楼市，跌不动了

作者：余飞

01

深圳楼市，躁起来了

从成交量来看，深圳楼市，的确摆脱了下跌语境。

3月份深圳新房+二手房成交量合计7898套。

4月份新房+二手房网签量达到了9044套，环比上涨了15%，其中新房网签量3400套，创一年来新高。

来源：每日楼市早读

二手房网签量继3月份冲破荣枯线之后，继续增加至5644套，同样创一年来新高。

来源：每日楼市早读

面对复苏的强烈势头，深圳市政府顺水推舟，于4月末发布了楼市新政，新政则规定：

只要有深圳居住证，就可以买一套，没了社保限制。

而且，拥有深圳一年社保或纳税证明的，在原限购区内可以增加一套购房权限，也即在南山、福田和宝安新安街道，原来只能买两套，现在可以买三套。

除此之外，深圳还上调了公积金贷款额度。

这一操作之下，深圳已经是一座看似限购实则已经不再限购的城市。

新政的效果立竿见影，刚过去的五一，深圳楼市成交量很不一样，且迎来了外地投资客。

来自乐有家的数据显示，五一期间深圳新房成交量上涨48%，二手房同比上涨62%，成交规模均是2021年全面调整以来最高。

此外，乐有家还披露， 五一期间来自浙江、辽宁沈阳、湖南 长沙 等地的外地客户咨询和成交明显增多。 有浙江客户直接委托深圳朋友帮忙看房，办理居住证后线上签约南山区550万元房产。

02

楼市，要筑底了吗

深圳作为楼市的风向标，上一轮牛市的启动从他开始，也是这一轮楼市的调整的滥觞。

关键问题来了，深圳楼市的躁动，是否意味着全国房地产要筑底了？

这个问题，本号之前已经解答过：

量快要筑底，但价仍未见底。

量见底，是因为经历了五年调整，全国商品房销售面积已经跌到了一个相对低位。

2021年最高点时期，全国商品房成交面积17.94万平方米，去年只有8.81万平方米，相较于高点腰斩。

制图：城市财经；数据：国家统计局

理论上乐观预测“双8”，可能就是销量的底，不乐观的话，也最多跌至“双7”。

毕竟，房子折旧带来的改善型需求，以及仍有一些的增量需求，差不多要与当下的销量持平。

所以，去年国家统计局公布全年数据的时候，本号就说过，2026年中国商品房成交量的底，大概率会出现，在这种大背景下，2026年必定会是新一轮救市大年。

救市不是为了刺激价格上涨，而是要给商品房成交量底部的出现，增加力量。

于是，我们看到，今年开年上海、北京率先出手。

4月末，深圳、广州、武汉、天津、苏州均出台楼市新政。

其中广州最有魄力，作为首个完全不限购的一线城市，这一次直接鼓励有条件的区在土地出让时，结合义务教育阶段学位承载能力和地块实际情况，推出“预售阶段确定学位”“网签后即可入学”等措施。

这一招增强了房子学位的确定性，进一步巩固入场人的信心。

从主流城市的成交量来看，也能看出量快要见底的信号：不止深圳，上海、北京、广州的成交量也旺起来了。

03

房价依旧没有见底

饶是如此，本号依旧坚定认为，价尚未见底。

本号不断强调过，要快速实现价格平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。

无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。

而就目前全球格局以及国内大环境来看，经济回暖仍任重道远。

美以伊战争带来的全球输入性通胀，对全球经济的影响具有一定的滞后性，这一影响会在二季度明显显现。

除此之外，影响楼市基本盘的人口数据，也不甚好看。

全国人口四连降，且下降速度在加快。出生人口去年已经跌破了800万。

从各地区来看，人口减少的地区已经从2021年的15个增加至2025年的24个。

制图：城市财经；数据：各地区统计局

市场反馈的数据，也在佐证着我的观点：

主流城市成交量的旺盛背后，依旧是以价换量的结果。

比如京沪，成交二手房中，北京超过6成成交房源总价在300万以内，上海更夸张，总价300万以下的占比超过7成。

比如深圳，4月份新房+二手房网签量虽然环比上涨了15%，但二手房成交价却仍在走低，4月份均价为5.8万元/平方米。

来源：每日楼市早读

克而瑞深圳区域给出的评论是：

深圳二手房迎来了V型反弹，但价格仍处于下行通道，二手房挂牌量高居不下，整体仍是以价换量、磨底运行。

此外，无论是从国际经验、信心与预期角度看，都在指向仍会继续调整的结果。

过去四年的调整，粉碎了房价永远上涨的神话，房地产信仰的崩塌与转变，将决定人们行事的底层逻辑，其调整和影响绝不仅仅是价格。

房子现在从必需品变成可选项，从拥有变为使用，这是一代人价值观的巨大转变。

当房子不再是资产的主流选择时，整个市场的逻辑就变了。

市场逻辑转变带来的直接结果便是楼市财富效应丧失。

再者，大环境也变了。

上一代人在时代红利中，眼中有光，心中有梦，对远方充满希冀，于是敢于掏空六个钱包，拉满杠杆去购房。

但现在的年轻人则不同，上一代人吃尽了时代透支发展的红利，这一代红利终结了，更害怕自己成为别人的红利被吃掉。

面对随时可能被优化，随时可能被降薪，无法保证收入恒定的局面下，他们不能、不敢、不愿用“余生负重前行”这么大的代价去换一套房子。

这正是九十年代日本房地产泡沫破裂之后日本年轻人的感受，直到如今，都没有改变。

我们今天流行的躺平、佛系，都是日本年轻人经历过的，且仍在经历的心境。

当年日本房地产泡沫破裂，财富效应丧失，日本用了将近20年时间，才走出来。

我们总想摆脱日本的路子，但事实上每一步都在跟着日本的路子走，无论是人口出生率，还是房价，都逃脱不了。

因此，无论是从客观事实、主观感受，还是国际经验，都在佐证着房价尚未筑底的论断。

那么，此时还能买房吗？

这需要问问自己对的收入是否有信心。如果有，就买。如果没有，就继续等待。

毕竟，房地产已经属于买方市场。

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