3个信号，读懂生命科学地产“新变化”

2025年，中国生命科学产业迅猛发展，至年末，生物医药市场规模已经突破3.5万亿元。2026年《政府工作报告》首次将生物医药列入“新兴支柱产业”，预示着近年国家和地方的积极政策仍将持续，甚至加码。新一轮政策深度驱动，打开的不仅是产业规模再增长，也是更强的创新研发力、更完善的产业链和更成熟的商业体系，以此提升中国生命科学企业在全球市场的吸引力与竞争力。

在跃升发展的目标之下，中国生命科学企业对创新增长、国际合作、产业链集群发展等释放出空前需求，也为包含办公与产业园区的企业房地产市场带来了“新信号”。

伴随产业持续升级，中国生命科学企业研发实力显著增强，尤其在创新药市场，2025年中国在研创新药数量达4751个，占全球总量33.7%，成为全球第一；中国创新药商务拓展（BD）海外授权交易总额约1388亿美元，全球占比近50%，均创历史新高。在此带动下，2025年中国创新药市场规模同比增长34.5%至7400亿元，预计2030年将突破2万亿元，年复合增速24.1%。

本轮由政策和创新驱动的红利周期极大考验企业的综合竞争力，这一方面促进创新药的发展模式从依靠融资转变为“产品商业化+研发出海授权+融资”综合驱动的模式；另一方面也推动中国生命科学企业从仿制药转向创新疗法、由初级Biotech升级发展或探索Biopharma、Big Pharma等方向“做大做强”。

房地产作为生命科学企业的重要经营载体，灵活反映着产业发展状况。上海甲级办公楼及优质产业园区市场中，生命科学类企业的租赁需求已经显现回暖迹象，来自生命科学企业的问询量显著增长。

中国医药创新成果持续转化，对国际医药企业的吸引力显著提升。2024年国内医疗健康领域并购交易规模已达750亿元，同比增长82%。2026年“十五五”开局加码，诺华、礼来等多家国际头部企业接连官宣投资计划，深化在华发展。随之，跨国企业在华开展着更多元的空间布局，租赁办公楼、收购产业园、投资基地建设等各类模式愈发普遍。

以上海前滩商务区为例，内外资生物医药与医疗器械企业已入驻超70家，包括罗氏诊断、西门子医疗、诺和诺德等领先跨国企业先后在此租赁办公楼作为区域总部、运营中心等。

值得一提的是，2026年以来中国创新药资产大额交易频现，合作模式也从单一授权向多元形态演变，“股权+许可”混合交易的NewCo模式*逐渐兴起，这种模式有助于企业强化核心管线的国际合作，并有可能释放新的地产需求。

NewCo（Newly Created Company）模式，指的是中国新药公司将某条管线的海外权益授权给海外投资方，共同出资设立一家全新公司（即 NewCo），投资方通常持股超过 50%，并主导后续的临床开发、法规申报及上市或并购退出等工作。

生命科学企业具有强烈的产业集聚属性，无论落户还是搬迁，始终倾向人才浓度高、上下游产业链完善、交通配套条件良好的区域。如今，中国创新药版图里的上海张江、苏州BioBay、北京亦庄、成都医学城、广东生物岛等典型生命科学“产业高地”，都必备科研、临床、制造、流通等一站式产业集群条件。能为企业提供高效创新环境的空间，在房地产市场中也会呈现更稳更强的竞争力。

以上海张江为例，已聚集超2.2万家企业的上海张江，自身也在进化——在硬件上，构建集办公楼、定制化生命科学实验室、生活配套、零售、酒店等业态于一体“综合性产业社区”；在软件上，提供资金、人才、技术、政策的全套服务，让区域不仅能孵化高附加值科研企业，还能发展低附加值的各类外包服务，满足上下游全产业链各类企业发展需要，形成完整的“生命科学产业社群”。这也是不少生命科学企业租户对上海张江具有“强粘性”的核心要素。以“AI制药第一股”英矽智能为代表，从一间80平的办公室起步，持续在张江扩租，到2025年落地全球最大研发中心，张江先进的产业生态环境是最大“引力点”。

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俞则人、丁婷

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