来看一看楼市回暖证据

来看一看楼市回暖证据

没想到我这种小账号也会有人催更。没更纯粹就是因为懒。

每年都有不少声音说楼市要回暖，房价上升成交活跃。我倒也不是非要说楼市多悲观，主要是这些证据，多少都有点站不住脚。所以干脆邀请大家看一看统计学的魅力。

比较常见的两个证据，第一，成交量猛增，第二，成交价格上升。最后勉强加一个第三，断供人眼中的世界。

第一个证据，成交量猛增这个问题，经常是环比数据。这个数据应该是同比才合理，就是对比去年同期。比如今年一月的成交量，不能对比去年十二月，而应该对比去年一月。因为每年一月都是学区房的成交季节，如果家里有孩子想要在当年上学，那一月差不多应该是购房的底线了，所以成交的学区房特别多。不过真实的情况是，今年一月和去年一月的成交数量差不多。这个成交量受到每年入学儿童数量的影响，未来可能会略低，但是从人口出生的角度看，学区房成交增加没什么可能了。

分析完一月的学区房趋势，来看看三月。三月的这一波其实是每年的小阳春，这个起源是每年过了春节，开发商会做一个三个月的营销计划，基本就是从三月一直到五月。随着营销的推进，广告大规模投放，人们想要买房的心也开始苏醒，二手房也跟着被带起来一波。这就是所谓的小阳春。只不过现在人们越来越不热衷买房了，加上开发商也穷，所以投入也越来越少，所以小阳春就从曾经的三个月缩的越来越短。结果就是大家看到的，三月小阳春，情况好的延续到四月。

今年三月的成绩其实不错的，成交量和去年同期相比基本翻了一倍。我问了一下石家庄和天津的成交情况，市场特征差不多。当然这里的特征必然不能仅仅是成交翻了一倍，而是成交的房子基本都是两室三室的次新房，十年以内房龄，同小区价格低的最受欢迎，成交的价格基本都是一百二十万以内，并且首付通常是五成起步。所以大家应该能看到，这些房子基本不是用来投资出租，而是自住为主。说的更明确一点，这就是市场被压榨出来的刚需。

当然全国的情况不能一概而论，有的地区确实租售比还可以，投资需求确实存在也是现实情况。不过像石家庄这样的城市也不在少数。甚至我会将石家庄作为房地产领域，其他城市的一个未来进行对待。因为这是一个产业快速流失的城市，率先实现了房价的三分之一折扣的城市，随之而来的人口流出等等问题也是必然。

只不过，刚需就那么多，压榨了一波又一波之后，刚需必然越来越少，那么未来的房地产市场，只能说会更加萧条。所以成交量比去年同期翻倍，并不意味着市场回暖，反而有可能成为进一步萧条的一个提前信号。

第二个证据，成交价格上升。如果关注一下成交价格上升的时间，就很容易会发现里面的细节问题。价格上升并不在三月，而是在四月初前后。这里单纯以石家庄为例，其他地区可能存在差异。之所以会出现这种上升，其实原因很简单，因为便宜的房子卖完了，剩下的自然就是贵一点的。人们也不是完全不会购买贵的，他们也会从贵的里面挑好的买，比如找装修比较好的，或者有家具的。这样就形成了市场标价走高，并且成交价格走高的现象。

平常我们看到一月学区房成交价格走高，或者四月成交价格走高，都是统计学的魔法。市场在统计成交价格的时候，没有考察到底成交在不同阶段的差异，所以表面的价格起伏，自然也就反映不出市场的真实情况。

第三个，也属于统计学魔法，但是并不算市场反映。就是断供群体总是觉得，政府必然会出面救市，因为断供是一个社会范围的问题，如果不给他们免除房贷，那必然会带来全社会的动荡。这个观点出现其实本质上属于幸存者偏差了，因为断供人群会自发的去寻找同类，所以他们接触到的同样断供的人比例就特别大。比如我们不涉及房贷的人，看到一个小区一千户，断供的连十户都没有，但是他们的眼里就是，一个断供群五百人，四百多都是准备断供的，剩下一百是已经断供的。他看到的世界，是一千户邻居，加五百个群友，一共一千五百人，涉及断供的那就有五百一十户。

所以断供群体总觉得断供是一个，很普遍的事情，但实际上可能并不普遍。法拍房在2023年达到一个高峰，全国差不多八十万套，比2022年增加了差不多40%。但是随后的2024年并没有继续增加，反而有轻微降低。但是诉讼是需要时间的，2023年挂牌的法拍房，大概率是2020年前后断供的，对，就是疫情期间。这个法拍的规模怎么理解呢，我从网上找了一个数据，就是全国商品房总量33亿套，对比一下八十万套是不是有点不够看。当然在最近两年，以及未来的时间，法拍房会有所减少，因为很多人做了债务延期，延期通常为二到三年，所以对应的，这几年就没有断供了，法拍数量也会跟着延后。延期结束后，这一批延期的人还是会断供会法拍。所以我们看真实数据其实也就能看到这里为止。

然后，从另一个侧面考察一下断供问题。仍然以石家庄为例，河北银行是当地一个规模比较有限的银行。我们来考察一下河北银行坏账率的问题。2019年坏账率是1.84%，这一年风平浪静，疫情没到断供大部队也没到。2020年达到最高，到了1.98%，随后的2021年开始一直到2023年逐年下降，2023年的坏账率是1.31%，2024年和2025年略有回升，两年都是1.5%，但是比2020年峰值还是差了不少。同样的趋势在国有银行中也能看出来，但是在更小的地方银行就不是很明显。选择河北银行作为案例，原因其实很简单。地方银行从来都是次贷多发的地方，一般来说，四大银行批不出来的房贷，这些地方银行很多时候都会放行。但如果银行更小，那经营水平就会受限，很有可能出现过于依赖当地政策的情况，不良贷款率反而不容易看出趋势。

所以，总体看下来，断供热潮出现在疫情期间，并且规模其实并没有人们想的那么大。

看完统计学的魅力，总结一下未来的市场。仍然不认为楼市会回暖，也不认为房价会上升。尤其是国家发展文件里都没有提房产税的事。这个事情应该怎么理解呢，大概应该说，高层对于楼市会持续走低这个趋势已经有所认知，所以把房产税关起来不让他捣乱。