深圳第一家麦当劳旁，拆307栋“老破小”！要建低密住宅+学校

从小长大的地方，希望快点拆了！

近期，深圳规自局罗湖管理局发布了《罗湖区螺岭片区改造项目单元规划（草案）》，同时就规划草案向公众征询意见。

截图自：深圳规自局（2026.5.8），仅供参考

要知道，这个项目早在2013年就发布过“城市更新改造意愿公告”。但从网上公开信息看，彼时因“拆赔成本”等问题止步于意愿征集阶段。

毕竟，涉及307栋建筑、2535套房的动迁，个中艰难不言而喻。

时隔13年，螺岭旧改终于又“动了”。

01.

容积率从8.17→3.0

今年开工！螺岭拟拆307栋建筑

在深圳最早的中心——罗湖，紧邻东门商圈的螺岭，成为了不少深漂一代的第一个落脚点，汇聚来自五湖四海的“深圳拓荒牛”。

可以说，螺岭不仅是深圳这座城市从边陲小镇走向国际大都市的见证者，还承载着不少“老深圳人”的温情。

虽然这里紧邻东门商圈和罗湖区委、旁边就是内地第一家麦当劳，位置没得说，但这些年，率先发展的螺岭没跟上深圳的速度。

螺岭旧改规划组团位置示意图，图源：深圳规自局，仅供参考

斑驳的外墙、狭窄的街道，让人有一种穿越回80、90年代的错觉。

螺岭现场实拍图(2026.5.9)

2023年，罗湖区的调研报告指出：片区（螺岭）人居环境品质较差、房屋质量堪忧、市政排水设施老旧、消防安全隐患严重。

房子太旧，和当下的人居需求不匹配！更新迫在眉睫。

于是，2024年东门街道开展片区基础数据普查，同步启动螺岭片区旧改意愿征集。

紧跟着，国企天健进场：

——2024年10月，深圳市天健棚改投资发展有限公司中标项目第三方前期服务商；

——2025年2月，深圳市天健城市发展有限公司以4%利润率中标项目合作单位。

注：两家中标公司，背后均由深圳市天健（集团）股份有限公司和深圳市政集团有限公司分别持股49%和51%。

值得注意的是，这个项目是深圳市第一批拆除新建类城市更新改造试点项目，也是“政府主导，国企实施”新模式的代表项目。

而后，公布了“拆迁补偿方案（征求意见稿）”，分了6类产权类型，其中4类提供两种补偿方式“产权调换or货币补偿”。

图源：中国房地产报大湾区

从去年4月到今年4月，两度公示“规划草案”！对比梳理下来，有三个变化：

1、规划面积&住宅整体“缩量”。

2025年4月，第一次规划草案公示：规划容积约42.28万㎡，其中住宅约38.19万㎡；2026年4月，再次公示规划草案：规划容积约37.69万㎡，其中住宅约32.87万㎡。

一年之间，规划容积建面减少约10.9%，住宅缩量约13.9%。

图源：深圳规自局（2025.5.9）

图源：深圳规自局（2025.5.9）

2、土地属性变更，二类居住用地面积增加。

从两张地块划分和指标分布图来看，调整比较大的主要有三处地方：

一是，2025年图中的01-07教育设施用地（GIC5）、用地面积12507.2㎡，2026年调为01-09-02地块、教育设施用地（GIC5）用地面积4502.2㎡，缩小部分改为二类居住用地、缩量约64%。

图源：深圳规自局，仅供参考

二是，2025年图中的04-01公园绿地（G1）约1665.1㎡用地，2026年直接改为二类居住用地；

三是，2025年图中的05-11-02公园绿地（G1）约2372.7㎡用地，2026年同样改为二类居住用地。

3、住宅容积率从最高8.17降至3.0。

在“用地面积增加，总建面减少约10.9%，住宅缩量约13.9%”的情况下，容积率也下降了。

根据地块控制指标一览表，去年该更新单元的住宅容积率普遍在6.0，最高去到8.17，而现在基本为3.1，最低3.0，和当下的建筑新规对齐！

从2025年第一张规划草案到2026年第二张规划草案，螺岭旧改的居住产品在规划层面实现了升级。

执行层面来看，螺岭旧改今年要“动真格”了 ！

• 1月27日的政府工作报告中，在“加快推进可持续城市更新”里面，不仅将螺岭城中村改造列为“全力攻坚重大项目”，更是提到了今年要“开工螺岭城中村改造项目”；

• 2月10日在罗湖区住建（城市更新整备局）2026年工作计划中提到，要重点推进螺岭片区改造项目首开区开工，为深圳超大城市空间治理探索新路径。

• 4月，在《深圳市罗湖区2026年政府投资》中，提到要推动罗湖区螺岭片区改造项目开工建设，为城市更新注入新动能，助力提升区域功能品质与综合承载力。

如此高频次，且层层递进的“官方背书”，释放相当明确的信号，这一次在政府主导下，螺岭旧改迎来名副其实的“破局之年”，或影响片区的居住、教育格局。

02.

存量房源最少核心区

深圳这里将迎来32.87万㎡住宅

放眼深圳几大中心区，罗湖是近6年来入市新盘数量最少的，仅有37个（含非住宅类产品）。

不只入市新盘少，罗湖当下的可售住宅也不多。

壹地产梳理发现，截至2026年5月7日，罗湖全区可售住宅只有611套，在南山、福田、罗湖三区中数量最少，仅为全市可售住宅（23662套）的2.6%。

近6年来，罗湖核心区入市的新盘数量也不多，只有14批次拿证，共4861套房，平均每年约810套。

划重点：

1、核心区可售住宅总量仅有424套；

2、螺岭上一次有项目入市还是在4年前——2022年9月的华润未来城。

假如螺岭旧改顺利推进，罗湖核心区将迎来约32.87万 ㎡ 住宅。

根据当下深圳旧改新规，新审批的旧改项目原则上可不配建保障性住房。

假如拆迁的2 0.1万 ㎡ 住宅均选了产权调换，且按照最高1.2的比例进行置换，未来螺岭至少有约8.75万 ㎡ 的可 售新增住宅。

参考近年来罗湖核心区入市住宅户型，假如做建面约100 ㎡ 左右的户型，能有近900套，相当于整个罗湖核心区近年来1年的”入市货量“。

再加上3.0-3.1的容积率，建筑新规等优势，住宅产品相当值得期待。

03.

注意：有2所名校！

螺岭实验扩建+螺岭湖贝学校

在螺岭旧改单元范围线中，有4宗教育设施用地。

01-09-01地块要和01-09-02地块合建义务教育学校，06-03地块要和09-01地块合建义务教育学校。

示意图，仅供参考

壹地产综合梳理发现，未来片区或迎来新的教育格局。

一方面是，螺岭外国语实验学校有可能扩校。

右上的教育设施地块中，01-09-01地块，有一部分目前地面现状是螺岭外国语实验学校（一部）。

螺岭外国语实验学校（2026.5.9）

螺岭外国语实验学校这个建校于1981年的小学，开创了深圳双语教育的先河，是深圳的老牌名校，也是罗湖的TOP级学校，每年小升初都有大量学生被四大录取，是不少家长眼中的“学霸孵化池”。

但这些年来，囿于空间受限叠加生源扩张，拆分为多个校区，其中螺岭外国语实验学校（一部）为主校区，学生为3-6年级，二部学生为1-2年级。

分区办学，不仅给家长的接送带来考验，于学生而言活动空间更少，还要付出更多的适应成本。

示意图，仅供参考

规划上看，未来01-09-02地块和地块上部分建筑为“螺岭外国语实验学校”的01-09-01地块合建义务教育学校。在旧改推动下，不排除螺岭外国语实验学校会“扩校”。

二是，片区新增一所初中——螺岭湖贝学校（筹办名）。

左下教育设施地块中的06-03、09-01地块，正是湖贝统筹片区城市更新单元规划地块指标划分中的教育设施地块——D1、D2。

示意图，仅供参考

早在2024年12月，罗湖住建曾提到：螺岭湖贝初中（螺岭湖贝九年一贯制），位于湖贝统筹片区63班九年一贯制学校（D1、D2地块）。

图源：深圳论坛

也就是说，螺岭旧改左下的教育设施地块，正是要建的螺岭湖贝九年一贯制学校。

虽然截至今年1月，该学校所处地块仍处于签约阶段，有3栋建筑尚未完成签约，暂无法开展建筑物拆除工作，但罗湖住建表示会加快推动规划学校地块的实施。

图源：深圳论坛

壹地产5月9日现场实探，学校地所在地块围挡，内部建筑物依旧保留，但已人去楼空。

学校所处地块现状（2026.5.9）

anyway，从目前的规划草案中可以看到，未来罗湖TOP级名校螺岭外国语实验学校或迎来扩建，片区还有一所九年一贯制学校——螺岭湖贝学校推进建设中，或改变片区生源多、教育相对稀缺的现状。

写在最后。

螺岭紧邻东门商圈与罗湖区委，坐落于罗湖核心区的“黄金地带”。但与之形成强烈反差的，是斑驳的外墙、狭窄的街道、老旧的市政设施和消防安全隐患——人居环境品质堪忧，与当下的人居需求严重脱节。

正因如此，苦等13年后，螺岭旧改终于在2026年迎来实质性突破：容积率从最高8.17降至3.0，螺岭外国语实验学校有望扩建，新增螺岭湖贝九年一贯制学校，居住品质与教育资源同步“升维”，为这片老旧城区注入全新的想象空间。

放眼罗湖，近年来城市更新的逻辑已愈发清晰：湖贝统筹片区规划大幅优化，纯商业用地转为商住混合；蔡屋围超大城市综合体推进实施；笋岗-清水河片区在TOD模式下产城融合加速。作为全市城市更新改革的试点区，罗湖正摸索出一套可复制的可持续发展模板。

螺岭旧改，正是这套模板的最新切片。

紧邻螺岭的东门商圈，作为深圳商业的“根”，已先行一步完成了升级。

这里拥有1991年内地第一家麦当劳、1996年内地第一家沃尔玛。

1991年，中国内地第一家麦当劳在深圳东门开业|图源：深圳发布

如今老骑楼的雕花檐口被修复，道路和广场变得整洁明亮，还引进了华南首家MINISO LAND。

东门商业街（2026.5.9）

原新白马批发市场转型为“新白马·次元9号”，空置的商铺摇身变为二次元主题的潮牌商场。

新白马·次元9号（2026.5.9）

未来随着螺岭旧改推进，片区在东门商圈“商业复兴”的基础之上，补上“宜居”“优教”的关键拼图，这片承载着深漂一代“第一个落脚点”记忆的土地，也将以一种新的姿态回归。

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