楼市预期急转，房东开始着急了

　　大家知道有一个衡量楼市情绪的指标，叫跌涨比。

　　跌涨比 = 当天房东下调挂牌价格套数 / 当天房东上调挂牌价格套数

　　该数据越低，代表降价房源越少，涨价房源越多，也就是房东（卖家）越看好市场。反之，跌涨比越高，代表降价房源越多，也就是房东越不看好市场。

　　由于卖家和买家都是普通人，受到 共同的市场情绪 影响，所以卖家跌涨比的变化，实际代表了整个市场对房价未来预期的共识。

　　北上深三大高房价城市，北京的楼市新政是12月下旬出的，比上海深圳都更早，因此我们也最早在北京观察到新政提振的预期开始出现消退的迹象。

　　我们来回顾下，从1月起，受北京楼市新政的提振，楼市的市场情绪明显上升：

　　可以看到，从1月上旬开始，跌涨比逐周下行，代表市场情绪逐步走高。

　　然而，在小阳春之后，4月北京实时成交量开始逐周下行。并且我们最早于4月下旬，观察到有个别日子，跌涨比突破20（代表降价房源数为涨价房源数的20倍以上）。

　　这个现象是从去年底北京出楼市新举措以来从未出现过的，我在4月下旬，曾在知识星球提醒过这个现象，但由于只是个别日子出现这个情况，尚不能判断是数据扰动，还是楼市情绪真的走弱。

　　但是，从后续的5月数据看，已经有好几天出现了类似情况，比如：

　　5月5日，跌涨比为20

　　5月7日，跌涨比为20.07

　　并且，跌涨比为15~20的日期，也开始增多。

　　降价房源数量开始持续压倒涨价房源数量，代表楼市预期可能出现转向的迹象，房东也开始着急了。

　　我们也可以再看一两周的数据，那么趋势判断可以更加确定。

　　那么，除了跌涨比数据，还有其他数据可以描述北京楼市吗？

　　也有的，那就是贷款数据。我们看下图：

　　如上图，每次居民新增债务小涨，就会造成房价小涨，如2007年，2013年，以及2020~2021年；

　　如果居民新增债务大涨，就会造成房价翻倍式大涨。比如2009年，2016年。

　　我们知道，每一份贷款，意味着一份等额的货币创造。所以， 货 币和房价的关系，是居民新增贷款（债务创造的新增货币 直接用于买房）在推动房价上涨，而不是什么M2在推动房价上涨。这是很多人没有搞清楚的房价真相。

　　如果你只看M2来判断房价，认为是上面“ 超发货币 ”才导致房价上涨，相信了买房抗通胀的伪逻辑，信了某些搏流量的“ 专家 ”，那你就很难从本轮楼市周期逃顶。

　　而我们在通过数据做出判断后，在2023年已发过十几篇文章，多次劝告大家楼市逃顶，我们也在2023年开始减持京沪房产，并让大家不要去相信什么货币贬值导致房价上涨的伪逻辑 （参见2023年初的发文： ）。

　　那么，由于北京的最新居民贷款数据更新到了3月，我们来对比下今年和去年的数据。

　　北京今年3月的新增贷款为：45.9亿；

　　北京去年3月的新增贷款为：449.79亿；

　　北京今年一季度的新增贷款：-339.1亿；

　　北京去年一季度的新增贷款：438.61亿；

　　可以看到，今年一季度居民新增贷款为负，3月单月为45.9亿。均不及去年。

　　那么，从短期的市场情绪和居民信贷数据看，北京的止跌回稳还需要更多努力。

　　然后我们再来看下深圳，4月29号，深圳解除了核心区的限购，那么实时看房人数和实时 成交量 ，是否发生了变化呢，我们看贝壳的实时数据。

　　下图为贝壳的看房人数：

　　下图为贝壳的实时成交量：

　　可以看到，无论是实时成交量还是实时看房人数，相比核心区解除限购之前，都没有太明显的变化。

　　那么深圳未来的短期走势，已经是明牌了。

　　最后说上海，上海和北京深圳不同的是，没有实时成交量数据可参考。而网签数据存在一定的滞后。

　　比如，2024年9月底的“止跌回稳 ” 一波，如果看实时成交量，北京深圳都是10月最高，11月和12月逐月递减，但上海只有网签数据，2024年11月反过来却比10月高。表明部分10月的成交数据，被滞后统计在11月里面。

　　所以，对于上海，由于数据滞后，我们需要更长时间的网签数据跟踪，来看上海是否能走出独立行情。

　　后记：

　　由于居民收入增长和良好预期，是实现楼市止跌回稳的唯一核心要素。而居民收入又由其就职的公司业绩所决定。

　　并且，在一线和强二线城市，大多数买房的中产就职于大型上市公司，所以，我们一直在观察沪深300和中证500（A股市值排名前800的公司）的营收增速数据。并于 去年三季度到今年一季度首次观察到营收增速转正。

　　那么，企业的收入是否能维持向上，以及企业营收的增长是否能传导到居民收入增长，就是我们下个阶段要关注的问题。

　　事实上，上市公司的年报，也有职工薪酬的披露，但由于：

　　第一，职工薪酬每年披露一次，相比企业营收每季度披露，灵敏度不够；

　　第二，企业营收增长会领先于居民薪酬增长；

　　因此，我们一直以来都是直接跟踪更灵敏和更前瞻的企业营收数据。但为了大家能更好的把握居民收入状况和更全方位了解。我正在统计A股主要的宽基指数（沪深300+中证500等中大型上市公司）其从疫情前到2025年的员工平均年度薪酬 数据详情。应该会于近两三天在知识星球发布，请感兴趣的星友记得查看。相信会让大家对于上市公司打工人在2019年之后的薪酬变化有更清晰的把握。

　　当我们掌握了数据，我们就可以比他人更领先的决策我们的行动。在2023年，我们通过数据成功实现楼市逃顶，同样，在未来，我们也一定能帮大家找到那个最适合抄底的底部区域。

　　全文完