房价，真要涨了吗？

　　这几年，房地产市场的每一次呼吸。都牵动着无数人的神经

　　车上的人可能已经跌掉首付，资产不断缩水，在行情回落中反复内耗，

　　被漫长的情绪凌迟，只盼市场早日回暖，自己的房子能回到前高

　　而不在车上的人，可能早就该买房了，却始终攥着选择权左右摇摆：

　　一边想在最低点抄底，一边又害怕核心地段核心资产的稀缺回暖。

　　在观望中焦虑，生怕错过时机，彻底踏空。

　　那真实的市场是怎么样的呢

　　当大部分人还在看着所谓的成交均价时，聪明资金早已悄悄入场

　　当大部分还在纠结要不要再等等看的时候，深圳的货架已经快被搬空了

　　那些盯着成交均价，盯着全国库存数据，想等待全面见底的人，可能最终只能买到远郊的滞销盘了

　　我不认为房价还会普涨，但是分化已经开始。

　　大盘可能还要承压，但核心地段已经开始反转，这就是现在正在发生的事实

　　今天我们就用数据来撕开迷雾，看看当下的楼市正在发生什么

　　家庭资产的配置逻辑已经发生改变，推荐阅读文章《》

　　01

　　货架空了，恐慌的是没房的人

　　“去化周期”这个词，在过去几年真的是大反派。因为我们听到这个词的时候，往往就很难得到好消息。

　　什么是去化周期：说白了就是按照当前的销售速度，卖完所有的库存需要多少时间

　　一般来说，在这个指标上，有两个数据比较重要，一个是18个月，一个是12个月

　　当去化周期大于18个月时，那就是库存高压，去化压力很大，价格就会承压

　　当去化周期在12-18个月时，就是合理区间。地产商没那么着急卖，供应也比较充足

　　当去化周期小于12个月时，那就是优质供应比较紧张了，有的买房客可能已经找不到符合自己标准的房子了，相关户型就开始稀缺了。

　　这时，议价权就转向卖方了

　　那为什么去化周期是过去几年的大反派呢

　　因为这几年，很多城市的去化周期都相当高

　　比如24个月，这意味着现存的新房，要卖24个月才能卖完

　　甚至36个月，比如大连，长春，洛阳等诸多城市

　　这说明什么？

　　对地产商来说，资金都变成房子了，

　　地产商着急回款，不回款就还不上债，也没法给供应商结款了，

　　而他们的房子，要卖几十个月才能卖完，想要活着，能不想办法降价卖吗

　　所以这几年，房价一降再降，砍一刀，又砍一刀

　　三四线城市已经惨不忍睹，哪怕一线城市，也不能幸免

　　我有朋友17年在深圳龙岗买的房，截止到现在，仍然是跌掉首付的状态

　　但是现在呢？大家知道深圳现在的去化周期是多久吗？

　　9.5个月

　　在不知不觉中，深圳的库存已经下降到了紧缺的水平

　　看深圳的库存数据，到今年三月，深圳的库存相比去年同期，同比下降了17%

　　考虑到目前还剩9.5个月的去化周期，这个下降幅度相当大了

　　9.5个月什么概念，这说明按照当前的销售速度，深圳目前的新房不到十个月就能卖完了

　　从库存量来看，深圳更是已经跌到了17年的水平了

　　从现实来看，供应紧缩已经实打实的转化为核心楼盘的定价权了

　　比如说One Bay Park，也叫湾澐玺。去年11月，一期的备案价为每平米17万。

　　到今年三月，二期的备案价就涨到17.65万了。

　　这意味着在这买一套房子，最起码要多花至少好几十万了。

　　当核心盘开始涨价，新盘供应又在下降时，所谓的底部，就已经不知不觉的走过了

　　随着去化周期下降，核心地段，核心户型，已经重新成为稀缺资产了

　　还在拿着全国性的去化周期来看衰所有的房地产的人，是看不懂这个结构性剧变的

　　在深圳，现在已经不是有没有触底的问题了，是以后能不能买到理想户型的问题了。

　　用金融的话说，现在踏空风险已经大于被套风险了，而且需求回暖之后，销量上来，去化周期会大幅下降

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　　02

　　而且在核心城市核心地段，现在不只是当前的新房库存在减少，以后的新房来源土地供应也在减少

　　比如在深圳，2022年用于商品房的土地供应为215公顷。

　　而2026年这个数字已经下降到了55公顷，只有22年的1/4，直接下降了75%！

　　而且后面可能也不会用于商业房产的新增建设用地了，这个下文我还会讲

　　全国范围内也是这样

　　我们来看一下国有土地使用权出让收入的数据，也就是地方的卖地收入

　　2021到2025年，全国卖地收入从8.705万亿下降到4.152万亿，下降了一半多。

　　而今年一季度，土地销售额同比下降40%。土地供应量同比减少35%

　　在之前连续下降几年的基础上，再次大幅下降！

　　现在没人拿地，未来就没有新房源

　　而且，如果是过去几年房价承压是因为需求下降，库存太高，土地供应量虽然在下降但是绝对值仍然偏高的话

　　那现在的土地供应是真的偏低了

　　为什么我这么说，我给大家看一下全国的库存数据

　　这个图是我国商品房待售面积累计值的图表，就是库存嘛

　　2021年房价触顶以后，从2021年到2025年，库存在持续增长

　　为啥？

　　第一是卖的慢了，2022年以来，销售面积连续几年持续下降，很多计划买房的都不买房了

　　第二是土地供应虽然下降了很多，但仍然偏高，尤其是土地供应具有跨期性，21-25年的商品房供应其实对应着19-24年的土地供应。

　　而19-22年的土地供应是很高的

　　但是2025年以后，库存增长就没那么快了，同比数据下降到5%以下了

　　这是因为土地供应快速下降已经传导到新房供应的下降了

　　而且今年三月，我国的房地产库存51个月来首次同比下降，说明新增需求已经大于新增供应了

　　今年卖的新房，大多数是2024-2025年拿的地

　　这说明2024年或者2025年的土地供应量约能匹配的上当前的需求量

　　那么未来怎么看

　　先看供给：2026年前三个月，土地供应再次大幅度下滑35%

　　再看需求：虽然我们不能期待再来一次2015，但是核心城市企稳之后，观望的人群要正常去买房了，

　　而且之前持币等待积累的需求也会慢慢释放

　　这意味着未来几年需求要上升了。

　　供给下降，需求上升

　　这意味着边际需求已经要大于边际供应了，通俗点说，就是新增需求大于新增供应，这会让库存开始下降

　　考虑到核心城市库存基本上已经进入到合理区间

　　所以我们甚至可以把“边际”给去掉

　　在未来，需求要大于供应了

　　最重要的是，今年自然资源部发布文件说：新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。

　　这意味着，以后全国的商品房供应用地也会继续减少，只能在存量用地上二次开发了

　　当然了，对于非核心城市来说，这些并不能否认目前库存仍然在高位的事实，

　　全国范围内，库存消化周期仍然漫长，房价仍然要长时间磨底，甚至可能进一步下跌

　　但是对于核心城市来说，核心城市本来去化周期就短，人口也在流入，核心城市的库存已经身处或者低于合理水平了，

　　比如深圳的9.5个月

　　这意味着继续下降的土地供应要传导为未来的房源紧缺了

　　在这种情况下，对房企来说，拿到核心地段的企业也会拿到未来定价话语权

　　事实确实如此，最近一线城市多个地段已经在溢价拍卖了

　　在广州，越秀地产今年拿到四块地，都是溢价

　　尤其是天河马场地块，总价236亿，溢价了高达49.6亿

　　北京上海的核心属性就更不用说了

　　北京亦庄瀛海地块，上海徐汇长桥地块等核心区域都也开始溢价成交

　　这说明资金已经重新杀回土地市场，争夺核心地段的稀缺筹码。

　　他们在看重什么，他们看中的正是核心城市，核心地段的稀缺性

　　在未来，供不应求的剧本已经写好。

　　核心城市的好房子，将比想象的更加稀缺。

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　　03

　　说了这么多，其实结论就一个：核心城市，核心地段

　　核心城市市场已经企稳，核心资产值得买入

　　不仅是供应端，需求端的成交量，成交价格也在支持这一点

　　在上一篇文章中，我们已经讲到了我们重点城市房地产成交量在快速恢复，房价已经止跌，而以美元计价的房价已经开始上涨。

　　这说明刚需和改善需求已经被激活了，他们已经等不及了，开始进场了

　　当未来价格继续反弹之后，量价齐升的趋势就形成了

　　当然了，我们要认清一个现实，由于人口增长停止，城镇化率增速也在放缓。

　　中小城市甚至开始人口流出，房地产的黄金时代已经结束，普涨的时代结束了

　　但是分化的时代开始了。

　　再次强调一遍，并不是所有房子都能买，只有核心城市核心地段核心户型，才是真正的核心标的。

　　目前核心城市交易量的回暖，再次验证了这个逻辑

　　对于那些打算买房，但是还在犹豫想等一个更好价格的人来说，这个时间窗口已经很短很短了。

　　当去化周期还剩10个月不到，土地供应继续下降，成交量和价格双双企稳

　　所有的信号都在指向，核心地段，核心户型，现在正是配置良机

　　其他核心城市也是类似。

　　别再问“底在哪里”，底是走出来的，不是等出来的。也许就是现在

　　货架都快空了，谁还等见底？

　　难道等涨上去了，去买远郊的滞销盘吗？

　　真正聪明的人，在分化周期的起点上，已经落子