谢逸枫：房地产政策新信号新变化，强刺激真的要来了？

文/谢逸枫

4月28日，房地产政策终于迎来最新的信号、最新的新变化。会议指出“要有效防范化解重点领域风险。要努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。

与去年4月25日表述相比，房地产被继续置于“积极稳妥防范化解重点领域风险”的总体框架下，市场基本定位并未改变，即守住不发生系统性风险，是首要前提。

这是时隔一年（2025年月25日）再次提及房地产、城市关更新。值得注意的是此次稳定房地产市场的表述措词由“努力”转变为“着力”，释放新信号新变化。

本轮“稳楼市”政策周期虽持续发力，市场稳定压力依然较大。统计局显示数据，一季度新建商品房销售面积1.9525亿平，同比下降10.4%，降幅收窄3.1%。

新建商品房销售额17262亿元，同比下降16.7%，降幅收窄3.5%。在“强刺激”没有来临前，城市更新的实际进度和效果影响房地产市场能否企稳的关键胜负手。

“着力”稳定房地产市场，可解释为尽力稳定房地产市场、用力稳定房地产市场、致力和集中精力稳定房地产市场，强化由上到下的稳定房地产市主观能动性。

实际上，2025年12月10日-11日的经济会就提出“着力”稳定房地产市场，这次再次提出“着力”稳定房地产市场的政策基调，可谓是一脉相承，承上启下。

考虑到2022年以来一直强调的“因城施策”、“一城一策”、“一城一策”的精准调控理念宗旨，关键在于由上至下的充分调动政府的积极性，落实主体责任。

从政策表述的演变来看，这既传递了“尽力托底”房地产市场的决心，调整了对房地产“托而不举”的思路，全国层面侧重落实已有政策，因城施策将成为主旋律。

因此，二季度预计后续增量政策将继续围绕去库存、保交房、促进一二手房联动、存量盘活（城市更新）等方向展开，与存量政策协同发力。

此前城市更新的表述措词由“加力实施”转变为“扎实推进”，表明城市更新由有序推进转向注重实效性和可持续性，这是落实城市更新的重要变化、新号。

当前城市更新已成为稳定房地产市场的核心抓手之一，其作用和影响，不仅在于短期提振市场需求和供应，更在于实现供需两端的精准衔接与结构优化的关键。

长期房地产市场发展视角看，城市更新将成为房地产迈入房地产发展新模式、平衡供需关系、行业发展新阶段后的核心增长动力，涉及大量的需求和供应。

《求是》1月2日文章测算，城镇范围积已经累约350亿平的住房存量面积，按照每年房屋折旧率2%估算，就可以创造出约7亿平的更新改善、替代需求。

按年均7亿平一二手房改善总规模，再加上城镇化首次购房的刚需，住房需求面积8亿平-9亿平。城镇人口9.4亿，若年人均0.9平的购房面积，市场需求庞大。

总体来说，短期之内，释放六个房地产市场新信号。第一是防风险，化解房地产风险，依然是首位，在房企信用、库存、保交楼和经营、财务方面的风险化解。

第二是稳市场，推进市场止跌回稳。目前全国房地产市场、成交量、房价没有止跌回稳，尽管少量核心城市成交量、房价止跌但不稳定，预计二季度继续推进。

第三是国家出手，集中精力稳定房地产市场。地方在财力、资源等方面的有限，大部分城市靠地方已经无法完成市场止跌回稳，盘活存量，必须国家出手。

第四是更大更强的刺激政策出台。预计二季度新一轮房地产救市政策来临，在力度、规模上有所加码，并出配套政策，重点落实之前已出台的政策。

第五是增量稳定和存量提质下齐头并进，稳定房地产市场。稳交易、防风险、去库存是当前稳定房地产首要任务，保量提质，扩内需是稳定经济的首要任务。

第六是预计城市更新中的城中村、旧城改造迎来新一轮政策，包括城市更新单项贷款、专项借款、专项债、一二手联动的以旧换新和收储、房票等政策的加码。

毫无疑问，可以预计超常规的一揽子更大力度、更大规模房地产强刺激政策，短期内不会出台，稳固房地产市场止跌回稳的预期和基础才是目标。

总体来说，短期之内，释放六个房地产市场新变化。2026年4月28日，再次提及房地产，强调“‌努力稳定房地产市场‌”和“‌扎实推进城市更新‌”，呈现六大新变化‌。

第一是政策基调，从“着力”到“努力”，强化托底决心‌。“着力”的表述调整为“‌努力”，虽仅一字之差，但‌主观能动性更强‌，体现“托而不举”的底线思维。

政策工具箱持续优化‌‌，需求端支持‌，首套、二套房首付比例低至15%。多地首套房贷利率进入“2字头”‌。“认房不认贷”全覆盖，公积金贷款额度上调。

换房个税退税延续至2027年底，支持“以旧换新”‌‌。供给端改革‌，自然资源部38号文，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发‌，推动“增存挂钩”‌。

“保交楼”白名单制度常态化，1万亿民企再贷款落地，彻底化解烂尾风险，修复购房者信心。媒体集体定调，筑底企稳已成趋势。

密集发声，一致认为，市场已‌告别单边下行‌，进入“筑底企稳、温和修复”新阶段‌‌。“稳楼市”=“稳经济、稳民生、稳金融”‌，房地产仍是国民经济重要支柱‌。

总体来看，2026年楼市已呈现‌底部特征‌，但复苏将呈现‌“核心引领、分化常态、温和修复”‌ 的格局，需结合自身需求与城市基本面理性决策。

第二是鼓励买房，未来房地产政策更注重‌夯实政府主体责任‌，鼓励各地因城施策，精准支持刚性和改善性需求，集中精力稳定房地产市场。

第三是市场止跌回稳的基础不牢固，条件不具备。当前的市场结构为二手房成主力，新房冷热分化‌。二手房交易占比持续上升，‌新房市场分化明显‌。

结构性分化持续加剧‌，一线及强二线‌新房价格连续多月环比上涨，二手房交易活跃‌。‌三四线及人口流出城市‌，房价承压，成交低迷，库存去化周期超30个月‌。

资产内部差异显著‌，优质次新房、核心区房源‌价格温和回升，议价空间收窄至5%以内‌。老破小、远郊盘‌价格趋稳但难涨，流动性仍弱‌。

第四是稳定房地产市场核心抓手之一，城市更新从“形式”转向“实质”‌。“‌扎实推进城市更新‌”成为新重点，强调‌实效性与可持续性‌，而非短期刺激 ‌。

推进“‌四好建设‌”（好房子、好小区、好社区、好城区），统筹老旧小区改造、城中村整治、完整社区建设，精准对接新市民和改善性需求。

而中央财政与专项债加速向城市更新倾斜，2026年支持城市首批为15城（2024年15城），年内扩大50个城市。2025年城市更新行动评审结果为20城。

分别为北京、天津、唐山、包头、大连、哈尔滨、苏州、温州、芜湖、厦门、济南、郑州、宜昌、长沙、广州、海口、宜宾、兰州、西宁、乌鲁木齐。

2026年4月26日，河北省、江西省、湖北省、重庆市纳入地方政府专项债券项目“自审自发”试点范围。首批试点（2024年12月）为10个省份 + 雄安新区。‌

分别为北京、上海、江苏、浙江（含宁波）、安徽、福建（含厦门）、山东（含青岛）、湖南、广东（含深圳）、四川，以及河北雄安新区 ‌17。

第二批扩围（2026年4月）为新增河北、江西、湖北、重庆‌四地。截至2026年4月26日，‌共有14个省份 + 雄安新区，合计15个“自审自发”试点地区。

第五是供给转型，“好房子”与存量盘活并重‌。“好房子”建设提速‌。《“好房子”建设指南（试行）》‌，多地出台技术标准，推动住房从“量”向“质”转型 。

存量资源加速盘活‌，政府收购存量商品房用于保障房、人才房等。自然资源部要求‌新增建设用地原则上不用于经营性开发‌，优先利用低效用地。

市场出现积极回暖迹象‌‌，核心城市率先企稳‌，3月一线城市二手房的房价、成交量上涨，新房、二手房的房价止跌城市数量扩容。

一季度全国商品房待售面积自2021年7月以来‌，连续52个月首次同比下降‌（3月末同比下降0.1%），尤其3年内新房库存同比降1.8%，供需关系改善‌。

第六是长效机制，构建“房地产发展新模式”‌。“保障+市场”双轨制‌加快落地：2023年底全国保障房超6400万套，覆盖1.5亿人。

“人地钱房”联动机制‌推进，供地节奏与去化周期挂钩 。房企加速向“产品—服务—运营”转型，现房销售、项目公司制、主办银行制等制度创新铺开。

4月28日的会后，预计5月主管房地产行业部门（部委），例如住建、自然资源、央行、金融监督等部门会出相关的房地产供需、城市更新的指导性和配套政策。

而地方政府则会进一步优化现存的房地产市场供需政策、城市更新的具体政策和细则，扩大政策的力度和规模，集中精力尽力稳定房地产市场。

落实“止跌回稳”目标不变，释放积极信号，利于稳定市场预期，支持房地产供需政策进一步发力，城中村和危旧房改造、多管齐下释放改善性需求将是重点。

接下来，全国层面将继续落实已部署的各项支持政策，优化公积金、购房补贴（含贷款贴息）、以旧换新、收购存量商品房和存量闲置土地、白名单扩容。

降低房贷首付和利率及税收，取消北上深等剩余城市住房限购等限制措施，同时完善“好房子”建设和城市更新配套政策等，将成为各地政策的发力方向。

长期发展战略看，房地产已从“增量开发”转向“存量运营”，城市更新通过“好房子、好小区、好社区、好城区”建设，推动住房从“有没有”向“好不好” 转变。

实现构建“租购并举、存量提质、品质优先”的房地产发展新模式。毫无疑问的是房地产发展新模式，作为一个系统性的模式，需要长期性的改革、完善。