上海学区房，三大风险

上海限购政策今年进一步放松，3月二手房市场迎来小阳春，不少之前观望的家长又动了买学区房的心思。

过去几年上海学区房确实经历了大幅回调，整体溢价已经不高。

闵行高兴花园从峰值9万+/㎡跌到如今4万/㎡左右，浦东梅园三街坊从20万/㎡腰斩至8万/㎡。

有真实学区需求可以按自己的需求去考虑，中上游学区的溢价如今已经降到很低的水平，性价比突出，完全可以各取所需。

也有一些学区房存在风险，大家要警惕。

01

高溢价学区房

过去四年学区老破小普遍回调50%，部分顶级学区降幅却不大，有的甚至回到了原来高点。

意味着溢价还是很高，有溢价就有风险。

学区溢价，指同一地段、同等品质的房子，因对口优质学校而多出的价格。

这几百万的差价，买的不是居住体验，只是一个入学资格。

这里先梳理5个高溢价学区。

上外黄浦外国语小学+大同初级中学：黄浦双一梯队，外语特色突出，大同初级中学市重点率超55%，对口范围仅4个居委会。

市民新村学区房，今年3月份成交1套29.96平3房，总价436万。

成交信息来源：房见小程序

一路之隔的非此学区翟溪新村，差不多年代差不多面积的房子，总价240万左右。

成交信息来源：房见小程序

粗略估计，上外黄浦、大同中学双学区溢价200万左右。

曹光彪小学+格致初级中学：格致高中"亲儿子"，2025年市重点达线率超60%。

祥康里学区房，今年成交1套33平1房，总价445万。

成交信息来源：房见小程序

旁边非此学区的威海小区，今年3月份成交1套33.98平1房，总价255万。

成交信息来源：房见小程序

学区溢价220多万。

复旦大学第二附属学校：上海公办中考成绩顶流，仅对口3个次新小区，房源稀缺，是上海门槛最高的学区之一。

宝泰华庭学区房，去年成交的80多平2房，总价900-1000万左右。

成交信息来源：房见小程序

周边非复旦二附中学区的合生江湾国际公寓，今年3月份成交1套90平3房，总价661万。

成交信息来源：房见小程序

周边其他非复旦二附学区的同年代同品质房子，总价也在700万左右。

也就是复旦二附的学区溢价超过300万了。

花300万获得一个跟复旦子弟同学的机会。

张江集团中学：原民办顶流转公，上中系核心成员，2025年四校录取率11.6%，浦东公办初中TOP1，成交热度极高。

典型小区张江汤臣豪园三期，今年成交的80多平两房，总价900多万。

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旁边非张集学区的日月光水岸花园一期，88平左右的两房，总价530万往上。

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日月光水岸花园地段略差，靠中环高架有些噪音，综合算下来张集的学区溢价也有约300万。

静教院：全市最稳定的九年一贯制，20多年成绩稳居前列，对口范围极小，50平小户型是上海最热门的学区房之一。

海防邨今年1月份成交的那套27.97㎡的小户型，总价567万元，单价20万出头。今年成交的其他50多平房源，总价680多万。

成交信息来源：房见小程序

旁边非静教院学区的小区，比如句容小区、武定坊、新丰小区等，差不多年代差不多面积的房源，成交价330万左右。

武定坊成交房源：

成交信息来源：房见小程序

静教院的学区溢价也已经超过了300万，是上海学区溢价最高的地方。

当然有溢价不代表不能买，顶级学区能提供很强的情绪价值。

环线只是提醒大家，要算明白花几百万买的到底是什么。

同样是老破小，普通小区只有一重风险——房价下滑。

高溢价学区老破小有两重风险——房价下滑+学区溢价下滑。

风险≠亏损，能不能买还是要看具体情况。

02

伪学区房

好的学区肯定是有溢价。不论什么东西，有人抢着要就价格高，正常。

怕就怕花大价钱买了后，却发现货不对板。

有些学区升学数据不错，溢价也不低。

扒开数据背后发现，升学都是特殊班级贡献，普通地段班成绩并不好。

这些学区我们姑且称为伪学区，有点花钱当冤大头的意味

梳理几个典型的伪学区，其他伪学区大家可以评论区补充。

1，市北初中。

市北初确实是上海公办初中第一梯队，中考成绩表现也确实非常亮眼。

2025年中考市重点率约为82%，但是这些成绩主要靠理科班、科创班贡献。

这些特殊班级全市选拔生源，成绩肯定好。

你买个房子进去读，只能进地段班，成绩就非常普通。

普通地段班市重点率25-35%，和周边普通初中没有本质区别。

很多人已经不愿意去高价买市北初中的学区房了，因为最终成绩怎么样，还得看孩子能不能进重点班。

2，上海中医药大学附属晶城中学。

这个学校网上可查的中考成绩确实亮眼。

但仔细看看，都是报道重点班九年级一班的成绩，其他普通班鲜有提及。这难免让人疑问。

而且，这个重点班的学生据说至少有三分之二的外招生源，很多来自七外。

3，东延安初中。

2025年中考东延安考生总数506人，市重点录取263人，整体的市重点率52%。看起来非常不错。

但这其中理科实验班占去91人，英语/科技特色班占去117人。

普通班一共233人，市重点录取55人，录取率23.6%。

而长宁区整体市重点录取率高达29%。

上海学区众多，现在不强制公布成绩，各个班级成绩情况、招生情况更不公开，数据上鱼龙混杂。

大家决定学区时，一定要多了解了解。

溢价非常高的复旦二附校成绩很好，靠的也是复旦教职工子弟班、特殊班。

2024年自主招生阶段，14个复附名额都是子弟。

更夸张的是，上海有SMK的初中多达三十几所，不少学校成绩好是生源好，特殊班级好。

你花钱买个学区进普通班，教学质量不一定高、学习氛围不一定好。

03

更名、挂名学区

这类学校，有纯纯忽悠的，也有全心全意打造成功的。

简单分享几个成绩一般的，更多的学校可以单独咨询。

1，闵行区文来实验学校。

眼看他起高楼，眼看他楼塌了。

前身是上海外国语大学闵行实验学校，创办初衷是解决华漕地区动迁居民孩子的上学问题。

生源闵行基本属于垫底。

后来大虹桥概念兴起，来了很多高知群体。

2015年学校由民办文来初中托管，开始走了几年上坡路。

但是最近几年，文来实验学校在闵行所有初中里，又往下游去了。

大虹桥概念衰退，闵行黑马初中频出，本身生源质量不高，老爹文来的重心一直在七宝和古美。

2，上海交通大学附属浦东实验中学。

两次改名，毫无建树。

前身为塘桥中学，2015年更名为建平中学南校。

2023 年学校正式更名为上海交通大学附属浦东实验中学北校。

2025年，学校名称进一步变更为上海交通大学附属浦东实验中学。

改来改去，但依旧是浦东二梯队末或者三梯队。

3，上海师范大学附属青浦实验中学。

2022年，由徐泾北大居中学改名而来。

2026年首批学生参加中考，目前家长预期非常一般

这个学校师资、课程、管理上有上师大赋能，不会太差。

可惜的是生源主要是动迁房子女，比较佛系。

该学校也对口徐泾地标小区万科天空之城，环线已经接到三个业主换房换学区。

4，进才实验中学南校。

前身由由中学，2020年挂牌进才实验南校，是进才教育集团里最有名的“挂牌校”。

其实这个学校挂名后成绩提升了。

2020年之前市重点录取率10%以下，挂名后逐渐提升到15%以上。

只是和联洋等地的进才实验差距还是很大。

当然在挂名、改名的学校里，也有少数是取得成功的。

比如七宝鑫都中学、上海市实验学校西校、上师大附属经纬实验学校等。

总之买学区房，不要只看表面的成绩，更要看成绩背后的东西——是掐尖出来的，还是生源和师资共同努力的结果。

是真名校分校，还是只是换了个牌子的普通学校。

也要详细计算学区溢价高低，自己考虑一下是否划得来。

教育本来就没固定价格，环线客户里每年补课费十几万二十万的也有不少。

补课九年也花不少钱，那买学区房就很正常。

也有佛系家长选择留现金给孩子，或者改善生活品质。

具体如何决策、哪些学区房值得购买，欢迎添加微信，跟环线的学区专家一对一交流。