陕西
在现实生活中，常常会遇到小区物业服务合同到期后，因业主委员会换届、成员辞职等原因未能及时续签或重新选聘物业公司的情况。在此情况下，如果原物业公司未撤离而是继续提供服务，业主也接受了服务，双方之间的权利义务关系如何认定？业主能否以“没有合同”为由拒交物业费？近日，汉台区法院审结了一起这样的物业服务合同纠纷案。
案情概要
2020年11月18日，某小区业主委员会经业主大会同意与汉中某物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定由该物业公司对小区进行物业管理服务，并对物业费、公摊水电费、管污清理费、垃圾清运费等收费标准及委托管理期限进行了详细约定。合同签订后，该物业公司一直按照约定提供物业服务。2022年1月一期物业合同到期后，业主委员会既未与该物业公司续签合同也未联系其他物业公司进驻，该物业公司便继续为小区提供物业服务至今。小区业主之一的李某自物业合同到期后便拖欠物业费及相关费用，经物业公司多次催促提醒仍不予缴纳。物业公司遂诉至法院，要求李某支付拖欠的物业服务相关费用及滞纳金合计10855元。
法院审理
法院经审理后认为，原告物业公司依照与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》入驻该小区，并向包括被告李某在内的广大业主履行了提供物业服务的义务，被告李某作为服务对象，应当履行向原告交纳物业服务费的义务。《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”本案中，合同到期后因小区业主委员会成员辞职等客观原因导致未作出续聘或另聘物业公司的决定，原告继续提供服务，双方之间已经形成不定期物业服务合同关系，原合同约定的收费标准等内容对双方仍有约束力。被告作为接受服务的业主，理应履行交纳物业费的义务。故原告主张被告支付拖欠物业费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。物业服务企业与业主之间系相互依存关系，良好的小区环境需要物业公司和全体业主的共同努力，为便于化解矛盾，构建和谐的业主与物业关系，对原告主张的6711元滞纳金不予支持。最终法院依法判决被告李某支付原告某物业公司2022年1月1日至2025年11月30日期间的物业服务费及公摊水电费、管污清理费、垃圾费共4081元。
判决作出后，双方均未上诉，判决现已生效。
法官提醒
物业服务涉及千千万万小区业主的切身利益，物业合同到期后“服务不停、缴费不止”的现象在实践中较为常见。当物业公司提供了服务，业主也实际接受了服务时，双方形成事实上的物业服务关系。即便物业服务期限届满，业主也不得以“无书面合同”为由拒交物业费，否则将构成违规。如对服务质量有异议，应通过正常途径主张权利（如要求公司整改、向业委会反映等），而非以消极拒交物业费的方式对抗。业主委员会作为全体业主的代表，应密切关注物业服务合同期限，合同到期前及时启动续聘或选聘程序，避免因自身原因导致小区管理陷入“真空期”，双方进而“推诿扯皮”，损害全体业主的共同利益。物业公司则应严格按照合同约定提供服务，合同到期后如有意向继续提供服务，则应主动与业主委员会沟通联系，争取尽快明确续聘事宜，避免因合同性质不明引发不必要的纠纷。和谐的物业服务关系，需要物业公司与全体业主相互理解、共同维护，各方均应在法律范围内行使权利、履行义务，方能共建舒适安宁的美好家园。
供稿：王艺萍
编辑：王艺萍
校对：王佳瑶
审核：王 蒙
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