世茂梦碎“中国第一高楼” 华润置地3折入主

这是一个底色略呈悲伤的故事。

日前，深圳有宗地，以70.45亿元底价成交。这宗地位于龙岗区龙城街道，历史“悠久”。

它之前卖过一次。

2017年12月，世茂集团以239.43亿元的天价竞得该地块。这个价格仅次于招商蛇口与华侨城联合体于2016年创下的深圳总地价纪录，轰动一时。

引人瞩目的，更在于它的宏伟构想。

世茂计划总投入500亿元，打造包含700米“中国第一高楼”在内的深港国际中心。但项目还在设计阶段，就遭遇“痛击”。2020年，住建部与国家发改委联合发文，严格限制新建超高层建筑。深港国际中心的规划高度一再下调，从700米降至600米，再降至500米以下。

撇开政策要求不说，从市场角度看，降低建筑高度，是对的，因为“三道红线”来了。

但是，房企融资渠道急剧收缩，是与销售大幅放缓一起到来的，一批房企迎来致命的流动性危机。其中就包括世茂集团。公开市场债券违约、信托产品逾期兑付，直接导致大批项目停工，深港国际中心于2022年全面停摆。

停工之后，债权人试图通过司法拍卖挽回损失。2023年，该项目资产两次进入司法拍卖程序，起拍价从约130.44亿元降至104.35亿元左右，均因无人出价而流拍。

世茂债务危机恶化，无力自救。2025年7月，龙岗区政府启动“收地化险”方案，提出以约68亿元整体收储世茂深港国际中心涉及的12宗土地及地上建筑物，并获得相关信托计划的投资人表决通过。对于这一价格，世茂方面曾提出异议，但这并未影响收储及后续规划的推进。

今年4月，地块以70.45亿元的起始价重新挂牌。5月6日，唯一竞买人华润置地全资子公司以底价摘得。简单比较，相当于原价的3折。

这宗地块之所以应者寥寥，很大程度上与出让条件中对商业运营的要求有关。

根据《深圳大运片区重点项目产业发展协议》，项目购物中心需长期自持，并要求引入具备强运营能力的商业管理主体。这一地块的出让文件为商业运营方设置了两项条款，其一是要求运营方在2024年度境内及港澳地区运营的购物中心及百货营收合计不低于50亿元；其二是必须引进不少于5个入选《2025全球高档和奢侈品牌价值50强》前20名的高端国际零售品牌。

能同时满足这两个条件的商业运营主体，在国内市场上并不多。购物中心要求全年期自持，还要求引入五星级酒店，门槛极高，符合条件的开发商很少。

对照这一标准，拥有万象城的华润置地是最合适的运营主体。

不仅如此，华润置地在这一区域还有片区协同效用。距此次出让的地块不远，即是由华润置地开发运营的“大运天地”，由旗下华润万象生活操盘，占地52万平方米，2024年7月28日正式开业。该商业体将商业街区、生态湖景、公园绿地及专业体育场馆融为一体，打造出“文体旅商”融合的消费场景。

新拿下的地块与大运天地紧邻，未来存在连片开发、商业协同的空间。华润在大运片区已经积累了一定的商业运营经验和客群基础，对于这宗地块的商业部分，无论是自持运营还是引入品牌，都有直接可参照的落地路径。

华润在龙岗片区深耕时间较长，又有具体合作项目傍身，接手世茂深港项目，具备合理性与可操作性。

值得注意的是，由于监管政策、房地产市场环境变化，这一地块将不再是“中国第一高楼”。

收储之后，地块规划调整。用地性质从原来的商业用地，转变为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”，其中住宅建筑面积达30.56万平方米，占总建筑面积64%；商业用地则缩减至14.35万平方米。规划容积率也从原来的4.17大幅降至3.26，不再以标志性建筑高度为目标，转向更注重居住舒适度和功能合理性。

出让条件中还引入了一项新的开发模式：竞得人可将地块分宗，住宅部分在1年内开工、4年内竣工，集中商业及酒店部分可在2.5年内开工、6年内竣工，允许开发商优先开发住宅部分以快速回笼资金。这种“先住后商”的安排，降低了开发商前期的资金压力，也使项目在当前市场环境下具备了更强的可操作性。

从地价角度而言，华润置地压力不大。这宗地块折算综合楼面价约1.48万元/平方米，不仅低于世茂集团2017年拿地时约1.75万元/平方米的成本，也明显低于周边水平——中海地产2025年1月获取的大运玖章地块，楼面价约为2.96万元/平方米。再加上深圳楼市的复苏态势，这宗地块具备了一定的市场想象空间。

畅想，长风万里送秋雁，对此可以酣高楼；然而，弃我去者，昨日之日不可留。昔日计划中的“第一高楼”，历经八年多时间，价格几经起落，规划彻底重构。曾经承载超级地标梦想的地块，以一个更务实的方式重新出发。

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