南京改善型住宅—近一年120-144㎡改善住宅偏好

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摘要与核心结论

核心判断：南京120-144㎡改善赛道处于结构性扩容窗口期，建议积极布局、精准选位、重仓产品力。 近一年（2025年4月-2026年4月）南京全市该面积段成交约7,244套、成交金额约258.6亿元（数据来源：CRIC，截至2026年4月，含普通住宅、别墅），成交占比在2026年1-3月提升至34%。

推荐结论：

板块优选：河西为价值高地优先级；江宁、城北为稳健高量首选；城南可选择性切入；江北、城东水需审慎评估

产品建议：主力户型130-144㎡四房两厅两卫、LDKB一体化大横厅，叠加第四代住宅露台赠送（阳台+露台合计接近25%）；精装标准7,000-10,000元/㎡分板块落位；社区会所配套6,000㎡+对标江宁金茂府。

关键风险：①江北、溧水、城东库存压力显著，同质化竞争加剧；②改善客群受二手房流动性影响，置换链条易卡点。

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政策背景解读

结论：南京自2024年6月起形成"省级评价标准+市级实施细则"的双层政策体系，是本轮改善产品迭代的核心推力，政策红利窗口期明确至2028年底，对房企产品升级和得房率重塑具有直接影响。

2024年6月26日，南京市发布《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》，自发布之日起执行。核心条款包括：新建小区住宅项目每户可设置挑空平台，挑空平台作为主体结构外挑的不得封闭的室外空间，不计入容积率；从容积率、架空层、门厅高度、层高、挑空平台、飘窗等多维度为住宅品质升级提供政策支撑。2024年7月，江苏省住建厅发布《江苏省改善型住宅评价细则》，从安全、健康、低碳、智慧等性能进行全要素综合评价。

政策对产品与成本影响测算（经验判断）：露台赠送可使实际使用面积较产证面积提升15%以上；阳台最高15%+露台最高10%，合计赠送接近25%；同板块第四代住宅均价较传统住宅高5%-10%，建安成本因结构外挑、立面铝板/金属格栅增加约300-500元/㎡（推测）。

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土地市场分析

结论：南京土地市场已进入"缩量提质、低密高价"周期，改善板块土地供应以1.0-2.0容积率为绝对主力，为120-144㎡产品低密化、第四代住宅落地提供了地块基础。

事实数据： 2025年南京涉宅用地成交112幅、成交总额超671亿元；全口径土地出让金742.84亿元，位列全国第五，仅次于北京、上海、杭州、成都（数据来源：江苏土地，截至2025年12月；365楼市整理）。1.0-2.0容积率区间地块供应与成交占比均超83%，总建面占比超75%，土地出让金贡献占比超80%（数据来源：CricBigDataNJ，2026年3月）。

2025年楼面地价TOP5地块容积率均低于1.8，河西中部两幅地块楼面价突破4.5万元/㎡，显示核心改善板块"低密+高地价"组合已成定局，倒逼产品端走高品质路线。

核心改善板块土地供应对比表（2025年重点地块）

趋势预判（经验判断）：2026年南京将延续"低密、高质、少量高频"的供地节奏，鼓楼滨江白云亭（容积率1.1）等低密地块将集中释放，120-144㎡主流改善面积段仍是主力产品形态。

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新房市场分析——120-144㎡面积段

结论：120-144㎡已确立为南京改善市场绝对主力面积段，近一年全市成交约7,244套、成交金额约258.6亿元（含普通住宅、别墅，统计口径120-144㎡），板块分化显著——河西高价稀缺、江宁城南高量、江北城东库存压顶。

4.1 全市成交总量与结构

南京新房2025年04月-2026年04月板块供求数据显示，其中面积段120-144㎡的首改户型，全市成交7,244套、成交面积96.4万㎡、成交金额258.6亿元、全市综合成交均价约26,820元/㎡。2026年1-3月120-144㎡成交918套、占比高达34%，较2025年提升6个百分点。

解读： 江宁、江北成交领跑，分别达1,878套和1,586套，合计占全市120-144㎡成交近48%；河西总量不高但单价贡献显著；城东、仙林总量规模相对有限。

4.2 价格与供求比结构

解读： 河西供求比0.37（供不应求），均价4.3万元/㎡为全市最高；城东供求比1.59显示短期供应过剩压力；江宁、江北供求比约0.76，量价相对平衡。数据来源：克而瑞"南京新房2025年04月-2026年04月板块供求数据"。

4.3 板块去化周期与库存分布

数据来源：克而瑞"南京新房板块供求/库存数据"，统计时间2025年04月-2026年04月（库存数据截至2026年3月），面积段120-144㎡，含普通住宅、别墅

4.4 TOP热销改善盘对比（主力130-150㎡/110-130㎡面积档）

热销复盘洞察：①江宁金茂府依托公园地+6,000㎡会所+第四代住宅三重溢价；②2024年11月南京第四代住宅开盘平均去化率达57%，远高于同期传统住宅；③总价500-750万为主流改善成交密集区间，套均总价随板块能级呈阶梯分布。

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客群与需求洞察

结论：南京120-144㎡改善客群以30-45岁三口之家为核心，"二胎扩容+父母同住+地缘升级"构成三大刚性动因，置换链条卡点为最大抗性，产品偏好向"大横厅+露台+圈层纯粹"集中迁移。

客群规模与动因：改善型客户是当前南京楼市的核心驱动力，需求集中在120-160㎡三房、四房户型，购房动机涵盖二胎家庭扩容、父母同住、工作生活半径优化、资产升级。

支付力画像：2025"好房子"需求调查显示，超六成受访者偏好90-140㎡户型，其中120-140㎡占比最高达33%；中国房地产报2025年4月调研显示，南京受访改善客群中，45%家庭年收入在20-50万元区间，40%在20万元以下。

抗性分析：旧房难卖是首要抗性，南京"以旧换新"政策给予政府补助1%，14场巡展累计观展超1万人次但部分客户仍观望，主因：①旧房成交周期长、价格低；②对市场筑底确定性存疑。

产品偏好：①LDKB一体化、大横厅、全明通透、动静分区为户型核心诉求；②主卧套房+双卫+露台/飘窗成标配；③物业服务、圈层纯粹度是长期居住品质与资产保值的关键。

改善客群画像与需求映射表

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产品定位建议

结论：120-144㎡改善产品应采取"分板块分档、主力130-144㎡四房、四代宅红利用足、精装与社区配套对标标杆"的组合策略，核心在于把握"小面积大改善"与"圈层纯粹"两大关键词。

可落地执行建议

1. 第四代住宅红利兑现：阳台+露台赠送合计接近25%用足，露台优先布置于主卧或客厅南向，满足"空中花园"情绪价值。

2. 户型创新方向：南向四开间+大横厅为标配；主卧套间+双台盆主卫提升再改吸引力；北向飘窗可做咖啡角/书房延伸。

3. 社区配套对标：会所功能建议覆盖泳池、健身房、私宴厅、社区会客厅、酒廊、书吧、KTV等复合业态（对标江宁金茂府会所）。

4. 营销策略：配合"以旧换新"政府补助1%政策，设计收旧通道缓解客户置换链条卡点。

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风险提示与趋势展望

风险： ①市场风险——江北库存2,681套、去化21.4月，城东去化33.7月，局部板块竞争过剩，新入市项目需审慎研判区位；②竞争风险——第四代住宅同质化加剧，单纯依靠赠送面积难以形成差异化。

趋势判断（经验判断/推测）： ①土地低密化持续，1.0-2.0容积率地块将继续占主导；②第四代住宅渗透率将从30%向50%+提升，最终成为改善项目主流配置；③120-144㎡成交占比将从2026年1-3月的34%进一步向40%+迁移；④产品竞争将从"赠送面积"转向"空间合理性+居住舒适度+运维便利性"三维升级

合规声明与风险提示

本报告基于克而瑞CRIC数据库（南京新房2025年04月-2026年04月板块供求/库存数据，面积段120-144㎡，含普通住宅、别墅）、南京市住建局公开政策文件、CricBigDataNJ研究成果及公开市场资讯形成，仅为改善住宅产品研发与投资决策参考，不构成具体投资建议。政策执行口径、市场供求关系、客户偏好可能发生变化，实际项目落地需结合最新信息、地块条件与企业战略独立判断。报告中涉及的价格预测、去化预判、产品建议及标注"经验判断/推测"的内容均存在不确定性，使用者据此决策产生的风险自担。报告中部分项目板块归属基于公开信息整理，以项目实际规划公示为准。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析师乔俊杰，通过人机协作综合使用行业Skills功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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