三亚海口同步出手！海南1200亩“净地”将重出江湖

最近追海南的调规公示，眼睛都花了。

从海口到三亚，从东海岸到西海岸，一股强劲的"商改住"浪潮正在南北双城同步上演。

这不是某个地块的孤立动作，而是一场有政策背景、有统一逻辑的系统性土地结构调整。

今天就把最近这波最重磅的调规案例，一次性盘清楚。

Part 1

三亚：凤凰海岸北单元CBD"一分为三"

5月初，三亚中央商务区管理局联合深圳市城市规划设计研究院，发布了《三亚中央商务区凤凰海岸北单元详细规划（修编）》的必要性论证报告。

先看基本盘面：

凤凰海岸北单元地处三亚湾沿线，东至胜利路，西至三亚湾，南至光明街，北至迎宾路，总面积约0.65平方公里，是三亚CBD的重要城市建成单元之一。

一个关键数据——单元内超70%的土地已经出让/划拨。

也就是说，这次动的是真真切切的"存量"。

CBD被重新划分为三类单元：

• 重点优化单元：凤凰海岸南单元、凤凰海岸北单元
• 适时优化单元：东岸单元、海罗单元、月川单元
• 继续使用单元：河口单元

值得一提的是，月川单元早在今年年初已经率先批后公示，大规模商办调整为住宅，住宅用地占比超过45%（据公开信息推算）。

可以预见，凤凰海岸北单元大概率也会沿着这个方向走。

规划范围

为什么动？官方说得很直白：

公告明确指出，本次调整为单元层级详细规划强制性内容的确定，属于"详细规划重大修改"。修编的核心逻辑之一，就是"贯彻城市'内涵式'发展，盘活存量商服用地"。

官方也给出了明确的路径方向：

• 支持商服用地转型发展旅游业、现代服务业、高新技术产业
• 依规依程序调整为安居房、租赁住房用地
• 经评估论证确需改变为市场化商品住宅的，可参照104号文采取"收回—调规—供应"的方式

还有两个现状问题被官方直接点名：

1. 单元内需重点补足"一老一小"公共设施
2. 南部部分老旧社区建筑风貌与滨海一线整体城市风貌冲突

翻译一下：老旧小区动迁的信号，已经很明显了。

Part 2

海口国兴CBD：中海保利对面的"小而精"

说完三亚，再看海口。

在国兴CBD这个寸土寸金的地方，《大英山新城市中心区控制性详细规划深化调整（修改）》拟将C23-3地块调整出来。

地块画像：

• 总用地8871平方米，约合13.31亩
• 位置：正对面就是中海·明德里和保利·和颂
• 出门即龙昆南路，步行范围覆盖日月广场、星光汇商业街、红城湖公园
• 划入红城湖学校片区

这块地虽然面积不大，但地段含金量拉满。当年中海·明德里拿下时曾是海口地王，保利·和颂开盘也是一房难求。

调规原因官方也写得明明白白：缓解海口商务金融用地过剩，改善片区商住比例失衡，优化职住平衡。

说人话就是——国兴的写字楼盖得太多了，空置率高，但想在国兴安家的人却没房可买。

大英山C23-3地块区位

Part 3

海口五源河：资规局"千字文"回应质疑

4月27日，海口市自规局发布了XY0503016地块规划修改公示——这一次炸出的水花可不小。

核心调整：

• 地块总面积约176亩，原为商业/商务金融/交通场站混合用地
• 92.33亩调整为二类城镇住宅用地
• 83.7亩调整为留白用地
• 位置：五源河体育场南侧

由于五源河文化体育中心是海南省规模最大、等级最高的综合性文体中心（周杰伦、华晨宇、坎耶·维斯特等顶流都在这演过），这次调整引发的讨论也最激烈。

地块修改内容示意图

市民的三大质疑：

1. 演唱会、赛事高分贝噪声与居住属性冲突
2. 大型活动人流叠加交通承载压力
3. 公共空间被切割，破坏文体中心整体性

海口资规局从5个维度给予了回应：

关于噪声，提出"三重缓冲"：住宅北侧退7米绿化带+15米规划绿化带+60米道路红线，形成83米缓冲区；临路住宅禁设开敞阳台，卧室背向文体中心；高性能隔声门窗与外墙系统。

关于交通，商改住后高峰小时生成交通量会显著下降，新增南侧、西侧两条城市支路，住宅主出口避开主干道。

关于整体性，强调该地块原本就不是文体核心区用地，调整不干扰"一场多馆"格局，并取消原弧形道路优化为两条城市支路。

城市设计管控上也很细致：连续等高建筑不超过3栋，临路立面公建化率不低于60%，主色调采暖白与浅米色，不设封闭围墙。

此外，还提到未来将在场馆周边优先启动"1.5级开发"，引入餐饮、零售、文创体验等轻资产业态。

整个五源河片区总占地超过400公顷，总投资逾300亿元。公示时间截至5月27日。

Part 4

海口西海岸：三天内再释放约150亩商改住

西海岸的节奏更猛。

继此前341亩"商改住"之后，4月中下旬海口自规局又连发两则规划修改启事：

① 长流起步区 XY0307002地块

• 面积42827㎡（约64.3亩
• 由商务金融用地→二类城镇住宅/商务金融/旅馆混合用地
• 容积率3.1，可建筑面积约13.27万方
• 住宅占比≤66%（约8.75万方），商务金融≥17%，旅馆≥17%
• 位置：海口国际会展中心正对面，疑为合甲·寰宇海湾6号院项目

长流起步区 XY0307002地块修改主要内容

② 西海岸新区南片区 A6401、A6601、A6801地块

• 三宗地合计约86.4亩
• 原均为商业商务用地，调整为二类住宅+幼儿园+城镇服务设施
• 住宅用地75.1亩，占比约87%
• 容积率均为2.5，住宅可建面积约12.5万平米
• 位置：人大附中海口实验学校西海岸校区一路之隔

两次调整合计商改住面积约150.7亩。加上此前的341亩，西海岸短期内商改住总规模已接近500亩，释放的住宅用地超过230亩。

西海岸新区南片区 A6401、A6601、A6801地块修改内容

Part 5

四大案例的共同逻辑：不是巧合

把这四个案例放一起看，背后的底层逻辑高度一致：

第一，政策依据统一。

都指向两份关键文件：

• 自然资源部、国家发改委《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（2024年104号文
• 海南省资规厅、住建厅《关于盘活存量商服用地和商办用房的意见》

这些文件给出了明确的盘活路径：转型发展鼓励产业、调整为安居房/租赁住房、或经评估后"收回—调规—供应"转为市场化商品住宅。

第二，问题指向一致。

无论是三亚CBD还是海口国兴、西海岸，核心都是同一个问题：2020年前后出让的大量商服用地开发停滞，写字楼供过于求，空置率高企。

三亚凤凰海岸有大唐、紫金的地块进度缓慢（大唐三亚总部基地2025年12月才封顶，深交所挂牌转让无人问津）；海口商办市场供过于求，部分地段写字楼空置率处于高位区间。

第三，调整手法相通。

均为"重大修改"级别调整，需要经过必要性论证、听证、专家论证、批前公示等一整套法定程序。而且都强调一点——土地出让后调整为商品住宅用地的，原则上要依法收回，重新招拍挂供地（符合国家和海南相关政策的情形除外）。

第四，配套同步补强。

四个项目的修编方案里都不同程度提到了补齐"一老一小"、教育、医疗、社区服务等公共服务设施短板。三亚凤凰海岸北单元要落实《三亚市社区生活圈专项规划》《三亚市教育用地布局专项规划》等专项规划；海口五源河提出"1.5级开发"；西海岸新规划地块配套幼儿园用地。

Part 6

这波操作释放了什么信号？

对城市而言，是对2020年那一轮"商务金融用地大跃进"的纠偏。

写字楼盖太多了，产业起不来，土地就只能空着。

与其让资源沉睡，不如调规盘活。

对市场而言，优质地段新增住宅供应，对改善型需求是利好。

比如国兴C23-3的中海保利对面位、凤凰海岸的一线海景位、五源河体育场边的稀缺位，这些都是过去难得一见的"净地"重新入市。

对开发商而言，既是机会也是洗牌。

原持有方如果无力开发，土地可能被收回重新招拍挂，有实力的房企将迎来新一轮核心地段抢地战。

当然，争议也是真实存在的。

五源河那场市民质疑就是典型代表——文体中心旁建住宅，噪声、交通、公共空间都是现实问题。

这也提醒我们：调规不是万能药，怎么调、调完怎么管、配套怎么跟上，比"改不改"本身更重要。

海南楼市正在经历一次结构性重塑。

接下来哪些地块会率先挂牌？会被哪些房企接盘？产品定位和售价又会如何？我们会持续关注。

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