朱文凯升任董事长一年，招商蛇口还在调兵遣将

大家好，我是地产高富帅。

4月，深圳楼市彻底爆发，市场用实打实的数据证明了楼市最真实的一面。刚需产品通过价格优势突破走量，改善豪宅项目通过强产品+区位价值迎来开门红。

作为行业绝对的风向标，深圳市场的持续热度也侧面反映了一个真实的底层逻辑：“房地产行业回归平稳不是一句空话”。

在本月开盘的几大项目中，招商蛇口无疑是绝对的赢家。两大豪宅项目都迎来了市场超级反馈，深圳市场第一批“限高低密度”城市豪宅遭遇市场疯抢。

位于前海桂湾的招商海晏府，2026年4月19日首开，108套139–194㎡户型，备案均价‌14.2万元/㎡‌，打破前海此前9.2–9.7万元/㎡的价格天花板。

项目认筹201批，相当于‌2人抢1套房‌，首开去化率达‌9成，打响了2026年深圳豪宅热销的开门红。

紧接着，华润+招商联合打造的观潮府‌，2026年4月26日开盘，首推222套海景奢宅，‌劲销60亿元‌，接待客户超3000组，意向登记900+批‌11。

项目一天时间迎来多次选房，大户型直接快秒光，销售高达9成，下午的188平产品直接售罄，最后的小户型也直接去化高达9成。

这是深圳近五年来最强的豪宅战绩，整个销售节奏之快，估计连开发商自己都始料未及。60亿的战绩。也让这两家央企有了持续深耕深圳市场的底气。

两大项目的热销也再次证明，豪宅市场从来不是价格问题，稀缺才是核心价值点。

去年7月，招商蛇口迎来了一把手的变更，这家央企迎来了朱文凯领衔的新领导班子，原董事长蒋铁峰也迎来了职业巅峰期：招商局集团副总。

整体来看，蒋铁峰担任招商蛇口董事长这几年，招商蛇口的业绩与市场口碑仍然是比较有竞争力的，连续多年位居行业前五以内。

朱文凯上任近一年时间，整体呈现“先定战略，再调兵遣将”，并且提出招商蛇口要从传统开发商转型为“开发商+运营商+服务商”。

从招商蛇口发布的年报来看，整体利润端口确实承压，营收1547.28亿元，同比下降13.5%，归母净利润10.24亿元，同比下降74.7%。

但是一家房企综合经营质量，终究要看综合经营策略与可持续发展内核，综合来看，招商蛇口正在全方面给自己加码，不仅仅是开发业务

十个城市的业绩爆发，是招商蛇口的第一波稳定剂，有了北京，上海，深圳，杭州，南京，西安，郑州等城市的稳定产出，开发业务仍然还是主心骨。

更值得期待的是招商蛇口的代建，资管，产业，造房子是根基，做服务才是可持续发展的关键点。

如何通过调兵遣将，把招商蛇口的其他业务模块拉起来，如何有效调动全集团资源，是朱文凯接下来的核心任务。

今年3月，地产一品塘也独家报道，招商蛇口新任命了两位副总，一位是内部提拔的分管产品的赵方，一位是招商局集团外派分管风控的李弘远。

接下来不到一个月，就在近期，地产一品塘独家获悉：招商蛇口再次迎来高管调整，老将回归是主旋律

原招商产园党委书记、总经理张涛退休，原招商蛇口建管总经理刘成补位，这位招商蛇口前区域总裁迎来了新的使命。

刘成，70后，属于招商系绝对的老将之一。早期属于财务专业出身，担任过上海公司与集团审计负责人。

早在2017年就担任深圳区域副总兼东莞城市总，而刘成在东莞公司仅仅成立一年后的2020年，就凭借耀眼的业绩彰显了突出的个人能力。

据克而瑞数据统计，招商蛇口东莞公司2020年1-8月累计销售金额达42.78亿元，跻身进入东莞房企销售榜TOP3，仅次于深耕东莞多年的万科地产、碧桂园。

随后不久，刘成升任深圳区域总，并且也发挥了其自身对城市更新业务的深度理解力，截至2021年12月，招商蛇口城市更新在深圳现有项目预估总货值约3000亿。

2022年初，招商蛇口区域总大换防，刘成调任华北区域任区域总，坊间评价刘成是投融资高手，在融资、旧改等领域相当娴熟。

2024年，招商蛇口迎来最大组织调整，区域公司直接消失迎来了二级管控时代，刘成再次调入深圳总部，担任招商建管总经理。

招商建管虽然成立时间不长，但是对于招商蛇口来说一点都不陌生，招商蛇口在过去的十多年里开展了大量的代建代管业务。

招商建管的成功进入全国26座核心城市，承接项目超过550个，管理面积突破2400万㎡，涵盖了住宅、商办、公共建筑等多个领域。

可以看到，不管是什么业务类型，对于刘成来说都是轻车熟路，本次再次接手一个新业务，也是集团对其经营能力的信任。

据了解，招商产园是招商蛇口（001979）旗下的产业发展综合平台，核心业务就是对旗下产业园的运营服务工作，属于招商系经营赛道业务之一。

就在近期，据内部员工透露，招商商管旗下很多写字楼项目也划分到了招商产园，后期招商产园业务范围也进一步扩大。

很多同行估计还不知道，招商蛇口旗下的园区开发运营其实是招商蛇口的另外一个招牌业务，在代表产业园区运营商最高荣誉的“2025年度中国产业园区运营商50强”榜单评选中，连续七年位居榜首。

如今在重资产开发业务逐年递减的大环境下，产业服务与商业服务也成为各大房企关注的焦点，刘成这次调任算是彻底迎来了职业转型，进入资管赛道。

产业园可以说是招商蛇口资管业务中比较有代表性的业务之一。产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。

截至2025年末，已布局国内核心一、二线18个城市，产业园在营面积312万平方米，在建面积61万平方米，开业三年以上项目报告期末出租率88%。

值得一提的是，招商蛇口持续通过公募REITs推动存量资产价值释放。

2025年启动博时蛇口产园REIT第二次扩募，筹划以深圳市光明区招商局光明科技园B地块及南山区前海易保园区W6、W7仓库及辅助楼推进REITs扩募，进一步夯实持有物业“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，增强可持续经营能力。

从目前来看，朱文凯上台第一步就是让老将再次出山，毕竟这帮人真的是长期在一线打拼起来的，对招商蛇口整体业务体系与资源整合能力非常熟悉。

另外，今年春节前，又有一位老将进入了招商蛇口集团权力中心。前招商商管副总高惠民调入总部并担任综合管理部总经理。

高惠民也是绝对的综合管理人才之一，曾经担任招商蛇口山东城市总，并且在招商商管期间对于存量改造，资管运营方面都有多年实操经验。

本次调任总部综管部门，属于招商蛇口总部一级部门总经理级别，绝对的实权部门，直接牵头办公室与人力资源两大核心业务。

这几年，很多房企总部部门总经理都迎来了一系列的用人变化，没有做过地区一把手的高管很难胜任如今强总部经营体系。

可以看到，招商蛇口，华润置地，中海发展，中国金茂等大央企，营销投资运营产品部门总经理，几乎全部由一线大员背景的老将担纲负责人。

在房地产行业告别单边上涨逻辑的转折期，招商蛇口这一轮密集的“排兵布阵”，本质上是一场围绕“能力迁徙”展开的深层组织变革。

这并非简单的权力交接或人事更迭，而是新任董事长朱文凯在行业深水区投下的关键一子。

蒋铁峰时代的招商蛇口证明了自己能“造好房子”，稳住了规模底盘。

而朱文凯时代的命题更为复杂，他要证明这家企业能“经营好资产、服务好客户”，跑通第二条乃至第三条增长曲线。

如今，一批熟悉水路深浅的舵手已被安置在最需要他们的位置上，人事图景的落定只是一个开始。

刘成等一批老将此番回朝般的履新，或许正是朱文凯为了这一跃，所压下的最重筹码。

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