上海
今年 3 月到 4 月，全国少数城市的楼市成交是相当活跃的。
我们看到，很多机构都在分析成交量环比大增多少，同比暴增多少。
但最核心的一个参考系，他们都没有提到。
那就是当前的成交量相比这个城市的荣枯线，到底是高了还是低了？
这是衡量一个城市楼市量能强弱最重要的指标！
另外，很多专家、自媒体博主都为二手房市场唱赞歌，却忽略了新房市场。
今年新房市场是偏弱的，二手房市场是偏强的。
要衡量一个城市交易的活跃度，最好是把一手加二手综合之后，观察住宅成交的总量变化。
所以，今天老杨就把很多机构和专家大 V 们忽略的两个核心因素，跟各位分享一下。
我们重点观察北上广深、杭州、成都等 6 个城市，其中4 个是老一线，而杭州和成都是非常强势的新一线。
搞懂这 6 个城市的成交量，这个领先指数的变化，基本上就可以把握住全国楼市的总体走势了。
北京超过荣枯线14%
下图是北京的一手加二手住宅成交量跟荣枯线的比对关系。
首先我们看到最后的一个红柱，就是今年 4 月份的成交量，它比 3 月份环比略微下降。
但是它要比去年的 4 月份、前年的 4 月份成交量增长了很多，甚至也略微高过 2023 年那个非常强势的小阳春。
更关键是，今年的 3 月份、4 月份，北京的成交量是明显超过荣枯线。
这就意味着北京当前的成交量是比较强势的。
这也就可以理解过去 3 个月，北京的房价出现止跌小涨。
上海超过荣枯线15%
过去的几期节目中，我曾提到上海的数据，就是过去 2 年，上海楼市的成交包含价格指标，堪称全国最强。
今年 4 月相比 3 月环比出现了下滑，但是今年 4 月这个量能，要明显超过过去 3 年的同期水平。
而且今年的 3 月、4 月成交量都是明显超过荣枯线。
上海这个量能的情况，高度类似于北京，都是偏强势。
同时，上海的房价跟北京一样，也是过去 3 个月持续小幅上涨。
深圳低于荣枯线6%
今年以来，关于深圳楼市的消息、市场分析也是比较多的。
从深圳的走势图来看，今年 4 月要高于 3 月。
其实每年春节过后，深圳楼市成交的复苏节奏，要慢于北京和上海，这可能与深圳的外地人占比较高有关。
所以，看同比更有价值。
今年 4 月，深圳的成交量要低于 2025 年的 4 月份。
更重要的是，今年 4 月份的成交量没有超过荣枯线。
不比不知道，一比吓一跳，深圳楼市的量能活跃度，其实是明显弱于北京、上海。
所以 4 月份深圳的房价略微下跌。
广州超过荣枯线14%
再看一下深圳的同门师兄广州。
广州 4 月份的楼市相比 3 月份量能回落，4 月份的量能高过 2024 和 2025 年 4 月份，但是要低于 2023 年 4 月份。
今年 3 月、4 月，广州的成交量也是站上荣枯线了。
仅从量能这个指标来看，当前广州要强于深圳，但略弱于北京、上海。
杭州低于荣枯线6%
再看一下两个新一线城市，杭州和成都，
显而易见，杭州楼市偏弱。
4 月份的量能相比 3 月份略有回升，但是要低于 2025 年 4 月份，更低于 2023 年 4 月份。
更关键是，3 月、4 月量能都没有站上荣枯线。
过去 1 年，杭州楼市其实是降温的。
目前这个量能状况，比深圳还要稍微弱一些，更弱于其他 3 个城市。
成都超过荣枯线2%
最后，再来看一下西部地区的一哥成都。
成都 4 月份的成交量相比 3 月份下滑，而且是明显低于过去 3 年的 4 月份，不过 4 月份略微超过荣枯线。
从图中可以看到，其实 2023、2024、2025 年的小阳春，成都楼市表现相当抢眼。
过去我曾经分析过杭州和成都 2025 年 4 月份之后，都经历了一波下跌，至今的小阳春仍弱于北上广深。元气尚未恢复。
相对而言，成都目前要稍微强于杭州。
上述就是近期全国能级最高的 6 个城市的交易量情况。
城市之间，强弱的对比还是比较明晰的。
仅供各位参考。
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