泰企业形象。

（这个项目2025年底才拿地，同样高周转。）

07.

2026年1月，邦泰品牌部门以及重庆策划，到我们公司来访。虽然临时来访，我们公司那天还有另外一桌接待，但我还是全程陪邦泰午饭，热情洋溢。

4月初，邦泰重庆项目品牌发布会，我请同事参加，这期间来访策划还电话催我们尽快赶到。非常明显，邦泰想登堂入室，类似香港置地龙湖那样做点品牌，既要又要，但是，目前做起来还很别扭。

换句话说，邦泰意识到自己需要形象，有形象才可能品牌溢价，但是他这帮人缺乏获取形象的经验与水平。

这不是偶然，上半年一家银行高管到访我们公司，她问邦泰如何，然后说，邦泰有点拽。我没有深入问，不知道是银行当甲方惯了不习惯乙方角色呢，还是邦泰脸上写着：老子不缺钱，你想咋滴。

这就是当下重庆地产江湖的格局，传统势力基本倒下，新势力想站起来，但腰有点软。

08.

2026年4月18日，邦泰观山川关闭销售中心，专门到金科酒店集中签订合同。

随即，项目拿出首开两小时，销售3个亿的庆功海报。在当下市场，即便地处核心区，能卖出这个业绩，既是邦泰的好事，也是重庆地产市场的福音。

但是，随后重庆自媒体小树聊房等现场调查后认为，邦泰观山川涉嫌虚假推送销售信息，有证据显示并没如此热销。

当年，房子好卖时你收取茶水费要被处罚，如今，地产市场艰难，估计开发商虚报点水分，有关方也不过睁一只闭一只而已。

但是，如果虚报数据属实，那这又是邦泰形象危机。接下来不知道，邦泰会不会就此公开回应，也不知道叶雄们看到文章有何感想。

09.

励志草根，走上大舞台，这是传奇故事，邦泰之幸。但愿邦泰之幸，能演进为行业之幸。

NBA有个说法叫新秀墙。

54岁的罗勇面前有堵墙，墙面可以开一扇门。