北京
文/中国财政科学研究院宏观经济研究中心主任、研究员石英华，中国财政科学研究院宏观经济研究中心助理研究员刘帅
随着新型城镇化深入推进，我国房地产业已步入高质量发展阶段，房地产业面临着需求增长放缓、企业内卷式竞争加剧、经济循环不畅弱化消费者购房意愿、人口结构加速转型引致需求结构变化、保障性租赁型住房供给方式有待完善等现实困境，房地产业亟待转型。本文就促进房地产业健康转型发展提出政策建议。
随着新型城镇化深入推进，我国房地产业已步入高质量发展阶段，呈现支柱性地位弱化、反噬效应凸显、投资属性降低等特征。在新的发展阶段，房地产业面临着需求增长放缓、企业内卷式竞争加剧、经济循环不畅弱化消费者购房意愿、人口结构加速转型引致需求结构变化、保障性租赁型住房供给方式有待完善等现实困境。
“十五五”规划纲要提出，“十五五”时期我国要加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。建议未来一段时间，加强财税政策与货币政策、产业政策、土地政策、就业政策以及人口政策等多重政策统筹协调，提高多重政策合力与政策效能，深化体制机制改革、优化制度供给，优化部门间常态化协作机制，强化多要素保障，推动房地产发展新模式加快构建，遏止房地产业收缩风险，在坚持民生导向、强化融合发展过程中提振住房消费需求，拓展房地产业转型发展新空间，实现房地产市场供需新平衡，促进房地产业平稳有序转型与经济社会转型发展良性循环。
房地产业转型发展面临的现实困境
在快速城镇化阶段，房地产业在税收与就业创造等方面发挥了显著作用，但高负债、高杠杆、高周转模式难以持续，房地产业亟待转型。考虑当前进入住房存量时代，叠加结构性过剩问题突出，亟待探索束缚房地产业转型发展的需求侧因素，拓展转型思路，积极引导预期，促进房地产业健康转型发展。
城镇化放缓限制需求增长，加速房地产企业竞争转型
由农村向城市、由小城镇向大城市转移人口速度放缓、规模收缩，人口地区间转移引致的住房需求增长空间受限。随着城镇化持续深入推进，从农村向城市转移的人口规模收缩、速度放缓，城镇居民刚性与改善型住房需求增量空间减小，房地产开发增长空间有限，房地产业进入以服务为主导的运营维护阶段。2024年末，我国乡村总人口为46478万人，占总人口比重为33%，由农村人口大规模快速转移至城镇带来的住房需求上升趋势减弱。
新住房需求增长及房地产开发增量有限，使得房地产企业存量内卷竞争，房地产开发企业转型发展压力较大。我国大型房地产企业产品同质化、发展模式粗放，对开发业务依赖度高。住房建、养、运维等技术门槛偏低，同质化竞争加速市场洗牌、竞争加剧，利润空间进一步降低，利润摊薄、亏损，拖累住房开发贷款增势。对于建筑智能化系统等上下游关联产业，绿色节能等新型材料、智慧软件等研发门槛高，投资周期长、风险大，投资收益难及预期，中小型房地产企业无力支撑。在传统业务收缩、新兴业务利润空间降低、技术创新后劲不足、融资能力有限、跨界转型路径并不明朗的条件下，部分房地产及其关联企业可能永久性地退出市场.....
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来源 | 《清华金融评论》2026年4月刊总第149期
编辑 | 周茗一
审核丨丁开艳
责编 | 兰银帆
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